觀點直擊 | 領展:看到不少收並購機會

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2020-06-02 00:11

  • “對于我們的租客來說,最壞的時間應該已經過去。”

    觀點地産網 鑒于财政年度設計,領展2019/2020年度的業績數據錄入節點,是2019年4月1日至2020年3月31日,剛剛碰着疫情蔓延最嚴重的兩個月。

    但總體來看,領展過去一年的業績表現並不算差,總收益和物業收入淨額分别實現了6.8%、6.9%的增長達到107.18億港元及82.2億港元。

    最嚴重的影響還是來自投資物業組合的估值,期内該數據下跌了11.6%至1932.24億港元,令公司扣除與基金單位持有人交易前的年內虧損錄得173.03億港元。

    不過這未對領展的派息方案産生影響,今年度可分派總額為59.65億港元,末期每基金單位分派145.72港仙,全年每基金單位分派287.19港仙,全部錄得同比增長,完成了作為公募基金的最重要使命:每年為持份者創造穩定的回報。

    不過坊間對這只全亞洲最大地産信托基金的評價,卻非一邊倒叫好。作為香港房委會将旗下民生商業,由政府公營打包成私營基金上市的嘗試,領展由于秉持較為強硬的以營利為導向的經營策略,15年來不時引起議論。

    年初至今,香港零售飽受“經濟寒冬”之苦,各界提倡減租的呼聲浩大。但據香港零售管理協會近日公布的新聞稿,領展被列為“最不配合減租的業主或地産商”第二名。

    “用一刀切的方式進行減租是沒有道理的。”主席聶雅倫提出,領展實際上在2月份就推出一項涉及8000萬港元的纾困計劃,透過提供免租期、租金減免及準許分期繳納租金等形式支援個别的中小型商戶。

    而且這個支援計劃的金額,到目前金額已經增加到3億港元,並成功為香港的物業組合内約三分之一的商戶提供租金優惠,“我相信現時準備的3億港元已經是一個适當的數目。”

    行政總裁王國龍則補充,公司近期在做續租簽約的時候,的确發現需要作出減租處理的租約數量有所增加。同時在減租的情況下,某些租客還希望能簽一些較短期的租約(此前一般的租約是3年期的)。

    “我們也是了解了每一個租戶的個别情況後再下決定,去衡量最适當的方案。”

    他表示,領展最新的政策是希望旗下商場保持一個較高出租率,去維持一個良好營商環境和購物環境。因此也在商戶租金方面作出了适當的下調。另外,此前受限聚令影響明顯的租戶例如補習社、酒吧等,公司對它們的支持力度會較大。

    “但我們旗下不少租戶的生意也都是穩定且有增長的,例如菜市場、超市等。對于這些租客,我們覺得也無需調整租金。”王國龍提出,領展的租客主要集中必需品或食肆,不會特别受到旅遊業或者遊客數量的影響。

    資料顯示,單論香港零售物業組合,領展有28.9%的租金收入來自飲食行業;20.6%來自超級市場及食品行業;14.6%來自菜市場及熟食檔口。

    有别于同期(指領展2019/2020财政年度)香港飲食業銷售額有14.8%的下跌,領展同類型租戶的跌幅只達到3.4%;超級市場及食品行業銷售額更錄得8.3%的同比上升,與期内香港同行業1.3%的銷售跌幅形成鮮明對比。

    至于香港之外,領展在中國内地北上廣深四個一線城市布局有5項投資物業。包括四個零售項目:北京京通羅斯福廣場、北京歐美匯購物中心、深圳新怡景商業中心(中心城)、廣州西城都荟廣場。

    “四項零售物業約43%的面積是出租予飲食和超級市場及食品商戶,受惠于鄰近居民及辦公室用戶的日常消費。”截至年度末,這幾項物業的平均租用率維持了97.8%的高水平,續租租金調整率亦達到不俗的29.6%。

    “内地的情況,我們看到最近人流增加了不少,消費意欲應該會反彈。”王國龍稱,客流量自4月份已逐漸見到回升趨勢,並在5月份已回復到去年同期約60%的水平。

    至于新近收購的悉尼物業,領展去年12月斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務區的10層高商業辦公大樓,“這個物業本身包含三個租約,每年租金都會上升,而且它們平均在8年之後才将到期。”

    “對于我們的租客來說,最壞的時間應該已經過去。”他宣稱,随着疫情防控措施的逐漸放松,接下來應該會處于一個穩健上升的過程。

    換句話說,雖然不是一派欣欣向荣的景象,但領展目前來說仍是一間收入清晰财務健康的企業。手握約162億港元備用流動現金,聶雅倫說看到不少進行收並購的機會。

    “看到有一些業主,出于财政狀況,将旗下的物業拿出來以相對低廉的價格出售。這對目前資金充足的領展來說,是好時機。” 他表示,領展在内地也有同事正在看不同的項目,只是“内地與香港間的交通目前未能暢通,我們很難飛進去”。

    針對疫情的旅行禁令仍然對人們的正常出行造成困擾,但領展管理層希望能抓緊時間做到一些投資。

    王國龍說:“國外的話,我們在當地也能找到專業人士能幫助我們作評估。但當真的有需要作最後決定的時候,我們當然也希望能親身去到當地看一看。”

    撰文:劉子棟,黃子慢    

    審校:徐耀輝



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