萬科繼續研究REITs 從鵬華前海到萬緯物流的政策步點

觀點地産網 市場上對于REITs或者類REITs正處于一個陌生又熟悉的階段，但這並不妨礙資本對它的追逐。

6月3日，萬科旗下萬緯物流首期類REITs産品“萬緯物流-易方達資産-物流倉儲1期資産支持專項計劃”在深圳證券交易所舉行挂牌儀式。

萬科集團總裁、首席執行官祝九勝，萬科集團執行副總裁、财務負責人韓慧華，萬緯物流董事長張旭，萬緯物流總經理江炜等高層都出席了這次挂牌儀式，可見萬科對于此次類REITs挂牌的重視程度。

之所以備受關注，與其推出的時機不無關繫。

此前4月30日，中國證監會與國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動産投資信托（REITs）試點相關工作的通知》，明确采用“公募基金+單一基礎設施資産支持證券”的産品架構。

在這之前，國内關于REITs的嘗試層出不窮，真正落地的卻少之又少。今年開年的疫情，或給REITs以及類REITs産品帶來了新的發展契機，而萬科也順勢成為其中一個“吃螃蟹的人”。

而回顧當下，國内仍沒有真正的REITs産品，僅有準REITs或類REITs産品。

萬緯物流首期類REITs

萬緯物流此次發行的首期類REITs，從去年便開始計劃發行。

去年9月，據深交所披露信息顯示，“萬緯物流-易方達資産-物流倉儲1期資産支持專項計劃”已獲受理，又經過兩個月的時間，該債券獲深交所審核通過。

後于2019年12月31日，萬緯物流成功完成“萬緯物流-易方達資産-物流倉儲1期資産支持專項計劃”深交所簿記流程。

在深交所登記之時，該債券品種為ABS，以租約為底層資産、租金為現金流回報的ABS，被認為是類REITs的一種形式。

根據介紹，該類REITs規模為5.732億元，其中優先級證券的規模為2.95億元，權益級證券的規模為2.782億元，産品期限為3+3+2年。發行規模並不算大，處于一般水平。

其采用了“純權益型”結構，而且底層物流園完全采用市場化方式進行運營和管理，産品運營期間和退出收益全部來源于底層物流園的運營淨現金流以及資産增值。

“純權益型”則意味着只存在股權，而沒有債權，這接近境外成熟市場REITs的産品。業内人士表示，此次發行類REITs，其投資人的盈虧完全取決于産品底層的兩間物流園是否掙錢、資産價值是否上升，而這又很大程度取決于萬緯的運營和管理能力。

據業内介紹，此前國内市場發行的類REITS産品，受各種原因影響，多數未采取純權益結構，産品的收益並不純粹來自于産品底層的資産，而是由發行主體提供一定程度的信用擔保。

為何投資者會信任萬緯物流旗下的底層資産，該業内人士表示：“估計是底層資産真的好，雖然是自負盈虧，但應該都不會虧。”

關于萬緯物流的資産管理能力也成為關注的焦點，事實上，萬科布局物流領域已超過5年時間。

資料顯示，萬緯物流目前服務客戶超過850家，涵蓋電商類、快遞快運類、制造業類、餐飲類、零售商超類等各個領域。

截至2019年底，萬緯物流已進駐44個城市，獲取138個項目，其中高標庫123個，冷庫15個，可租賃物業的建築面積逾1086萬平方米；已穩定運營的項目出租率較2018年大幅提升，其中高標庫穩定運營項目平均出租率為92%，冷庫的全年倉庫使用率為82%。

于2019年，萬緯物流新獲取項目21個，合計可租賃物業的建築面積約為191萬平方米。

萬科要研究的REITs

萬科其實一向熱衷REITs。

最近的一次是于去年4月，萬科旗下商業地産集團印力作為運營管理人，發行了龍崗萬科廣場類REITs，項目發行規模人民币21.16億元。那是2019年第一單成功發行的類REITs産品，同時是商業物業資産證券化又一次嘗試。

除了類REITS産品，萬科還發行過國内首只在封閉期内投資目標公司股權、以獲取商業物業租金收益為目標的公募基金——鵬華前海萬科REITS。

2015年7月6日，鵬華前海萬科REITs成立，這是一只10年封閉期的混合型基金，首募金額30億元，主要投資標的是商業地産。

随後一個月，鵬華前海萬科REITs通過增資入股的方式，獲得深圳市萬科前海公館建設管理公司50%的股權，支付的增資價款共計12.67億元。

定期報告數據顯示，2015-2019年年底，鵬華前海萬科REITs對目標公司的投資收益分别是1.05億元、1.71億元、-1.84億元、2.13億元及0.75億元，總計3.97億元。而該基金在2019年已實現收益4154.01萬元，利潤3610.94萬元，期末基金資産淨值33.1億元。

但按照早前相關業内分析，鵬華前海萬科REITs雖然是公開募集基金，但其投資標的屬于非上市公司股權，不在證監會對公募基金所規定的投資範圍之内，不具有可復制性。

所以，這次萬緯物流首期類REITs的發行對萬科而言，顯得尤為重要。

更早之前，2015年萬科召開臨時股東大會之時，郁亮便提到了關于鵬華萬科公募REITs的相關問題。

彼時他表示，這並不是真正的REITs，尚沒有解決增值稅的問題，“萬科正在研究真正的REITs，避免雙重征稅，明年會嘗試，争取做第一批做這個嘗試的公司”。

不過直到後來，萬科也並未做更多嘗試，這也與市場政策環境有很大的關繫。

2017年之前，國内REITs相關法規或是政策方面沒有實質性的推進。直到2018年、2019年，相關支持REITs發行政策文件才陸續推出。

其中包括深交所發布《發展戰略規劃綱要（2018-2020年）》提到積極支持鼓勵研究推進REITs産品試點，形成具有深市特色的REITs闆塊，而上交所也提出要推動相關産品試點。

不過也只是處于試點研究階段，在業内人士看來，REITs原理很簡單，但操作起來比較復雜：“包括信托收益權、法律文件、基礎資産、用戶到期之後現金流測算和替換等等方面，是特别繁雜的。”

如今，受到疫情的影響，融資環境寬松之下，REITs也有了新的可能性。

4月底，證監會、發改委聯合發布的《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》以及《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》的文件，明确了基礎設施REITs試點的基本原則、試點項目要求和試點工作安排。

其中，在行業支持方面，優先支持基礎設施補短闆行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等開展試點。

顯然，物流倉儲等基礎建設行業獲得了較大的利好。資本市場總是有着最敏銳的嗅覺，受此利好影響，REITs闆塊近段時間持續走強。

此外，近期國務院印發的《海南自由貿易港建設總體方案》中，同樣表示要加快金融改革創新，支持住房租賃金融業務創新和規範發展，支持發展REITs。

各方面利好不斷，最近有所動作的也不止萬緯物流。

6月2日晚間，南山控股的控股子公司寶灣物流也拟以上海明江及廣州寶灣物流園進行資産證券化，總規模不低于18.5億，其稱，拟于合适時機對接公募REITs産品。

今年以來，REITs的火熱程度可見一斑。藍光發展、招商局置地、華僑城等多家房企也都提出了發展REITs或者類REITs的願景。

不可否認的是，國内離真正的REITs落地又近了一步。