世說 | 西溪公館“萬人搖”與杭城賣房史

觀點地産網 2008年，萬科杭州魅力之城售樓處遭到憤怒的業主圍攻，售樓處被砸一事在全國引起轟動。

這是當年萬科在全國掀起樓盤降價促銷的“冰山一角”，彼時還未見到樓市真正起飛的杭州業主們，對降價顯得格外敏感。

他們沒有料到，僅僅過了一年，樓市就進入上升通道，年度成交量創下歷史紀錄，甚至超過2007-2008年的總和。

與此同時，開發商們在杭州土地市場一擲千金，超過千億的年度土地出讓金杭州遙遙領先全國其他城市。

其中，于2009年7月，浙江國恒力壓衆多品牌房企，以26億元總價拿下未來科技城闆塊13号和14号兩宗涉宅地塊，樓面價分别為8858元/平方米和8916元/平方米，溢價率超過150%。

資料顯示，國恒背後大股東為北京國通高盛投資有限公司，而國通高盛的實控人為時任安邦董事長的吳小晖。

根據彼時浙江國恒的規劃，項目将打造成頂級高端精裝住宅，並命名為“西溪公館”，目標價格超過3.5萬元/平方米。

不過，樓市很快又被澆了一盆冷水。

喧鬧樓市的一座安靜“公館”

2009年12月出台“國四條”，2010年4月新“國四條”、“國十條”、“國十一條”陸續推出，令當年杭州樓市成交以腰斬收場。

随後兩年，最嚴調控盤旋在杭城上空，也險些拉下了杭州房企老大綠城。

2012年，杭州樓市再迎降價潮，房企割肉求生成為調控下的真實寫照。

期間，國恒西溪公館除了在2011年有公開亮相，並在2013年多次傳出入市消息外，基本毫無動靜。

另一邊，2012和2013年，杭州迎來融創、融信、首開、旭輝等外來房企，與本土房企搶奪市場。

典型的案例是，2013年9月，本土房企濱江與外來大鳄綠地、世茂一日之内以136.73億元總價分食華家池三宗地塊。

這是當年杭州土地市場的縮影，也預示着日後杭州樓市的再度崛起。

2014年，杭州房地産市場最重要的兩件事，一是宋衛平出售綠城股份，杭州最大本土房企迎來央企大股東；另一件則是樓市限購松綁，限貸解除，“杭八條”出台，杭州樓市政策全面放開。

随後，杭州樓市順利進入持續上升通道，成為二線城市中最突出的一個。

2015年内，央行多次降準降息，利好樓市，杭州商品房成交量從4月開始，連續9個月突破1萬套，2015年度成交總量也終于打破2008年創下的紀錄。

同年，富陽撤市設區，G20、亞運會确定落戶杭州，為杭州樓市騰飛埋下伏筆。

為順應當時市場需求，西溪公館在2014年提出修改規劃申請，但開盤計劃繼續擱置。

2015年5月，杭州余杭區規劃局對西溪公館2011年4月已經完成報批的方案進行了調整。拿地六年，歷經樓市起伏的西溪公館開盤依舊遙遙無期。

與此同時，透明售房網數據顯示，2015年杭州新房成交量首次邁過20萬套大關，簽約金額高達3597億元。

2016年9月，G20峰會如期在杭州市蕭山區錢江世紀城召開；此時，包括蕭山區在内的杭州樓市已是高溫不退，除本地客源，外來投資客蜂擁而至。

這一年的杭州樓市，就像2015年的股市，吸引了所有人的眼球。

當時房産銷售圈流行的“名言”是：今年不買房，明年要麼買不到房，要麼買不起房。

很快，杭城再次迎來了調控，年底開始急刹車，實施住房限購措施並上調公積金貸款首付比例。

2017年3月，杭州樓市調控升級，但依然沒有阻擋買房者的熱情，基本面持續向好，已經不像當年一降價就引發業主維權砸售樓處般脆弱了。

不過，部分闆塊新房供應量少，以及政府限價指導下，許久未見的一二手房價格倒挂現象也在杭州樓市悄然重現。

而被戲稱為“爛尾十字路口”上的西溪公館，依舊沒有任何動靜，此時距離浙江國恒拿地已經過去整整8年。

杭城再奏一曲“萬人搖”

2018年，西溪公館迎來轉折。

2月，吳小晖被依法提起公訴後，旗下資産被陸續拍賣，用于償還債務。其中，就包括“浙江國恒房地産開發有限公司持有浙江國恒西溪置業有限公司股權”。

最終，上述股權被北京邦邦共赢企業管理有限公司競得，其股東為遠洋邦邦置業有限公司，即遠洋集團與安邦保險集團的合資公司。

但有消息稱，早在2017年開始，遠洋地産就以代建代管的方式介入項目。2018年6月，項目正式更名為“遠洋西溪公館”，但仍未迎來開盤的消息。

這一年，杭州樓市也迎來歷史性的一刻——搖号售房。

随後，千人搖、萬人搖成為杭州樓市“風景線”，“淩晨3點就有人排隊”、“幾十人争搶一套房源”的消息不時見諸媒體。

直至731會議後“房住不炒”成為房地産行業不可撼動的基調，“堅決遏制房價上漲”定位下，杭州樓市也從高處滑落。

2019年，調控從樓市延伸到地市，“雙限政策”出台基本預定地塊入市的最高限價。

盡管如此，無論是房價水平還是土地成交量，杭州依然是新一線城市中表現最突出的之一。

2019年底，遠洋西溪公館終于領出首張預售證，推出了42套排屋，均價54800元/平方米。

值得一提的是，在入市之前，遠洋退出了西溪公館股權。

天眼查信息顯示，2019年9月24日，100%控股西溪公館的邦邦共赢企業管理有限公司股權發生變動，由原本遠洋控股50%變成了100%安邦保險集團股份有限公司，遠洋繼續以代建代管的方式入駐。

2020年5月21日，拿地11年的遠洋西溪公館領出首張高層預售證，房源共計959套，均價27917-28023元/平方米。

無論是大幅低于市場預期的均價，還是周邊二手房均價4萬的雙重作用，都将遠洋西溪公館推上杭州樓市參與搖号人數最多的新盤寶座。

數據顯示，有超過6萬份客戶資料涌向西溪公館的登記繫統，項目中簽率只有不到2%，大量資料登記導致網站一度崩潰，售樓中心工作人員甚至要跑去附近網吧審核客戶資料。

與此同時，根據規定，西溪公館首套登記最少需要凍結40萬，以60000組計算，保守估計凍結資金至少200億。

“畢竟是10年前的盤了，60年産權不提，戶型也很老，這些都是直接影響自住體驗的因素。”

對不少拿着房票參與搖号的買房客而言，投資是選擇西溪公館的直接動因。

有人推算，相比起隔壁二手房的市場價，西溪公館每平米低了至少7000元，哪怕能買到最小的59平小戶型，轉手就能直接賺42萬。

另一方面，3月以來，杭州樓市快速升溫也令“萬人搖”頻頻出現。

統計局數據顯示，3月杭州共成交新房9552套，相比2月成交量上漲了553%。

另據不完全統計，4月杭州共搖号至少40次，5883套房源共吸引53981組購房者登記報名，整體中簽率10.9%左右。

“到底搖哪個？”“哪個項目性價比更高？”

市場慢慢從探底、猶豫，逐漸轉換為“能搖到，都是很好的”。

一夜之間，橫盤一年多的杭州樓市仿佛又回到了2016年的熱度。

買房客們費盡力氣得到的房票就像一張張彩票，一不小心，就是幾十萬甚至上百萬的收入。

回過頭看，那些12年前因為樓盤降價就怒砸售樓處，甚至想要退房的業主們，如今再看到杭州樓市的這番情景，大概會慶幸當年萬科沒有同意退房。

世說 | 鈎沉里的商業筆記：你能看到多遠的過去，就能看到多遠的未來。