拯救“爛尾”香雪城背後 保利與創始股東華美的資本故事

觀點地産網 “希望公司抓住機會，今年還有大半年，絕對是一個很好的抄底機會！”

5月8日的年度股東會上，來自華美集團同時也是保利地産發起股東之一的一位代表對宋廣菊這樣說。

對此，宋廣菊簡單地笑笑道了謝，沒有作過多回應。

不到一個月後，保利就“抄底”了華美旗下曾号稱要打造成廣州乃至華南地區大型購物中心的香雪城。

華美國際投資集團官方消息，5月27日，華美國際投資集團與保利發展控股集團于廣州保利天幕塔舉行了香雪城項目合作簽約儀式，宋廣菊也出現在了現場。

據悉，華美與保利将聯手合作打造保利華美香雪未來城項目，項目計劃于今年年底開工建設。

從“蘿崗第一個商業體”到“爛尾項目”，新入局者的到來會改寫這個商場的命運嗎？保利為何攬下了來自創始股東的這個燙手山芋？

香雪城起伏

提起這個項目，業内形容其為“一言難盡”。

公開資料介紹，廣州香雪城主題購物廣場坐落在蘿崗科學城，占地面積達17萬平方米，總建築面積46萬平方米，地下停車場面積達8.7萬平方米，項目服務人群以蘿崗為中心，輻射50公里範圍、超過2500萬人。

接近50萬平方米的體量，幾乎相當于整個天河商圈所有大型商業項目的集合，如天河城、正佳、維多利廣場、太古匯廣場等。

根據彼時規劃，香雪城将集購物、遊覽、美食、娛樂、休閑、商務、廣告、信息、展覽、康體、兒童、家居、公寓、辦公等多功能于一體，将是廣州乃至整個華南地區頗具規模的大型購物中心項目。

對于這個項目，華美當時的計劃藍圖頗為美好，包括設有全市面積最大的巨幕影院、全市最大的親子中心、全市最大的國際品牌折扣中心奧特萊斯、全市最大的中央廣場、全市單層面積最大的地下停車場、全市最多高速公路直達的SHOPPINGMALL等等，交通便捷、地理位置得天獨厚。

豐滿理想背後，現實卻令人唏噓。從零星資料得知，于2011年，蘿崗香雪城參加華東站商業地産招商大會；于2013年，華美稱香雪城已獲得超過20多家大型國内外一二線品牌主力商家的合作意向，項目首期預計将于2015年中正式亮相。

然而之後，香雪城開業的消息便不了了之，項目陷入停擺的狀态。

近些年，項目還傳出要規劃打造農貿市場香雪小鎮的消息，拟把附近的蘿崗綜合市場納入進來，新建一座涵蓋農貿市場、商業餐飲、商務辦公和酒店等多種業态的大型綜合市場。不過由于土地使用性質早已限定，後來這個計劃又流産，不少簽訂合約的商戶退鋪離場。

另據觀點地産新媒體查詢，在香雪城官方公衆号里，自2015年來多是關于商業、購物中心、零售行業的科普文章，關于項目本身的介紹、宣傳少之又少。

2019年，公衆号陸續更新了一些關于華美集團、香雪城商戶的資訊。當年1月份，公衆号更新了一則《香雪城正在悄悄蛻變，以嶄新姿态開啟2019新征程》的文章，里面提到香雪城将以“天空之城”為設計靈感，打造以産、學、研、展、商集一體的大灣區泛文化産商融合城市綜合體。

區别于此前的純購物中心，提到香雪城将容納産業孵化、産業總部基地、商業街區、城市展廳、甲級寫字樓、精品公寓、星級酒店等功能産品，打造“文化+内容産業”的創新模式。

文章還披露了項目目前已建成商業部分體量約11萬平方米，包括中央商貿區、南北商貿A區、地下室。經對比，建成體量相當于項目總體量的24%。此外，文章稱項目由華美國際投資集團斥資70億傾打造。

今年4月份，香雪城官方公衆号将賬号名稱改為“華美香雪智慧城”。

項目“蛻變”後的定位，與此次保利進駐之後的項目規劃較為吻合。據此次合作内容介紹，保利華美香雪未來城項目将聚焦高新、高質、高值産業，以“科技+總部+金融”為特色，承載國際教育、智慧醫療健康、國際金融、5G+、人工智能、智慧建築應用研究六大産業功能體繫，帶動創新型新興産業集聚。

可以看到，項目從購物中心轉向了一個科技産業園的角色。華美集團介紹，經過重新規劃的香雪未來城，将不再走傳統城市綜合體的“老路”，而是全新的總部經濟中心、科技研發中心、商務服務中心、消費體驗中心，成為全省乃至全國名列前茅的科技園品牌。

據了解，項目計劃于今年年底開工建設。保利的入場，讓外界對香雪城這個巨無霸項目的走向又多了不少想象空間。

令人好奇的是，項目為什麼停擺了這麼多年？

保利與華美

有業内人士向觀點地産新媒體表示，未來城項目做不起來很正常，蘿崗香雪區域雖然有住宅，但並沒有聚集一定的人口、人氣。

“商業是需要培育的。”他表示，蘿崗長期因為“有産無城”受到诟病，所謂的住宅、商業配套並沒有得到完全的發展；另一方面，商業又過早地紮堆在片區，且體量都不小。

據悉，于2013年下半年蘿崗區商業綜合體建設遍地開花，僅一年多的時間，蘿崗區特别是科學城地帶，大型商業綜合體項目密集涌現。如萬達廣場、綠地中央廣場、奧園廣場、大壯國際廣場、敏捷廣場等，一時間超10個大型商業綜合體出現。

市場的原因與項目一度停滞不無關繫，除此外，更為直接的原因或許還在于華美集團創始人張克強。

值得指出的是，張克強的商業發展軌迹與保利的企業發展本就是緊密相連。

據悉，張克強籍貫湖南新化，出生于1960年，澳大利亞梅铎大學工商管理碩士。曾于廣州軍區服役，後創建廣州華美英語實驗學校並擔任董事長，並任廣東華美教育投資集團有限公司總裁、廣東海外留學培訓學校董事長、天津英華教育投資管理有限公司董事長。

2001年7月，張克強正式組建了廣東華美教育團體，後來變更為廣東華美國際投資集團。

此時的張克強作為民營教育投資商，因在資本市場入股了保利地産而賺得盆滿缽滿。

2002年，保利南方公司進行股份制改造，張克強及實際控制的華美國際總計以4900萬的資金入股，作為發起人之一，分别為保利地産的第二和第三大股東，同時張克強本人也是保利的董事。

2006年7月，保利地産在上海證券交易所上市。經過2006年10月的一般法人配售上市、2007年4月的轉增後，華美團體持有保利地産1萬股限售股，占總股本11.05%；張克強持有限售股3600萬股，占總股本3.27%。

在保利股價一度逼近百元的時候，張克強所持股票市值高達120多億元。

解禁之後，張克強及華美國際開始陸續減持保利地産，同時張克強辭去了保利地産董事的職務。據不完全統計，從2007年至2009年，張克強共減持保利地産近2億股，累計套現超過20億元，2009年位列《2009胡潤套現富豪榜》第6。

借着這筆投資，7年間張克強的身家由4900萬元翻升至75億元，上漲超150倍。不過截至2020年一季度，張克強已不在保利地産十大股東之列，其控制的華美國際則持股1.66%。

在資本市場通過參股保利地産嘗到甜頭後，張克強還參股了另外兩家上市公司，一家是廣東鴻圖；另一家則是鹽湖集團，不過後來就因這筆投資引起了轟動一時的“鹽湖案”，並最終使得香雪城等項目遭到擱置。

據悉，2006年華美國際張克強等人以3.29億元參與鹽湖集團的增資擴股和受讓；2008年，鹽湖集團上市。

後于2011年，張克強等人被昆明市檢方指控“虛構事實、隐瞞真相”。因為當時鹽湖集團當時要求參股股東需為“國有企業”，而張克強等是通過信托方式借道國有企業興雲信入股。

案發後，華美集團主動停止了所有未投項目的投資，同時停止對已投項目增加投資，包括幾個已經簽訂的項目也被迫停下，其中就包括了蘿崗香雪城。

華美國際代總裁陳金龍曾對外稱，在之後香雪城成了半拉子工程，前期投資8個多億血本無歸，300多商家無法如期入駐開業。

據觀點地産新媒體查詢，網絡上關于張克強近幾年的報道幾乎沒有，最新的則是在2019年末華美國際首屆投資年會上，張克強做了未來繼續注重教育與投資兩大主業的發言。

其中，因為教育這一主營業務，使得華美國際在減持套現保利地産多年之後再次與之有了聯結的動力。

據了解，早年在華美國際及張克強入股保利之時，保利就曾對外表示，與張克強合作就是看重其教育投資背景。

于2016年，保利成立了旗下綜合素質教育平台——保利和樂教育，以青少年兒童藝術培養與啟蒙教育為主營業務，致力于為0-18歲青少年兒童提供一站式服務。截止去年，保利和樂教育已簽約布局124所和樂幼兒園，1所國際學校，18所藝術中心，分布在全國22省58個城市。

而其第一家學校也是唯一一家國際學校的開辦，正是由于華美國際的教育資源加碼。2017年，借力“華美國際”20年國際教育沉澱，保利和樂教育成功對外拓展太原國際學校委托經營管理權，在太原清徐開辦了第一所國際學校——保利和樂華美國際學校。

如今，和樂華美國際學校也是保利和樂教育旗下四大産品體繫之一。

從2002年到2020年，十八個春秋里保利與華美似乎都是對方的“白衣騎士”。從作為創始股東推動上市，到提供教育資源合辦學校，華美是伸出援手的一方；而今角色轉換，則是保利入場了這個停擺了接近十年的項目。