廣宇發展以北京順義美麗匯、酒店等資産申請發行CMBS 規模6.85億元

觀點地産網訊：6月3日，天津廣宇發展股份有限公司發布一則關于所屬公司申請發行商業地産抵押資産證券化（CMBS）産品的公告。

廣宇發展所屬公司重慶魯能物業服務有限公司作為原始權益人，向公司所屬公司北京順義新城建設開發有限公司、宜賓魯能開發(集團)有限公司按估值比例分别發放合計不超過人民币6.85億元的借款，並以該借款債權委托信托機構設立财産權信托。

同時，将北京順義新城美麗匯購物中心和宜賓皇冠假日酒店（簡稱“標的物業”）抵押至信托公司，並将標的物業現金流作為還款來源質押至信托公司。

據觀點地産新媒體了解，由計劃管理人設立資産支持專項計劃募集資金，收購重慶魯能物業（原始權益人）享有的信托受益權（基礎資産）。

在該CMBS項目存續期内，由北京順義公司及其商業管理分公司和宜賓公司及其皇冠假日酒店分公司作為資産服務機構，負責標的物業的管理及現金流的歸集，由資産支持專項計劃管理人協同托管銀行進行專項計劃的分配。

資料顯示，順義新城美麗匯購物中心項目位于順義新城馬坡組團東北部核心區，為廣宇發展全資子公司北京順義公司所有，建設用地2.67萬平方米，規劃總建築面積約5.09萬平方米。

此外，宜賓皇冠假日酒店為廣宇發展全資子公司宜賓公司所有，位于宜賓市叙州區，占地面積21.05畝，酒店總建築面積4.4萬平方米。酒店于2015年10月18日正式開業，目前委托六洲酒店管理（上海）有限公司進行經營管理。

廣宇發展表示，此次發行CMBS的目的為盤活存量資産。相較傳統的銀行經營性物業貸款而言，CMBS融資規模占標的物業評估值比例更高，可擴大融資額度，實現投資資金回籠，釋放商業地産價值。

此外，發行CMBS可降低資金成本。優質商業項目的現金流穩定，通過價值增信，提升産品評級，可以取得較銀行經營性物業貸款及普通債券品種可比或更低的成本。

根據發行方案，本專項計劃設優先/次級分層，優先級占專項計劃融資總規模的95%，次級占5%，次級5%分别由北京順義公司和宜賓公司按估值比例認購。本次CMBS拟在深交所申請發行，發行完成後在深圳證券交易所挂牌上市。

CMBS的發行規模不超過人民币6.85億元，具體發行規模以公司在深圳證券交易所申請並獲批的金額為準，期限不超過12年（含12年，最終以批復的期限為準），采用3+3+3+3模式，每3年設一次開放期，附票面利率調整權、投資者回售權，發行利率将根據信用評級情況及發行時的市場利率情況确定。

此外，CMBS的募集資金用途，主要用于補充流動資金、償還借款等符合國家法律法規及政策要求的資金用途。

同一日，廣宇發展還發布另一則公告，公司控股股東魯能集團有限公司為本次CMBS提供增信支持，即對資産支持專項計劃每個兌付日及到期日應付本息承擔差額補足義務。

上述專項計劃每3年開放期屆滿時，廣宇發展作為流動性支持機構有權調整尚未到期的優先級資産支持證券的票面利率，對回售與再銷售的資産支持證券份額差額進行流動性支持。

待魯能集團為公司所屬公司CMBS專項計劃承擔本息差額補足義務後，廣宇發展将在同等金額内向魯能集團提供補償。

數據顯示，廣宇發展及公司全資子公司對合並報表外單位提供的擔保總余額為27.7億元，占公司最近一期經審計淨資産（2019年報）的20.35%，占公司總資産的3.96%。

廣宇發展對公司全資子公司提供的擔保余額為29.74億元，公司全資子公司相互間及子公司對公司提供的擔保余額為0萬元，合計擔保余額為29.74億元，占公司最近一期經審計淨資産（2019年報）的21.85%，占公司總資産的4.25%。

本次向控股股東為公司CMBS專項計劃承擔本息差額補足義務提供補償（提供反擔保後）公司及控股子公司對外擔保總余額為642，855.51萬元，占公司最近一期經審計淨資産（2019年報）的47.23%，占總資産的9.19%。

廣宇發展稱，本次公司向魯能集團為公司所屬公司CMBS專項計劃承擔本息差額補足義務提供補償事宜，有利于保障CMBS項目成功發行，降低發行成本，保證本次專項計劃每個兌付日及到期日應付本息足額支付，有利于保護投資者的合法權益，不存在損害股東利益的情形。