2020年1-5月中國房地産企業銷售TOP100 ·觀點月度指數

碧桂園重回榜首，房企單月銷售增速回正

随着國内疫情防控得到鞏固，全國各地復工、復産、復學有條不紊地推進，房地産市場向好發展，銷售行情也逐漸回歸常态復。

觀點指數發布的“2020年1-5月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示，前5月TOP100房企實現總銷售金額37001.4億元，同比下降8.3%。

數據來源：觀點指數整理

單月來看，TOP100房企銷售5月錄得總銷售額為10927.2億元，同比增長16.9%，較4月增速擴大22.7個百分點，實現了單月銷售同比增速回正。

觀看觀察榜單頭部企業，TOP5的房企分别是碧桂園、恒大、萬科、保利和融創。其中，碧桂園1-5月累計合約銷售2912.9億元，排名反超恒大躍居榜單首位。萬科、保利、融創排名與上個月一致，分别以2458.3億元、1525.0億元、1405.0億元占據榜單的第三、四、五名。

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值得注意的是，TOP20房企中，已有17家房企5月全口徑銷售同比回正，其中世茂房地産5月銷售250億元，與去年同期相比增長達55.3%。

權益銷售方面，2020年1-5月TOP100房企實現總權益銷售27296.8億元，同比下降11.5%；平均權益比例為73.8%，比去年同期下降2.0個百分點。

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權益銷售榜單顯示，1-5月各梯次房企權益銷售門檻值均呈現同比降低的态勢。具體而言，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻值分别為1597.9億元、539.8億元、242.0億元、158.0億元、44.7億元，比去年同期分别下降8.2%、14.3%、17.1%、7.4%、16.7%。從權益銷售同比來看，TOP10、TOP30-50梯次銷售回復更快。

銷售面積方面，TOP100房企1-5月實現總銷售面積27610.7萬平方米，同比下降4.1%。5月單月，TOP100房企實現總銷售面積7866.1萬平方米，銷售均價1.39元/平方米，跟4月基本持平。

新開工降幅持續收窄，開發投資增速擴大

國家統計局數據顯示，2020年1-4月全國商品房銷售金額為3.2萬億元，同比下降18.6%，同比降幅較1-3月收窄6.1個百分點；1-4月全國商品房銷售面積為為3.4億平方米，累計同比下降19.3%，同比降幅較1-3月收窄7個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

4月單月，全國商品房銷售金額為1.15萬億元，同比下降5.0%，較3月收窄9.6個百分點；全國商品房銷售面積為1.2億平方米，同比下降2.1%，較3月收窄12個百分點。

從數據來看，由于疫情好轉，帶來購房滞後需求的集中滞後釋放，再加上以及房貸利率不斷下行等因素，房地産行業銷售情況持續改善，單月銷售額、銷售面積增速已經接近回正。

新開工面積方面，2020年1-4月全國房屋新開工面積為4.8億平方米，同比下降18.4%，同比降幅較1-3月收窄8.8個百分點。其中住宅新開工面積為3.5億平方米，同比下降18.7%，較1-3月收窄8.3個百分點。

值得注意的是，4月單月全國房屋新開工面積為2.0億平方米，同比下降1.3%，較3月收窄9.1個百分點，增速幾乎回正。

竣工面積方面，2020年1-4月全國房屋竣工面積為1.9億平方米，同比下降14.5%，降幅較1-3月收窄1.3個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

但從單月來看，4月全國房屋竣工面積為0.4億平方米，同比下降8.8%，降幅較3月擴大7.9個百分點。

我們認為，疫情影響下，多地允許适當延期竣工交付，同時房企目前重點集中于開工，以達到預售條件並促進銷售回款，造成了竣工的短期走弱。但伴随着前幾年銷售高峰帶動的期房交付，預計今年竣工修復趨勢不會改變。

數據顯示，2020年1-4月全國房地産開發投資累計完成額為3.3萬億元，同比下降3.3%，降幅較1-3月收窄4.5個百分點。其中住宅開發投資累計完成額為2.4萬億元，累計同比下降2.8%，降幅較1-3月收窄4.4個百分點。

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4月單月，全國房地産開發投資完成額為1.11萬億元，同比上升7.0%，較3月提升5.8百分點，增速繼續保持正增長。

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分區域來看，4月單月，受湖北區域解封驅動，中部地區房地産開發投資額同比增長5.9%，較3月提升17.7個百分點，改善幅度靠前；東部、西部、東北部地區房地産開發投資額分别同比增長4.1%、13.7%、16.8%。

我們認為，目前房地産開發投資額增速回升主要受開發購置費影響。國家統計局數據顯示，4月單月土地購置面積1182.4萬平方米，同比增長13.8%，較3月提升25.9個百分點；土地成交價款721.5億元，同比增長82.3%，較3月提升75.8個百分點。

未來一段時間内，房企将加快推貨鋪排節奏，新開工逐漸回升，以及竣工壓力下施工強度也将提升，導致帶來建安工程投資增加，預計投資增速仍将延續回升趨勢。

房企搶地“混戰”，國内公募REITs破冰

受疫情影響，一季度房企的業績出現了大幅度下滑。而A股市場的狀況也不容樂觀，已經變相跌至盈利底線。自4月起，随着國内疫情狀況好轉，復工復産繼續推進，不少房企的業績開始出現“報復性反彈”。

來到5月，房企們開始全面發力——不僅體現在銷售去化上，而且土地獲取方面出現了一波高漲“浪潮”。

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從供地來看，南京、杭州、上海、廣州等城市月内集中放量，推出多宗地塊；汕頭、深圳則公布了2020年度供地計劃，其中，汕頭計劃供應宅地及商服用地面積達6036.4畝；深圳計劃供應宅地293.2萬平方米，産業用地不設上限。

從北上廣深一線城市來看，多家房企百輪、百億搶地，土地市場熱火朝天。

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5月18日，廣州上演了一場240億元、12宗地出讓的“史詩級”土拍，吸引了恒大、保利、中海、龍湖、陽光城、時代、雅居樂等32家房企入場，競買保證金超176億元。有意思的是，因關注度過高，土地交易中心官網訪問量暴增，導致繫統崩潰，多家房企無法正常報價，出現“僅經過一輪加價就火速成交”的烏龍結果。

而二線城市方面，土地市場同樣火熱，其中，武漢共有七宗地塊入市競拍並成交，攬金114.56億元，龍湖落子武昌濱江商務核心地段；合肥成功出讓10宗地塊，總成交價合計82.7億元，恒大、旭輝、中海、祥生、荣盛發展等均有落子。

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土地政策方面，繼去年3月深圳棚改“強區放權”正式施行後，5月13日，深圳發布《關于規劃和自然資源行政職權調整的決定》，将再對土地供應“強區放權”。

最近召開的兩會，政策並未提及房地産稅、長效機制，反而政府工作報告重申“房住不炒”與“因城施策”。面對經濟運行壓力，中央堅持“房住不炒”基調不變，堅持住房回歸居住屬性，加強存量住房改造提升，以改善居民居住條件。此次政府工作報告更是明确了具體的目標：“新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。”

除土地市場外，在中央的持續有力調控下，房地産金融政策保持了連續性、一致性、穩定性，國内外金融市場環境出現了明顯的差異，5月國内融資環境持續利好，而國外則遲遲未迎來窗口期，融資渠道甚至持續收緊。

由于境外債到期收益率過高，發債成本加重，4月中資房企境外美元債發行數量跌至谷底；5月份，納斯達克收緊對首次公開募股（IPO）的規定，並提出一些新要求，例如首次對IPO規模設定最低數額，其須達2500萬美元以上或至少達到上市後市值的四分之一，這将加大一些中國公司在納斯達克上市的難度。

近期，證監會、發改委聯合發文要求推進基礎設施領域REITs試點工作，並鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等開展試點。這意味着境内基礎設施領域公募REITs試點正式起步，未來融資渠道将更加多元化，而新基建、産城、産業園等則成為了利好的“投資風口”。