解局 | 雅居樂代建入城

觀點地産網 對于拓展某個陌生的城市，房地産公司們無論多謹慎似乎都不為過。

尤其是面對今年惡劣的經濟環境，攬下一副地段優良的地塊，開發建設，推盤銷售，每一個環節都要投入大量的資金。如果最後項目的利潤率還是未能夠達標，那這段過程就實在是煎熬。

開發商處處想方設法削減成本。在“面粉”層面，最常見的手段是通過收並購吸納低成本土儲。

雅居樂就更為徹底，它相信代建輕資産模式能成為公司的下一個增長極。于是代建入城成為一種成本較低的試水方式。

貴陽項目

5月22日，雅居樂地産重慶區域公司宣布首次進軍貴陽市場，與當地本土房企貴陽天宇雲成置業有限公司，就清鎮毛栗山代建項目進行簽約。

資料顯示，該項目全稱為“清鎮市毛栗山片區城市棚戶區改造項目(低效部分)”，土地面積31.33萬平方米，總建築面積115萬平方米。它由天宇雲成于今年1月份中標，目前尋得雅居樂作為合作方。

“貴陽清鎮毛栗山項目屬于商業代建。”雅居樂回應觀點地産新媒體。雅居樂2018年初正式進軍代建行業，商業代建正是其過去幾年的重點拓展方向。而按照之前經驗，針對商業代建，雅居樂通常為委托方提供純代建、小股操盤兩大類型服務。

“此次是純代建模式。”雅居樂稱，公司會就項目輸出品牌、管理和全産業鍊資源，不會涉及小股操盤。

需要付出的成本低，風險亦低。所謂代建，對代建承辦商而言，土地的成本投入、項目的施工費用以及融資負債等，都由持有土地的企業承擔。代建企業只是受委托建設和管理項目，但仍可分享利潤。

雅居樂這樣闡述自己的收費與營利模式：“我們提供不動産開發管理服務，主要以銷售額為基數計提品牌使用費和代建管理費。另外，具體視合作情況，還有資金使用費、股權投資收益、浮動收益等收入。”

以更通俗的話來解釋，在2018年全年業績發布會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林曾表示，公司的代建業務是按照銷售金額收費，品牌費為3-5%，“好的項目不排除還參股5-10個百分點。並且賣出價格超額部分有分享，股權比例有分享。”

單從試水調研某個城市市場的角度，這幾乎是一種“一本萬利”的投入。

“貴陽是集團非常重視的一個市場，一直在尋求機會進入。”雅居樂方面則提出，“我們既有重資産開發業務，也有輕資産開發業務，具體選擇哪種方式，與城市無必然聯繫。”

但很難說沒有成本方面的考量。事實上，今年3月20日，雲南雅居樂房地産開發有限公司就在貴陽市雲岩區注冊成立了貴陽雅雲房地産開發有限公司。只是後續並沒有相關拿地消息傳出。

除此之外，早在2017年2月，雅居樂就曾到貴陽息烽縣考察投資環境，並就旅遊、地産、環保等産業項目與息烽縣投資促進局進行過投資合作洽談。2018年4月，雅居樂環保集團水務事業部赴貴陽花溪區麥坪鎮進行實地考察，推動“雅居樂田園綜合體項目”落戶花溪。

去年6月，雅居樂亦參與了貴陽觀山湖區林城東路與西二環交叉口西北側的 “濱湖花城”地塊的現場競拍。只是該地塊最終由中海地産收入囊中，成交價約36.3億元，溢價率46.01%。

代建想象

雅居樂成立于1992年，是一家以地産為主，多元業務並行的綜合性企業集團。經過28年的發展，雅居樂已形成地産、雅生活、環保、卓雅教育、雅城科創、房管、資本投資和商業管理八大産業集團並行運營的格局。

代建業務是其中一個重點拓展方向。

根據官網，雅居樂房管業務闆塊涉及三個代建領域，包括商業代建、資本代建、政府代建。

商業代建，即為中小房企同行提供房地産開發管理服務。資本代建，即與各類型金融機構建立合作關繫，為不良資産提供變現增值服務，或與地産基金平台形成代建業務合作關繫，向其提供專業的房地産開發業務輸出及品牌輸出，根據國際經驗，這被業界認為代建領域最具想象空間的領域。 政府代建，延伸至商品房開發之外的領域，與政府平台形成代建合作或混改合作關繫，為保障房、公共性建築及房地産等項目提供開發、更新、改造等服務。

“目前已拓的項目以商業代建為主。”雅居樂房管告訴觀點地産新媒體。資料顯示，截至2019年12月31日，雅居樂房管在粵港澳大灣區、長三角、成渝、中西部均已實現落地，儲備貨值超過600億元，當中基本以商業代建項目為主。

這兩年以來，國内不少頭部房企一直強調收並購拿地的重要性。不外乎由于部分中小型房企，在近一輪持續至今的經濟低潮中，即使投得優質地産項目，也缺乏資金和能力去持續開發。

這造成房地産行業集中度逐漸提高，因此某些中小型房企雖然資金比較充裕，但缺乏對大體量項目的管理能力，以及響亮的品牌去打開銷路。商業代建能為這批企業提供方便。

據了解，在成立第一年就有160多個項目找到雅居樂房管尋求合作。“2019年有300余個項目先後跟我們進行代建方面的接觸。” 雅居樂房管透露，今年盡管受到疫情影響，“目前也有一兩百個項目。”

解決 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。