解局 | 金茂武漢TOD造城

觀點地産網 自3月份重啟土拍以來，兩個月時間里“暴風眼”武漢，吸引了一大批房企前來投資。

前有融創孫宏斌親自趕赴武漢簽約長江文旅城項目，後有龍湖、招商蛇口超百億搶地。如今，金茂也将目光瞄準了這座城市，以TOD項目的方式對外亮相。

6月4日，中國金茂在官方微信披露消息稱，國務院國資委、湖北省委省政府于昨日召開中央企業助力湖北疫後重振發展視頻會議。會上，中化集團與武漢市政府正式簽訂“中國金茂武漢長江TOD綜合體項目”合作協議。

根據協議，金茂将在武漢長江新城起步區谌家矶核心地段建設長江TOD綜合體項目，其中包括企業總部及産業研發基地、5A甲級寫字樓、超星級酒店、高端生态主題商業街區、大型商業MALL等，投資額約50億元。

關于上述簽約協議，一位接近金茂的人士對觀點地産新媒體表示：“目前這次只是與國資委簽署了框架協議，具體協議的細節部分還沒有最終敲定，包括項目體量、具體地塊項目内各項業态指標以及開工時間等。”

再進武漢城

疫情後武漢的首場土拍中，金茂子公司就以62.5億元成交價攬下漢陽區2宗關聯的住宅、商服用地，成為當天土拍中的“主角”。

分别以32.41億元、30.06億元競得漢陽區P（2020）011号、漢陽區P（2020）012号，樓面地價4794.38元/平方米和5060.61元/平方米。

時間回溯到去年12月末，金茂與武漢漢陽區政府舉行了方島智慧科學城項目産業峰會暨産業合作簽約儀式，在武漢落地首個城市運營項目。随後拿下的兩宗地塊，是上述項目的新進展。

半年後，金茂從武漢中心城區走到了長江新城起步區，並将在這里再造一個“新城”。

觀點地産新媒體翻閱獲悉，2019年3月19日，武漢市自然資源和規劃局官網公布了《長江新城起步區控制性詳細規劃》。按照規劃，長江新城起步區将被打造成武漢的“未來之星”，在道路交通方面将形成四縱六橫的路網規劃。

如此規劃設計，無疑為房企打造TOD項目培養了“先天基因”。目前，長江新城起步區基礎設施一期工程于今年5月12日正式開工。

對此，合富研究院高級分析師殷一戌指出，長江新城片區目前處在拆遷、土地整理階段，根據當下的規劃熱度、位于武漢高鐵站、機場、東湖高新區中間的位置，這個片區條件非常好的。未來配置的地鐵、快速路都比較多。不談産業，單地産角度價值非常高。

如此重要的高地自然吸引了衆多企業注意，市場消息稱，目前已确定入局的企業包括長江新城建設發展、招商局集團、中信集團、中鐵、中鐵建、中交、國藥、中國一冶、中建三局、中化集團等，而率先打響武漢長江新城建設“第一槍”的是金茂。

湖北中原策略顧問中心總經理鄭源滔預測：“長江新城起步區還沒有進入規模化出地的階段，今年下半年應該會開始出地。”

對于金茂長江TOD綜合體項目，殷一戌表示：“武漢商業市場嚴重飽和，尤其是普通綜合體、購物中心，未來還有恒隆、武商集團夢時代、漢口新世界K11等大型高端購物中心準備入市。市内幾個大型購物中心開業多年都沒招滿，商業競争極其白熱化，突圍只能靠運營水平。”

而鄭源滔則認為，金茂長江TOD綜合體項目應該是商務為主、商業做配套的項目。

“目前金茂在北京、上海、長沙的寫字樓品質還是不錯的，雖然武漢商業宏觀層面供大于求，但優質購物中心依然供給不足。金茂未來會大力發展覽秀城購物中心産品線，産品還是有保障的。同時，金茂也希望以這個TOD項目強化自身城市運營商的角色特征。”

TOD熱潮

近幾年來，面對逐日稀缺的優質土地資源，特别是一線城市、二三線城市的核心地段，在軌道交通建設的基礎上，相繼出台了推進TOD開發的有關政策。

市場研究機構統計顯示，截至今年4月末，在40個開通軌道交通的城市中，超過一半出台了TOD開發相關政策，包括一線城市中的北上廣深，二線城市中的南京、武漢、成都等。

資料顯示，TOD模式指“以公共交通為導向的發展模式”，公共交通指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士幹線，在以公交站點為中心、以400-800米為半徑建立中心廣場或城市中心，特點是集工、商業、文化、教育、居住等于一身的“混合用途”，

關于TOD項目的優勢，戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管郭曉勇在接受媒體采訪時曾指出，一個車輛段物業一體化開發項目基本是50萬平米起步，僅居住業态就在1.5萬到3萬人之間，物業貨值在100億元以上，還有商業、辦公樓等涉及産業運營的業态。

“以深圳地鐵為例，住宅價值提升17%-31%，商業價值提升15%-27%，辦公物業價值提升10%-20%”他說道。

對于房地産開發商來說，TOD項目的吸引力不言而喻，其中以龍湖、萬科為代表的房企是最早一批推進TOD項目開發的企業。其中，龍湖在重慶建成了全國首個商圈高鐵TOD綜合體——光年項目。

萬科董事會主席郁亮更是将TOD項目定義為企業新的增長曲線之一，他在去年9月接受包括觀點地産新媒體在内的媒體群訪時表示：“如果在舊改和TOD這種大型復雜項目上能夠有所突破，也是為傳統開發業務帶來新的增長曲線。”

但更為“激進”的房企則是越秀地産，先與廣州地鐵集團達成戰略合作，繼而引入廣州地鐵為戰略股東，随後将廣州地鐵旗下優質土地資源以較低的成本收入囊中，可見其在“軌道+物業”TOD模式發展上的野心。

過去半年時間里，房企沒有停下在TOD項目發展上的步伐。據觀點指數初步統計，除了龍湖、越秀地産之外，中交、藍綠雙城、招商蛇口等亦有在杭州、南京、武漢等城市有TOD項目落地。

回歸到金茂身上，除了本次落地武漢長江TOD綜合體項目外，開發TOD項目已並非第一次。觀點地産新媒體檢索中國金茂官網統計發現，目前金茂已在溫州落地3個TOD項目，在甯波、天津、杭州分别落地1個TOD項目。

當然，有過往經驗並不能完全代表有着優秀的作品。TOD項目雖然有着諸多利好，但“硬币的另一面”則是對于開發商而言挑戰同樣不小。

因為各業态之間並非單純的排列組合，而是在高效利用土地空間的基礎上，做好有機、合理的布局。

一位業内人士指出，TOD項目構成要素比較復雜，有土地、軌道、物業等，不同要素有不同的特征。同時，TOD項目還涉及到政府、地鐵公司、房企三方的利益關繫，這也是決定項目能夠順利落地的關鍵。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。