觀點直擊 | 如何應對地市過熱？ 龍湖稱TOD拿地是重要方式

觀點地産網 6月16日，是龍湖年度股東會召開的日子，董事會主席吳亞軍攜兩位非執董出席香港現場，CEO邵明曉、CFO趙轶、執董王光建及另兩位非執董則通過視頻、電話的方式跟在場股東見面。

今天的股東會，因為疫情的緣故，比往年冷清些，不到20分鐘便收鑼罷鼓。吳亞軍甚至調侃，能到現場的股東都是真愛了。

2019年，龍湖集團交出了一份讓股東放心的成績單。

期内，龍湖錄得營業收入1510.3億，同比增長30.4%；核心淨利潤155.5億元，同比增長21.0%；毛利508.0億元，同比增長28.5%；毛利率為33.6%；核心稅後利潤率達到15.5%。

同時，全年每股派息1.2元，分紅率達45%，每股股息五年復合增長率達到30%。

股息之外，股價表現絕對是股東關心的另一個重點。觀點地産新媒體了解到，2020年至今，龍湖的股價表現亦優于同行。

截至6月16日，前十大内房股股價僅有世茂房地産與龍湖集團錄得上漲。

在經過例行公事的宣讀議案環節後，話筒被交到了台下的股東手上。

股東關注到了近期地市過熱的現象，競價百輪、高溢價拿地、樓面價破區域新高的市場環境下，常年更傾向于公開市場拿地的龍湖會有怎樣的策略？

依舊像以往業績會和股東會一樣，吳亞軍将“答題”人選安排得妥妥當當，這道題被她交給了邵明曉。

“1月到3月上旬，是比較好的拿地時機，由于龍湖财務穩健及在手資金充裕，這兩個月買地數量也比較多。”

年報數據顯示，截至2019年末，龍湖有息負債總額為1460億元，平均借貸成本為年利率4.54%，平均貸款年限6.04年，淨負債率為51%，在手現金為609.5億元，同比增長35%，現金占短期債務的倍數達到4.38倍。

另外，在去年9月和今年1月，龍湖成功發行15億美元債，期限為10-12年的長年期，最高利率3.95%。

不過，邵明曉也認同股東的說法，三月中旬到現在的土地市場比較火熱。“公開市場機會好，我們就聚焦一二線城市拿地，市場特别熱，也會采取收並購結合TOD地鐵上蓋物業的方式來拿地。”

事實上，随着城市軌交建設的不斷發展，TOD模式有着廣闊的前景，龍湖在商業運營上的能力，是其操盤TOD項目的重要加持。

邵明曉于股東會上稱，龍湖近期在多個城市拿下TOD項目，包括東莞、杭州等。據了解，4月24日，龍湖金地聯手，以32億底價成交東莞火車站TOD地塊，包含10萬平米自持商業，並要求進行整個TOD項目規劃和打造。

5月19日，龍湖聯合清能斥資46億拿下武漢武昌濱江地塊，需建設不少于28萬平米的商業綜合體，自持建築面積不低于19.5萬平米。龍湖武漢公司随後透露，該項目将打造成TOD天街項目。

同月26日，龍湖再斥資71.89億元競得杭州核心區TOD項目（濱康綜合體）。根據規劃，濱康綜合體将建設成不大于21萬平米的住宅，商業部分須建設3.5萬平方米的五星級酒店+5萬平米的購物中心+6.5萬米的寫字樓。

而在6月4日，龍湖與武漢地鐵集團達成戰略合作協議，雙方将整合資源，發展軌道交通(TOD)及産城融合發展戰略，推動軌道交通站點及上蓋物業管理科技化與智慧化升級。

“這是個框架協議，主要涉及地鐵上蓋的物業開發合作，包括現有上蓋物業的運營等，為這些業務合作進行一個鋪排。”邵明曉稱，具體的合作會在之後進一步落實。

“我們不會為了收並購而收並購，而是看機會。”在此前的業績會上，邵明曉稱，龍湖的收並購比例保持在25%到30%，更傾向于項目級的收購。