解局 | 大唐地産再沖上市

觀點地産網 最近在港交所排隊上市的房企有點多。

僅是過去的5月單月，前有港龍、實地，後傳合能，5月31日晚間又多一個大唐地産。

每股面值0.01美元，股份數量待定，由工銀國際作為獨家保薦人……正如其logo中的京劇藍臉臉譜，一向低調的大唐地産對上市猶抱琵琶半遮面，意圖彌補錯失良機的十一年。

“剛猛、忠直並富于反抗精神”，這是京劇中藍臉所代表的意義，也暗含了福建企業愛拼才會赢的奮鬥精神。這家從台赴閩的房企在2008年中斷了赴港上市的計劃，如今又将從頭再來。

與港龍相似，大唐地産首份招股書早在2019年12月便已遞交，2020年5月28日屆滿失效，過了短短3日又重新遞表。

一而再，再而三。大唐地産這次能否成功上市，一圓舊夢？

數據更新中不變的高負債

“所有的困難在宇宙面前根本不算困難，所有的成就在宇宙面前根本不是成就，融入其中就好。”大唐地産總裁郝勝春曾在觀點地産新媒體的訪談中表示，對房地産還是堅定地看多，未來至少還有十年的時間有比較好的發展空間。

相較上一次招股書，大唐地産改動不大，主要将經營數據從截至2019年9月30日更新為截至2020年2月29日。

招股書顯示，2017至2019年期間，大唐地産的收益分别為40.19億元、54.96億元及81.08億元，復合年增長率約為42%；毛利分别為9.66億元、15.25億元及21.85億元，毛利率分别為24%、27.8%及27%。

其中，大唐地産的主要收入來源仍為銷售物業，2019年其收入升至77.72億元、占比95.9%，毛利率在26.3%-28.3%；代建業務收入占比連續三年下滑，由13.3%降至2.7%，毛利率保持在5%不變；租金收入、酒店服務收入及其他收入均未超過5000萬元，在總收入占比最高1%。

值得注意的是，誠然高負債率是房地産行業的普遍現象，但大唐地産一度高達1087.9%的負債率成為了上市無法繞路的問題。

2017-2019年，該公司淨負債比率為1087.9%、408.8%及119.2%，負債總額分别為257.79億元、297.51億元及339.55億元，對應資産總值264.26億元、311.56億元以及370.39億元。

對此，大唐地産在近400頁招股書（不含附錄）中花了十分之一的篇幅來陳述公司可能面對的風險事項。政府政策變動、項目進度變動、新冠疫情影響等諸多不确定因素被一一羅列，全看投資者是否買單。

至于本輪融資規模，大唐地産尚未對外披露。據最新一版招股書，其上市所獲資金将一分為三：其一，用于支付天津、長沙的5個物業開發項目的建築成本，總金額逾21.5億元；其二，用于償還3筆銀行借款，分别為固定年利率8.5025%計息及于2021年8月到期、固定年利率10%計息及于2020年11月到期、固定年利率7.125%計息及于2022年4月到期；其三，用于一般業務運營及運營資金。

值得注意的是，需要償還的2022年4月到期、固定年利率7.125%的這一筆銀行貸款為本次招股書新增，但未具體公布金額及條款。

截至2019年12月31日，大唐地産未償還借款共計79.27億元，包括一年内到期借款24.32億元、一至兩年内到期借款31.51億元。如何償還？當然是上市融資或者是借新還舊。

郝勝春曾對觀點地産新媒體透露，公司賬上現金将主要用于新的投資。雖然賬上仍持有現金及等價物約22億元，大唐地産于2020年2月之後又陸續斥資34.4億元在江蘇南通、浙江台州等城市拿下了逾30萬平方米地塊。

此外，招股書顯示，大唐地産另有7筆信托融資尚未履行，到期日在2020年至2021年間，金額總計28.86億元。

千億目標引出鮮有關注的八桂樓市

除了高負債，大唐地産屢被質疑的另一點在于總裁郝勝春曾于2019年喊出的口号：三年沖千億（銷售目標），進入全國房企50強。

據觀點指數統計，2020年1-5月，大唐地産的銷售金額為101.1億元，全國排名78，離第50名仁恒置地216億元有100多億的差距。

銷售目標的達成需要考慮産品、成本、時間、政策等諸多因素，土儲則是所有工作的基礎。截至2020年2月29日，大唐地産總土儲共計889.72萬平方米，41%分布在以廣西南甯、柳州、貴港為核心城市的北部灣經濟區，25.7%分布在大本營海西經濟區。

在土拍熱潮中，地處西南的廣西土地市場遠遠沒有動辄百億的一線、新一線城市土拍來得驚心動魄，卻也在2015年那波棚改化貨币安置中逐漸升溫。

以省府南甯為例，2008年至今，大唐地産進駐後開發了約18個住宅項目，如果算上廣西省内的話，則多達29個項目。

市場人士指出，南甯近期住宅均價在1.3萬-1.7萬元/平方米左右，大唐地産在售項目均價在9000元-2.2萬元/平方米左右，兼顧市區及城郊，購房者可選擇性較廣。作為省府城市，南甯市2018年人口為730萬人，城鎮化率62.4%，城鎮居民人均可支配收入為3.53萬元/年，仍存在一定的上漲空間。

其中，在售項目以老區西鄉塘、興甯區為主，南甯市重點發展區域青秀區及五象新區項目大多在建，售價最高的項目為大唐臻觀、均價2.2萬元/平方米。

據國家統計局數據，2020年4 月份，南甯新建商品住宅銷售價格指數同比上漲110，其漲幅在監測的70個大中城市中僅次于唐山、呼和浩特、西甯等9座城市。另有報告中指出，4月南甯新房在線均價環比增幅達到4.2%，在全國漲幅居前。

據一位房地産銷售從業者回憶，在去年4月，國家住房和城鄉建設部曾對新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南甯4個城市進行了預警提示。然而，樓市升溫雖然增速變慢，但至今表現為總體波動上升。

上述人士提到，一線工作人士返鄉置業和中小城市人口流入省府是主要購房人群，對于政府規劃發展的青秀區及五象新城更加看好，這些助推了南甯的房價上漲。

地産開發投資方面，據國家統計局公布，2008年至2018年，廣西全省房地産開發投資額由202.46億元升至1106.36億元，商品房銷售均價由3952元/平方米翻番至7782.17元/平方米。

供地方面，據廣西2020年住房用地供應計劃，今年全區計劃供應住房用地2401.01公頃，含商品住房用地2103.58公頃，同比增幅約5.14%。其中，南甯以405.51公頃居首、柳州以348.38公頃位列第二，而河池市同比增幅最高，達62.19%。

分析人士透露，近5年來，廣西的住房用地供應計劃逐年增加，漲幅最大的是2019年，增加了526.33公頃，達到了2322.88公頃，商品住宅用地供地總量最多，達429.64公頃。

老舊小區改造方面，2020年國家下達廣西城鎮老舊小區改造任務為1363個小區，涉及居民16.7萬戶（套）、樓房7726棟，總建面1236.28平方米；南甯市涉及小區為240個，戶數約3.3萬戶，小區内樓棟數共1151棟，總建築面積超226.53萬平方米。

其中，2020年南甯市本級老舊小區改造計劃共212個，涉及戶數31344戶、總建築面積約215.94萬平方米，将于2020年9月30日前開工建設。

品牌房企方面，據多家房企中介網站顯示，碧桂園、恒大、萬科、融創等大型房企均有項目在售，本土房企如廣西建工、彰泰、荣和等無論在項目數量和價格上都有不輸大企業的競争力。

反觀大唐地産，在北部灣經濟區近三年收入為16.58億元、22.05億元及16.49億元，分别占同期銷售物業所獲總收益的48.7%、42.1%及21.2%，在如何利用土儲、提高收入上仍需要思考。

畢竟，就在6月1日，帶領四川房企藍光發展沖破千億規模的張巧龍正式加入了廣西本土房企彰泰集團，八桂樓市競争再顯激烈。

公開資料顯示，彰泰集團發家于廣西桂林，已建在建項目近90盤共計1800多萬平方米，2019年土儲位居廣西房企榜首。

留給大唐地産沖千億的時間，似乎比錯失上市這十年更短了。

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