前5月拿地分化：土拍狂歡、銷售回升背後冷靜的萬科融創

觀點地産網 夏至将至。升溫的不僅是氣溫，還有全國土拍市場。

自新冠肺炎疫情爆發以來，國内土地市場先是大範圍停拍延期，再到出現小陽春，然後持續升溫、一夜入夏。百億土拍已經越來越常見，杭州、南京、廈門、福州、東莞、成都等二線城市頻出地王，北上廣深則加速上新，連兩百億的土拍門檻亦偶有探及。

大大小小的房企出現在各地的土拍現場。有人單槍匹馬，更多人求合作共赢；或輪番舉牌，或靜觀其變——疫情導致多地土拍堆積了更多優質地塊，有了選擇的房企們開始貨比三家、擇優而從。

在“面粉”漲價的背後，碧萬恒等頭部企業有意無意避開了地王，如一向作風進取的融創甚至将拿地銷售比減少了七成，反而是低調已久的行業蟄伏者們紛紛亮出了“王炸”。

單就第二季度，前有“蒙娜麗莎”般朦胧的上海泰鳴貿易有限公司以103.6億元拍出廈門新地王，再有龍光集團116億力壓央國企聯合體、從深圳人才安居集團手中撿漏前海宅地，最後是年銷售約200億的合生創展在十天内以180億豪擲北京四環不限價宅地。再往前，算上香港置地聯合體310.5億元拿下的“地王”上海徐匯濱江西岸金融港地塊，今年的百億地王已有四宗。

來源：公開資料，觀點指數整理

“報復性拿地”不僅僅只是調侃。1998年至今已有二十二年，房地産成為了國民經濟的支柱之一，數百萬從業人員與上下遊動辄幾千家産業鍊在疫情期間同樣嗷嗷待哺。

員工要吃飯，企業要發展，行業要轉型——沒土儲、不拿地，哪來的銷售和回款？

五月關鍵詞：銷售回升

受疫情影響，2020年第一季度房地産行業銷售金額同比下降了近20%-30%。進入第二季度以來，房企銷售同比降幅正在不斷縮小。

據觀點指數統計，2020年5月，TOP100房企共錄得總銷售額10927.2億元，同比增長16.9%，較4月增速擴大22.7個百分點，實現了單月銷售同比增速回正。

在TOP20房企中，已有17家房企5月全口徑銷售同比回正。其中，世茂房地産同比增幅55.3%最高，5月銷售250億元。

放大至前5月累計全口徑銷售規模，包攬前三的碧恒萬均在2000億元以上，反超恒大的碧桂園更是已近3000億元。多年老對手融創與保利同樣狀态膠着，一個1405億元、一個1525億元，甩開第六名200億元。

銷售的回升與疫情管控工作息息相關，並深受政府政策、資金到位等因素的影響。

就政府政策方面，“房住不炒”仍是工作基調，但受疫情影響，企業稅收減少、補貼支出增加使得政府面臨财政壓力，多地政府增加了土地供應量；同時，允許延期繳納土地出讓金、項目開竣工期限順延等土地出讓條件放寬，為房企周轉争取了時間。

資金方面，房企們通過整合資産包、積極融資、銷售回款等回籠了資金，已經從全面停産停工中緩過來了。據國家統計局披露，1-5月房地産開發企業到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1-4月收窄了4.3個百分點。

其中，國内貸款10703億元，下降0.5%；利用外資34億元，增長15.3%；自籌資金20106億元，下降0.8%；定金及預收款19479億元，下降13.0%；個人按揭貸款10154億元，下降0.9%。

對此，貝殼研究院高級分析潘浩指出了兩方面原因：一方面是前期房企以價換量促回款的效果逐漸顯現；另一方面房企到位資金分項中利用外資同比增長15.3%。他認為，随着海外發債市場回暖，預計未來外資将持續成為房企資金補充的來源。

另值得注意的是，在疫情等因素帶來的利率下行周期中，房企低估值、業績穩定等特色對于保險等長期資金的吸引力提升，地産股長線投資價值凸顯，險資與房企合作、注入資金的事例增多。

其中，社保基金、養老基金分别對荣盛發展增持了0.84%、0.43%，中國人壽對萬科A增持了1.13%，而合生創展大手筆拿地的背後也有着珠江人壽的身影。

頭部企業态度分化：碧恒圈地 萬融冷靜

土儲是一切銷售的來源。無論是優質土地供應較多，亦或是戰略性補儲，還是為規模而規模，總的看來，這些原因和動機随着對市場企穩的判斷，對經營預期逐漸向好的判斷，使得房企大多加強了拿地意願。

在火熱的土拍潮中，地王無疑是最引人注意的交易，處于頭部位置的碧萬恒融等代表當然也備受關注。

據觀點指數統計，碧桂園、恒大除了輪流占據行業銷售TOP3之外，其前五月新增土儲分别為1238.4萬平方米、1014.3萬平方米，以三四線城市為主，拿地銷售比在16%-21%之間。

僅5月單月，恒大納儲477萬平方米，位居行業之首。在新獲取的30宗地塊項目中，競得地價最高的地塊為廣州增城區中新鎮坑貝村兩宗“回爐”宅地，成交總價47億元。

同為TOP5常駐企業，萬科和融創則表現得略為謹慎，拿地金額、新增土儲面積等遠遠低于同行。

以萬科為例，其前五月銷售金額2471億元、推盤量約2000億元，卻只增加了656.2萬平方米土儲。其中新增開發項目30個，六成來自招拍挂獲取，四成來自股權收購，累計拿地金額342億元，權益金額212.51億元。

按此計算，萬科前五月拿地金額占銷售金額比重為13.8%，而在去年全年這一比例為30.88%。市場猜測，萬科下半年拿地或将超過上半年。

而以大膽進取和熱衷于收並購而被市場關注的融創，前五月只增加了388.4萬平方米土儲，在房企同行中排名第16；其新增貨值528.3億元，不及老對手保利的一半，比之碧桂園、恒大低了不止400萬平方米。

知情人士向觀點地産新媒體透露，融創于2019年活躍于一二級土地市場，攢下了不少“家底”。他指出，充足的土地貨值是融創能在熱潮中保持冷靜的重要原因之一。

截至2020年3月27日，其在手土儲面積為2.39億平方米，對應貨值3.07萬億元，其中超過82%的土儲位于一二線城市；年内可售貨值達8200億元。

按照融創2020年的6000億元銷售目標計算，其土儲貨值可支持銷售周期為4.2年。據第三方分析數據，融創總土儲貨值略低于碧桂園，略高于恒大，後兩者的可支持銷售周期分别為3.1年和3.7年。

對此，基于融創土儲的現有規模及優質程度，摩根士丹利、中金、華創證券、中泰證券、東方證券、光大證券等多家研究機構給出了“強推”“買入”評級。

據觀點指數不完全統計，融創今年以來在公開招拍挂市場上獲取的地塊為18個，以天津、杭州、武漢、南京等核心二線城市為主，鮮有高溢價地塊。按前五月拿地金額245億元計算，較去年同期減少了七成。

至于其5月頻繁霸占媒體頭條的關鍵詞，既不是拿地，也不是文旅康養，更非收並購，而是連續減持金科回籠104億元、0元轉讓樂視股權兩件大事。

此外，對利潤率的要求或是萬科與融創等企業放緩拿地的重要原因。萬科自不必多說，其管理層已經對第二增長線做出了多元化的嘗試，如加入養豬事業等。

融創方面，創始人孫宏斌曾在2019年報會議上公開表示，要保證利潤率、實現穩健增長。“我們的管理重心一定是以利潤為核心的，當然銷售排名要往後跑也不願意，保持在前五名就挺好。”

至于拿地，孫宏斌只總結了八個字：拿對地方、拿對時間。