世說 | 西溪公館“萬人搖”與杭城賣房史

观点地产网

2020-06-01 01:15

  • 那些12年前因為樓盤降價怒砸售樓處的業主們,如今大概會慶幸當年萬科沒有同意退房。

    觀點地産網 2008年,萬科杭州魅力之城售樓處遭到憤怒的業主圍攻,售樓處被砸一事在全國引起轟動。

    這是當年萬科在全國掀起樓盤降價促銷的“冰山一角”,彼時還未見到樓市真正起飛的杭州業主們,對降價顯得格外敏感。

    他們沒有料到,僅僅過了一年,樓市就進入上升通道,年度成交量創下曆史紀錄,甚至超過2007-2008年的總和。

    與此同時,開發商們在杭州土地市場一擲千金,超過千億的年度土地出讓金杭州遙遙領先全國其他城市。

    其中,于2009年7月,浙江國恒力壓衆多品牌房企,以26億元總價拿下未來科技城闆塊13号和14号兩宗涉宅地塊,樓面價分别為8858元/平方米和8916元/平方米,溢價率超過150%。

    資料顯示,國恒背後大股東為北京國通高盛投資有限公司,而國通高盛的實控人為時任安邦董事長的吳小晖。

    根據彼時浙江國恒的規劃,項目将打造成頂級高端精裝住宅,并命名為“西溪公館”,目标價格超過3.5萬元/平方米。

    不過,樓市很快又被澆了一盆冷水。

    喧鬧樓市的一座安靜“公館”

    2009年12月出台“國四條”,2010年4月新“國四條”、“國十條”、“國十一條”陸續推出,令當年杭州樓市成交以腰斬收場。

    随後兩年,最嚴調控盤旋在杭城上空,也險些拉下了杭州房企老大綠城。

    2012年,杭州樓市再迎降價潮,房企割肉求生成為調控下的真實寫照。

    期間,國恒西溪公館除了在2011年有公開亮相,并在2013年多次傳出入市消息外,基本毫無動靜。

    另一邊,2012和2013年,杭州迎來融創、融信、首開、旭輝等外來房企,與本土房企搶奪市場。

    典型的案例是,2013年9月,本土房企濱江與外來大鳄綠地、世茂一日之内以136.73億元總價分食華家池三宗地塊。

    這是當年杭州土地市場的縮影,也預示着日後杭州樓市的再度崛起。

    2014年,杭州房地産市場最重要的兩件事,一是宋衛平出售綠城股份,杭州最大本土房企迎來央企大股東;另一件則是樓市限購松綁,限貸解除,“杭八條”出台,杭州樓市政策全面放開。

    随後,杭州樓市順利進入持續上升通道,成為二線城市中最突出的一個。

    2015年内,央行多次降準降息,利好樓市,杭州商品房成交量從4月開始,連續9個月突破1萬套,2015年度成交總量也終于打破2008年創下的紀錄。

    同年,富陽撤市設區,G20、亞運會确定落戶杭州,為杭州樓市騰飛埋下伏筆。

    為順應當時市場需求,西溪公館在2014年提出修改規劃申請,但開盤計劃繼續擱置。

    2015年5月,杭州余杭區規劃局對西溪公館2011年4月已經完成報批的方案進行了調整。拿地六年,曆經樓市起伏的西溪公館開盤依舊遙遙無期。

    與此同時,透明售房網數據顯示,2015年杭州新房成交量首次邁過20萬套大關,簽約金額高達3597億元。

    2016年9月,G20峰會如期在杭州市蕭山區錢江世紀城召開;此時,包括蕭山區在内的杭州樓市已是高溫不退,除本地客源,外來投資客蜂擁而至。

    這一年的杭州樓市,就像2015年的股市,吸引了所有人的眼球。

    當時房産銷售圈流行的“名言”是:今年不買房,明年要麼買不到房,要麼買不起房。

    很快,杭城再次迎來了調控,年底開始急刹車,實施住房限購措施并上調公積金貸款首付比例。

    2017年3月,杭州樓市調控升級,但依然沒有阻擋買房者的熱情,基本面持續向好,已經不像當年一降價就引發業主維權砸售樓處般脆弱了。

    不過,部分闆塊新房供應量少,以及政府限價指導下,許久未見的一二手房價格倒挂現象也在杭州樓市悄然重現。

    而被戲稱為“爛尾十字路口”上的西溪公館,依舊沒有任何動靜,此時距離浙江國恒拿地已經過去整整8年。

    杭城再奏一曲“萬人搖”

    2018年,西溪公館迎來轉折。

    2月,吳小晖被依法提起公訴後,旗下資産被陸續拍賣,用于償還債務。其中,就包括“浙江國恒房地産開發有限公司持有浙江國恒西溪置業有限公司股權”。

    最終,上述股權被北京邦邦共赢企業管理有限公司競得,其股東為遠洋邦邦置業有限公司,即遠洋集團與安邦保險集團的合資公司。

    但有消息稱,早在2017年開始,遠洋地産就以代建代管的方式介入項目。2018年6月,項目正式更名為“遠洋西溪公館”,但仍未迎來開盤的消息。

    這一年,杭州樓市也迎來曆史性的一刻——搖号售房。

    随後,千人搖、萬人搖成為杭州樓市“風景線”,“淩晨3點就有人排隊”、“幾十人争搶一套房源”的消息不時見諸媒體。

    直至731會議後“房住不炒”成為房地産行業不可撼動的基調,“堅決遏制房價上漲”定位下,杭州樓市也從高處滑落。

    2019年,調控從樓市延伸到地市,“雙限政策”出台基本預定地塊入市的最高限價。

    盡管如此,無論是房價水平還是土地成交量,杭州依然是新一線城市中表現最突出的之一。

    2019年底,遠洋西溪公館終于領出首張預售證,推出了42套排屋,均價54800元/平方米。

    值得一提的是,在入市之前,遠洋退出了西溪公館股權。

    天眼查信息顯示,2019年9月24日,100%控股西溪公館的邦邦共赢企業管理有限公司股權發生變動,由原本遠洋控股50%變成了100%安邦保險集團股份有限公司,遠洋繼續以代建代管的方式入駐。

    2020年5月21日,拿地11年的遠洋西溪公館領出首張高層預售證,房源共計959套,均價27917-28023元/平方米。

    無論是大幅低于市場預期的均價,還是周邊二手房均價4萬的雙重作用,都将遠洋西溪公館推上杭州樓市參與搖号人數最多的新盤寶座。

    數據顯示,有超過6萬份客戶資料湧向西溪公館的登記系統,項目中簽率隻有不到2%,大量資料登記導緻網站一度崩潰,售樓中心工作人員甚至要跑去附近網吧審核客戶資料。

    與此同時,根據規定,西溪公館首套登記最少需要凍結40萬,以60000組計算,保守估計凍結資金至少200億。

    “畢竟是10年前的盤了,60年産權不提,戶型也很老,這些都是直接影響自住體驗的因素。”

    對不少拿着房票參與搖号的買房客而言,投資是選擇西溪公館的直接動因。

    有人推算,相比起隔壁二手房的市場價,西溪公館每平米低了至少7000元,哪怕能買到最小的59平小戶型,轉手就能直接賺42萬。

    另一方面,3月以來,杭州樓市快速升溫也令“萬人搖”頻頻出現。

    統計局數據顯示,3月杭州共成交新房9552套,相比2月成交量上漲了553%。

    另據不完全統計,4月杭州共搖号至少40次,5883套房源共吸引53981組購房者登記報名,整體中簽率10.9%左右。

    “到底搖哪個?”“哪個項目性價比更高?”

    市場慢慢從探底、猶豫,逐漸轉換為“能搖到,都是很好的”。

    一夜之間,橫盤一年多的杭州樓市仿佛又回到了2016年的熱度。

    買房客們費盡力氣得到的房票就像一張張彩票,一不小心,就是幾十萬甚至上百萬的收入。

    回過頭看,那些12年前因為樓盤降價就怒砸售樓處,甚至想要退房的業主們,如今再看到杭州樓市的這番情景,大概會慶幸當年萬科沒有同意退房。

    世說 | 鈎沉裡的商業筆記:你能看到多遠的過去,就能看到多遠的未來。

    撰文:黎倩    

    審校:徐耀輝



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