解局 | 當代第一服務 “小物業”的香港IPO

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2020-05-31 23:46

  • 第一服務在管面積與弘陽服務、金融街服務相當,從行業整體情況來看,這類物業企業體量不算很大,因此,企業盈利能力和盈利模式是資本市場衡量的重要標準。

    觀點地産網 近幾年來,房企分拆物業上市,已經成為了一種大趨勢。

    2020年,物業上市熱潮在資本的助推下愈演愈烈,開年至今,共有16家房企計劃分拆物業平台赴港上市,其中有3家成功挂牌,8家遞交了上市申請材料,而當代置業旗下的第一服務正是其中一員。

    5月29日晚間,港交所披露了第一服務控股有限公司招股書,該公司為當代置業集團旗下物業公司,張鵬任公司董事長兼非執行董事,海通國際為上市獨家保薦人。

    截止到2019年末,第一服務合約建築面積業務版圖涵蓋中國19個省市的49個城市,在管建築面積為1350萬平方米。

    有分析人士表示,第一服務在管面積與弘陽服務、金融街服務相當,從行業整體情況來看,這類物業企業體量不算很大,因此,企業盈利能力和盈利模式是資本市場衡量的重要標準。

    當代物業上市加減法

    “國内新三闆市場已經成熟到了一定階段,因為沒有披露上的限制,我們可以在這里對外公告,關聯公司第一物業将在今年内挂牌新三闆。”在2015年的業績發布會上,張鵬曾表示。

    這是當代置業旗下物業平台首次接觸資本市場,當時仍叫做“第一物業”。

    據悉,第一服務由兩家新三闆企業摘牌退市後合並而來,分别為第一物業和第一人居。1999年12月,當代置業董事局主席張雷成立了第一物業的前身——北京當代。

    成立十年後,北京當代與第一物業合並成為第一物業服務(北京)有限公司,同時于2016登陸新三闆。而第一人居成立于2014年,主要從事提供綠色人居解決方案,並于2018年新三闆挂牌。

    去年年末,第一物業、第一人居先後在新三闆終止挂牌,並轉制為有限責任公司。退市後,張雷經過一繫列股權轉讓動作,第一人居成為第一物業子公司,同時第一物業成為了第一服務控股(香港)的全資子公司。

    通過幾次“加減計算”,張雷成功将第一物業和第一人居裝到第一服務這個香港平台當中,並迅速推向火熱的資本市場。

    5月29日晚間,港交所披露了第一服務控股有限公司招股書,海通國際為上市獨家保薦人。

    數據來源:企業招股書、觀點指數整理

    根據招股書,2017年末,第一服務在管建築面積僅為731.8萬平方米,2018年這一數據首次突破千萬,達到1062.6萬平方米。2019年,該公司業務版圖擴展至中國19個省市49個城市,在管建築面積達到1354.3萬平方米,三年復合增長率為36%。

    值得一提的是,近三年來,第一服務來自第三方的在管面積比例不斷提升,但該公司仍舊存在房企物業企業的同樣缺點——依賴母公司。

    數據顯示,2017年,第一服務來自第三方開發商開發項目應占在管建築面積僅為99.3萬平方米,占比13.57%;2019年,來自第三方的在管面積達到418萬平方米,占比30.86%。

    “小物業”的利潤增長點

    由新三闆上市到轉戰港交所,第一服務經歷了幾次重組與整合。可以說,這家公司的發展歷程猶如一道加減計算題。

    據觀點地産新媒體了解,2020年遞交招股書等待上市的物業企業當中,體量較大的是金科服務,該公司在管面積達到1.2億平方米,總收益為23.09億元。除此之外,5月15日成功挂牌上市的建業新生活,在管面積約為5700萬平方米,總收益為17.71億元。

    金融街物業體量接近兩千平方米,弘生活物業在管面積則在1500萬平方米上下,與第一服務的體量最為接近。

    數據來源:企業财報、觀點指數整理

    事實上,在前些年上市的物業公司,碧桂園服務、彩生活、中海物業、綠城服務等物業企業的規模均達到上億平方米。對比來看,第一服務僅1300萬平的規模仍舊處于低位。

    有分析人士表示,在TOP100房企當中,有一半企業正在積極分拆物業公司上市,上市能夠增強企業的資本實力、增厚市值,同時對房企形成良性的反向賦能作用。

    “雖然第一服務的體量不算特别大,但也算中等水平,目前物業股又受到資本市場青睐,估值普遍比較高,當代置業選擇在這個時候分拆物業公司上市,可能也考慮了多方面因素。”

    招股書顯示,于2017年、2018年及2019年,第一服務收入為3.79億元、4.95億元及6.24億元,復合年增長率為28.4%,利潤分别為4184萬元、5294萬元及8386萬元,復合年增長率41.6%;股東應占淨利潤分别為3964萬元、5087萬元及7729萬元。

    分業務來看,2019年,第一服務錄得物業管理服務收入2.73億元,占總收入的43.7%,而綠色人居解決方案收入1.56億元,增值服務1.97億元,分别占比24.7%、31.6%。

    數據來源:企業招股書、觀點指數整理

    毛利方面,2019年,物業管理服務毛利為7322萬元,毛利率26.8%,而綠色人居解決方案及增值服務毛利分别是5294.7萬元、9134.2萬元,毛利率分别為34.3%、46.3%。

    顯然,物管服務仍為第一服務主要收入來源,但可以發現,綠色人居解決方案與增值服務反而成為該公司更“掙錢”的業務。

    事實上,在資本浪潮下,房地産企業紛紛分拆物業公司赴港上市,但上市之後表現卻呈現出“冰火兩重天”狀态。例如,建業新生活上市開盤報價7.3港元/股,上市首日股價高開23%,而興業物聯開盤價為1.81港元/股,上市後股價卻“坐上過山車”。

    分析人士也提到,物業管理的最大問題就是不掙錢,分拆上市的物業公司要獲得資本市場認可,一個是從規模驅使,另一個是從利潤驅使,找到新的利潤增長點。

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    撰文:龔麗欣    

    審校:徐耀輝



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