解局 | 金地再中標深圳代建背後

觀點地産網 随着房地産增量的空間越來越擁擠，規模增長的空間日漸狹窄。而在房地産精細化趨勢的影響之下，輕資産代建業務應運而生，更于近幾年普遍活躍。

發展到現在，萬科、中海、保利等多家標杆房企都已入局代建領域，綠城管理也成為首家對接資本市場的代建企業。

金地在當中或許只能算是代建新兵，金地管理成立僅兩年多，目前仍行走在規模擴張的道路上。

近日，據金地管理微信公衆号披露，于6月3日，金地集團成功中標深圳市福田區“南園街道赤尾村城市更新”代建項目，負責從項目前期立項、拆遷談判、專項規劃、拆除實施，到開發建設的全流程代建管理服務。

兩個月之前，金地集團還連續中標了深圳市福田區“上步中學改擴建工程、竹香學校建設工程、下沙小學綜合樓建設工程”的代建服務。

深圳之外，自今年以來，金地代建業務首次布局進入三河市、成都市，布局環京都市圈、川渝等區域。

種種迹象表明，金地的代建業務正在加速。

中標政府代建

5月13日，全國招標信息網發布了深圳市福田區南園街道赤尾村城市更新項目市場化代建項目招標公告。随後于5月21日，公布了中標人為金地（集團）股份有限公司，中標價7300萬元。

僅一周時間，金地便拿下了這一代建項目。

觀點地産新媒體了解到，此次金地中標的代建項目投資估算達到37億元，拆除建築面積近26萬平方米，拟規劃改造成涵蓋住宅、商業、辦公三大業态，融合公寓住宅、商業零售、商務辦公、綜合娛樂四大核心功能于一體的城市綜合體。

該項目委托方為深圳市福田投資控股有限公司，這是福田區政府全資國有獨資企業，由福田區國資委持有100%股權。其提出，代建方應合理确定本項目的發展定位，綜合考慮建築標準及全生命周期建設運營成本，高標準規劃、高質量建設面向未來，引領發展的一流建設項目。

赤尾村是深圳市福田區2020年最重要的城市更新項目之一，根據分析，區别于傳統的市場主體主導的城市更新項目，赤尾村城市更新單元範圍内，容積率較高，涉及集體用地與國有建設用地，土地權利主體較多，權屬關繫復雜。

可見拿下這一政府代建項目並不易。根據金地管理公衆号披露，這其中既包括了意願征集、權屬核查、專規方案、補償標準及更新周期等前期實施推進階段相關難點，也囊括了投資、質量、進度、安全、品質等建設期的管理重點。

一業内人士表示，赤尾村屬于河套北片區棚改項目，和南華村類似，都是政府主導下的城市更新項目，“以深圳來說，棚改項目除了安置房外，沒有商品房，只能建人才房。因此，開發商在棚改上，也只能做代建商。”

而金地管理此番中標代建項目，也可以說是以曲線的方式入局城市更新項目，並進一步擴大自身項目布局。

另外，這是金地代建業務第一次涉足城市更新領域，政府代建又涉及城市更新，操作起來是否會有難度？

按照業内人士的看法，對金地來說，操作這樣的項目難度不大。他表示：“所謂的城市規劃和更新，只是土地一級開發的基本功，金地這樣的品牌房企既有資金也有能力，從集團發展層面，這也是向縱深拓展多元化的嘗試。”

他認為，這比橫向多元化發展要安全，未來國家在政策層面上會傾向于區域經濟和城市群的發展，将會涌現更多這樣的機會，金地應該是看中這樣的發展機遇，才會涉足此塊領域。

金地代建時間線

2018年金地的《致股東函》上，董事長淩克首次提及：“代建業務開局良好，全年簽約項目總面積超過300萬平方米”。

這一年是市場上對于金地代建認知的開始。

于2018年5月，金地從工程、建築口以及區域公司調了一些人，組合並成立金地集團代建公司（金地管理前身），将集團的代建業務進行了平台化的整合，打造集咨詢顧問、開發代建、配資代建、政府代建4大業務模式。

一年之後，2019年8月，金地集團代建公司正式更名為金地集團開發管理公司，簡稱金地管理。

當時金地方面表示，此次更名不僅標志着公司在品牌實力上的進一步提升，同時也意味着金地集團代建業務将以更加多元的、繫統的管理模式為合作夥伴提供專業的開發管理服務。

兩年多的發展，金地代建的“盤子”也不斷擴大。

據披露，金地管理在東南、華南、華中、東北、華北、華東、西部全國七大區域、20余座城市落子，初步實現了與集團七大區域業務布局的同步。

截止2020年4月，金地代建累計開發管理面積近800萬平方米，住宅項目累計貨值超過630億，開發項目近40個，涵蓋政府公建、住宅、辦公、産業園、商用等多種物業類型。

根據此前預計，金地代建2020年銷售規模将突破100億元。

事實上，金地發展代建業務的由來已久，2016年規模跨入千億門檻之時，市場上便有傳言稱金地大舉進軍代建領域。

彼時金地方面回應“的确正在嘗試開展代建業務”，但並非大舉進軍，而是确實比較看重代建業務的發展潛力，也制定了有關代建業務具體措施。

金地方面曾對觀點地産新媒體表示，實際上其代建業務自2014年就已經起步，“2014-2015年處于初步試水階段，2016年開始大面積推廣”。

“從收益來看，金地的代建收益主要來自于三個方面：品牌使用費、代建管理費以及經營目標超額獎勵等。”上述人士曾如此介紹。

但那時金地代建項目鮮有人聽聞，更早之前的2006年，金地與作為建設方的深圳福田區建築工務局簽下代建合同，代建福田科技廣場，收取代建管理費。

2011年，金地以代建方式參與深圳最大保障房項目龍悅居的開發建設，與中建三局二公司合作承建，同樣屬于政府代建；2012年，金地集團負責代建深圳市坪山國際網球中心項目；2016年，金地以創新的代建合作模式參與了深圳對口幫扶河源的國家級孵化器“深河金地創谷”的建設和管理。

可以窺見，金地在政府代建方面經驗較足。據悉，金地政府代建項目服務收費往往偏低，利潤較薄，但看中的是對品牌的帶動效應。

競争日趨激烈

如今金地的代建業務漸成體繫，發展步子也在加快。

2019年金地管理公司的KICK OFF大會上，明确提出“拓規模，築體繫”的發展策略，要求金地管理在快速發展規模的同時，更要堅持繫統化的體繫建設、能力建設，為快速做大做強保駕護航。

所以，即便是在今年開年的疫情陰影籠罩之下，金地管理也沒有停下擴張腳步，先後獲取了大連中森項目、常熟尚湖項目、溫州瑞安南濱江項目、深圳福田“上步中學、竹香學校、下沙小學”項目、廊坊三河項目、成都雙流住宅項目等。

梳理之後發現，金地不僅在政府代建發力，開發代建也沒有落下。在分析人士看來，這四五年代建業務已經很普遍了，政府代建項目只是其中一個很小的範圍，但是商業代建是非常廣泛的。

該人士表示，大開發商幫小開發商蓋房子，然後同時品牌輸出管理輸出、營銷輸出，這種情況很常見，開發商可以實現輕資産模式，不用付地價，提供管理、開發業務就能賺到相應的錢，投入的資金少，利潤又比較高。

關于代建項目的利潤率，業内透露：“一般會要求利潤率是總體銷售額的5%-7%左右，這是扣除各種成本的淨利潤水平，這只是比較粗略的估計，在實際經營當中有很多的約定，具體采用哪種形式就有不同的收益。”

但也有聲音表示，利潤率並不是房企拿下代建項目的主要目的，資本市場看的並不是多高的利潤率，如金地此次拿下的這個項目，有概念有實體，資本市場會給予反饋。

業内人士鄧浩志同樣提出：“開發商進行代建的項目，會将業績算到代建公司的名下，很多時候可以推高業績，顯得企業開發量比較大，這也是企業的一個目的。”

他繼續表示，這幾年但凡是業績爆發性增長的房企，基本上很多地都不是自己拿的，都是通過代建項目提高業績。

與此同時，代建這個領域有着越來越多入局者，競争也與日俱增。不僅有金地這樣的龍頭房企，一些中小房企也在瞄準這一增長點。

一名小房企内部人士表示，因為公司現在沒有地塊了，只要是代建能簽都會幹，無所謂掙不掙錢，主要是養隊伍。

“小房企拿地拿不過品牌房企，小地塊無利可圖，資産清算的地又很多麻煩，代建相對來說還是簡單些，一有經驗二有隊伍。”上述房企内部人士說，這也是當前市場上小房企的普遍心态。

不可否認，代建業務确實是房企生存發展的另一增長極。但面對衆多大大小小的入局者，金地想要在代建領域占據更大的市場份額，路途還漫漫。

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