解局 | 48億整售外灘中心辦公樓里的綠地商辦進退

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2020-05-29 23:51

  • 随着如今商辦市場好轉,綠地似乎也迎來了機會。

    觀點地産網 生意場上重要的不是謀略,而是利益平衡。一紙草草不過900字的交易公告,再次将董家渡項目引入人們的視野。

    5月29日,上海銀行股份有限公司發布公告稱,向中民外灘房地産開發有限公司購置一棟綠地外灘中心T2幢辦公樓及地下産權停車位項目,總價款48.54億元(待權屬實測報告出具後按實調整)。

    事實上,綠地外灘中心項目便是2014年中民投以248.5億元拿下的董家渡地王項目。入市五年、項目耗資大、開發時間長等較多不确定因素,牽動着董家渡項目的利益各方,而今年可以說是董家渡項目開始頗有收成的一年。

    繼今年2月部分住宅獲得第一張預售證後,董家渡一棟辦公樓項目迎來最新買家,不管是對綠地控股還是董家渡的股東們而言,這是近期為數不多的好消息。

    于綠地而言,出售董家渡項目的寫字樓部分不僅可以去化商辦資産,潤色上市公司的業績報告,還能加速回款,補充現金流。

    此次出售綠地外灘中心T2幢辦公樓為超高層,出售價格並不便宜,對董家渡項目各股東方而言,似乎都是一件“兩全其美”的交易行為。

    48億整售里的董家渡寫字樓命運

    老上海的繁華褪去之後,外灘邊上一棟棟高樓叠起,參差不齊,包裹着這座被資本、利益吞噬的金融之都。

    備受關注的董家渡項目,自去年初由綠地控股接盤後,便因為股東利益、300億擔保、信托違約等紛紛擾擾了一年多時間。如今,在數棟寫字樓整售或出租之後,不知綠地和董家渡的股東們能否長舒一口氣?

    據觀點地産新媒體了解,上海銀行購置的綠地外灘中心T2幢寫字樓,是位于上海黃浦區小東門街道616、735街坊外灘項目,辦公物業建築面積約為5.29萬平方米,交易標的尚在建設中,主體結構臨近封頂。

    若以目前披露的總價款48.54億元來看,此次出售寫字樓項目的成交均價在9.176萬元/平方米。對董家渡的股東而言,這筆買賣仍屬劃算,可以說是“賣了個好價錢”。

    對于内地開發商來說,大多數房企以快周轉為輪軸運行,自持物業一定程度上也意味着損耗,而從購買地塊到出售資産變現,加速現金流的運轉才是使開發商快速積聚資本的重要方式。

    上海業内人士介紹稱:“寫字樓整棟出售的話,一般市場價要打七折,否則不一定賣得動。通常來說,黃浦區的寫字樓整棟出售的話,成本在每平方米5萬至6萬元左右,但是這個也要看産品,最近寫字樓市場的波動其實蠻大的。”

    根據公告,上海銀行與中民外灘房地産簽訂購房協議及預售合同,上海銀行已根據協議約定支付了43.39億元,已支付金額占總價款的89.9%,余款将按照協議約定進行付款。

    随着中民投退出、安信信托入局與綠地接盤後,董家渡項目已更名為綠地外灘中心,總建面約120萬平方米,含11棟寫字樓資産,其中4棟甲級寫字樓,7棟總部辦公樓。此次上海銀行購置的T2幢資産即為四棟超高層甲級寫字樓之一。

    值得一提的是,此次並非董家渡項目第一次整棟出售寫字樓,早在2019年12月31日綠地集團已曾發布消息稱,海通證券将購買綠地外灘中心寫字樓物業。

    彼時,海通證券旗下海通恒信發布公告稱,向中民外灘購買綠地外灘中心B1辦公物業及車位物業,交易代價預計為14.19億元,該地塊的土地面積1.43萬平方米,地上共9層,預測建築面積為1.6萬平方米。

    據此計算,彼時恒通證券購買B1棟寫字樓的均價約在8.85萬元/平方米,較如今上海銀行以均價9.18萬元/平方米購置T2幢寫字樓要便宜約3300元/平方米。

    随後又有市場消息指出,海通證券或将買下7棟總部辦公樓中沿濱江段的3棟寫字樓項目,分别為B1、B2及B3寫字樓,並預計海通證券将斥資約60億買下這三棟資産。

    此外,更早在去年7月25日,綠地控股還與中國人保簽署戰略合作,後者将入駐綠地外灘中心總部辦公樓A1和A2棟。

    據五年前董家渡項目出讓時的資料顯示,該項目辦公比例不小于65%,且受讓人須自持辦公部分地上建築面積不低于60%,十年内不得轉讓。而對于可轉讓的辦公部分,最小轉讓單位為棟。

    對于内地不專門做持有型物業的開發商來說,變現才是關鍵的一步。至此,董家渡項目中的11棟寫字樓資産,先後引入中國人保、海通證券、上海銀行金融企業後,6棟寫字樓項目似乎已經找到歸宿。

    據此前綠地集團對外宣布的消息來看,目前,綠地外灘中心7棟總部辦公樓已經基本落成,計劃2020年一季度交付使用。而4棟超高層寫字樓均進入地上建築階段,預計2020年均可完成主體結構建設。

    張玉良曾在去年11月與市場交流時表示,外灘中心項目的合作形式可買可租,綠地也願意持有,租樓也歡迎,綠地将聯動政府将租和稅相結合。

    綠地商辦項目進退

    商住地塊在拿地之時,雖然較住宅地塊的拿地成本要低,但商住地塊伴随着一定比例的商辦物業,需自持運營,面臨不得轉售或積壓資産的風險。

    而對于像綠地控股資産過萬億的企業而言,商辦資産也在随着集團規模擴大的同時不斷增長。一旦遇到經濟形勢下行,市場波動較大時,這些商辦資産或會成為累贅。

    據觀點地産新媒體了解,綠地控股每年新增商辦比例在20%左右。而在每月的新增地産項目上,除去純住宅項目外,商住項目的占比基本超過單月拿地的50%以上。

    僅以今年4月新增的9個項目來看,綠地集團僅有兩個為純住宅項目,其余均為商住或辦公項目,這部分所占當月新增總面積的79.74%,占總計容建面比例的77.55%。可以看出,綠地今年布局的項目里,商辦資産仍占一定的比例。

    2019年報顯示,綠地集團全年實現合同銷售金額3880億元,其中住宅占比65%,商辦占比35%;實現合同銷售面積3257萬平方米,其中住宅占比77%,商辦占比23%。

    從收入的角度看,去年綠地集團在地産業務上的結轉收入為1943億元,同比增長20%,而自持物業取得的租金收入同比增長32.06%至13.1億元,租金收入占地産結轉收入的1%還不到。

    除去美國住宅出租及其他租金收入外,2019年,綠地在商辦業态方面取得的租金收入為10.81億元,同比增長28.38%。

    如此看來,綠地每年通過自持商辦物業取得的租金收入較少,增幅有限,且自持商辦項目的收入受市場影響,會出現較大波動。這對習慣快周轉的開發商而言顯然不是有利條件,出售資産成為快速回血,增厚業績的手段之一。

    這一點還可以從今年5月29日,綠地回復上交所的問詢函中得到印證。去年,通過出售商辦項目及處置金融資産等,綠地投資收益錄得同比大增197.17%至88.64億元,占該期利潤總額的28.97%,而上年同期占比僅為12.29%。

    事實上,由于自持會沉澱大量資金,以及散售帶來股權分散、運營管理困難等問題,業内人士早已指出,相比商業地産持有與散售模式來說,整售模式可以加快資金的回流。

    對此,綠地高層早在2014年就曾表示,綠地結合特定産業需求,結合産業融合的新趨勢,要開創房地産、金融、商業等資本的合作時代,搭建新的商業運作平台,且以整棟的形式對外銷售商業物業。

    當年,綠地的商辦産品體繫中,攬金最多的是上海徐匯綠地中心二期,該項目在年内銷售總額達45.96億元。當年6月,平安信托以44億元整購上海徐匯綠地中心其中兩棟物業,銷售面積達8萬平方米,折合銷售均價約5.8萬元/平方米。

    “寫字樓整售大單對于集團業績托高貢獻突出。”綠地集團相關人士曾如此表示。

    分析人士更指出,所有追求規模擴張的企業,都不會大規模持有物業。“企業追求規模,現金的周轉速度要加快,企業進行全國性拓展,需要更多的現金流來支持。”

    随着如今商辦市場好轉,綠地似乎也迎來了機會。

    回看今年的商辦市場情況,疫情之後,随着經濟形勢逐漸好轉,商辦供需市場也在緩慢復蘇。據觀點指數發布的4月中國商辦運營商TOP10報告顯示,商辦資産的交易仍延續了前幾月的熱度,尤以北京、上海為最。

    據不完全統計,今年4月,上海和北京共有4宗商辦資産成功交易,合計交易金額超85億元,收購方有保險企業和基金等,交易標的則包括上海濱江金融中心、上海國際财富中心、北京方舟大廈以及北京中弘大廈。

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    撰文:鄭培茵    

    審校:劉滿桃



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