平安地産王國 溢價入局招商蛇口重組里的資本謀略

觀點地産網 招商蛇口定增募資購買南油集團24%股權的事項有了進展。

6月7日下午，招商蛇口發布公告，披露發行股份、可轉換公司債及支付現金購買資産並募集配套資金預案。

此次交易中，招商蛇口拟發行股份、可轉換公司債及支付現金向深投控購買其持有的南油集團24%股權；同時，向戰略投資者非公開發行股份募集配套資金，将用于支付交易中的現金對價。 

平安參與了此次定增認購，平安資管接受平安人壽委托，以平安人壽的保險資金全額認購招商蛇口本次募集配套資金非公開發行的股份，募集資金将用于支付招商蛇口收購南油集團24%股權的現金對價部分。

這是平安再次參與地産股權投資，在投資碧桂園、旭輝、華夏幸福、金茂等房企之後，平安早已成為地産界的“隐形地主”。

溢價入股招商蛇口

南油集團是上世紀80年代最有實力的國企之一，位于深圳市前海蛇口自貿區，注冊資本5億元，管理資産246億元。

如今南油集團已轉型為致力于大健康産業、自貿創新産業、大數據産業和深圳前海權屬土地的綜合開發等多種業務，目前在前海擁有23萬平方米權屬土地。

此次交易前，南油集團由招商蛇口旗下深圳南油控股有限公司持有76%股權，由深圳國資委旗下深圳市投資控股有限公司持有另外24%股權。交易完成後，南油集團将成為招商蛇口全資子公司。

6月8日發布的預案中招商蛇口披露了更多的細節。交易對價方面，根據《重組管理辦法》的相關規定，上市公司發行股份的價格不得低于市場參考價的90%；市場參考價為重組定價基準日前20個交易日、60個交易日或者120個交易日的公司股票交易均價之一。

公告中披露，前20、60及120個交易日，招商蛇口股票交易均價分别為16.58元/股、17.10元/股及17.9元/股；交易均價90%分别為14.92元/股、15.39元/股及16.11元/股。

經招商蛇口與深投控協商，最終确定發行股份購買資産的股份發行價格為招商蛇口重組定價基準日前20個交易日的交易均價，即16.58元/股；可轉換公司債的轉股價格為本次發行股份購買資産發行股份的價格*105%，即17.41元/股。 

與此同時，向平安資管發行股份募集配套資金的發行價格，同樣為定價基準日前20個交易日招商蛇口股票交易均價，即16.58元/股。這一價格相較于定價基準日招商蛇口股價約16元/股有一定溢價。

“招商蛇口在大灣區有很多資源儲備，前海蛇口自貿區土儲資源重估價值高，平安也比較喜歡對持有核心都市圈資産的企業投資。”

一位業内人士對觀點地産新媒體稱，兩家企業都誕生于蛇口工業區，有一定溢價說明雙方信任度較高，並且平安也認可企業未來發展前景。

據悉，中國平安與招商蛇口淵源頗深。招商蛇口控股股東招商局集團是中國平安的發起人股東之一。

不過，由于本次交易標的資産的交易價格尚未确定，本次配套融資發行的股份數量及可轉債數量均尚未确定。 

根據公告，招商蛇口向平安定增的股份數量不超過發行前公司總股本的30%，金額不超過招商蛇口向深投控發行股份、可轉換公司債支付對價的100%，且不低于上市公司向深投控支付現金對價的100%。 

而在招商蛇口此次購買資産的方式中，發行股份、可轉換公司債及現金方式支付的對價分别占本次交易對價的 2.5%、47.5%和50%。 

換言之，向平安壽險定增所募集資金至少覆蓋向深投控支付的50%現金對價，剩余50%對價主要通過新股、可轉債支付。在這場收購南油集團24%股權的重組交易中，“長袖善舞”的招商蛇口一分錢也沒掏。

交易完成後，招商蛇口引入金融大鳄平安作為戰略投資者，而平安的地産版圖也在繼續擴張。

招商蛇口于公告中表示，引進平安資管、平安人壽作為戰略投資者，雙方将在園區、寫字樓、綜合體、商業、健康、養老等業務領域建立全面、深入的戰略合作關繫。

平安地産王國

事實上，雙方在業務層面早已展開多次合作。2017年3月，招商蛇口與平安不動産簽署合作協議，将全面推進在産業新城及産業園區項目的拓展、融資、開發建設、招商、運營等方面的戰略合作。随後，雙方在南京、昆明等城市亦有合作。

不知不覺，平安已逐漸成為最大的“隐形地主”，不僅通過共同開發、聯合拿地、股權投資項目、融資合作等形式，與衆多房企建立合作關繫，更直接涉及到資本領域的合作。

對于此次參與招商蛇口混改，中國平安方面表示：“平安的投資原則是匹配保險資金長期負債。”這和此前投資中國金茂、華夏幸福的表述一般無二。

公開資料顯示，從2015年開始，平安就陸續參與地産股權投資，已成為碧桂園、旭輝、華夏幸福、金茂的第二大股東，更在投資融創中獲得了大筆投資收益。

數據來源：觀點指數整理

“入股房企，不僅可以獲得投資收益，還可以拿到股東分紅，招商蛇口連續幾年利潤分紅率一直在40%以上，在A股房企中位居前列。”

上述人士續指，不動産投資是各項投資中不錯的選擇。險資入股房企是一筆雙赢的生意，房企能夠引入低成本的長期資金,險資也能實現較高的投資收益。

另外，一些企業涉足的醫養及相關地産業務和長租公寓等領域，不僅符合保險資金偏好，還與保險公司的業務存在戰略協同價值。

房企似乎也樂于引入平安這個合作夥伴。“我已經多次說過，平安不做房地産公司的野蠻人，不會參與公司實際經營管理。”在去年中期業績會上，平安集團總經理任匯川曾經在業績會上表示。

換言之，平安僅會是一名純粹的财務投資者，不會過多幹涉企業發展，也不謀求實際控制權的定位。

任匯川稱，平安在房地産的投資符合監管要求，遠低于監管上限，目前保險資金配置是7.2%，遠低于銀保監會規定的30%的上限。平安對房地産立足于财務投資，關注長期價值和投資價值。

“平安因應整個行業轉變，做的是未來的轉型升級，既包括長租公寓、商業用房，也包括商辦。”他透露，平安正在和地方政府研究千億級保險資金進入長租公寓、人才保障房項目等領域。