綠城管理通過港交所聆訊與代建業務的盈利模式

觀點地産網 6月19日，綠城管理發布在港交所的資料意味着，其已經正式通過了IPO聆訊，即将以“代建第一股”的身份登陸香港資本市場。

今年2月28日，綠城管理控股有限公司發布IPO招股書，拟赴港上市。

據當時的招股書顯示綠城管理成立于2010年，為綠城中國的輕資産闆塊之一，致力于為項目擁有人領導物業開發程序，並提供涵蓋整個物業管理生命周期的全方位代建服務，包括商業代建、政府代建及其他服務三大業務分部。

綠城中國此前稱，如上市委員會批準綠城管理上市，董事會拟向公司股東提供優先認購配額，詳情将會另作公告。此次募資所得将用于收購、于發展商業資本代建業務、研發、提升品牌形象，以及營運資金和其他一般公司用途。

昨日最新的聆訊後資料集披露，于2019年12月31日，綠城管理（自行及透過與業務夥伴合作）于中國26個省、直轄市及自治區的85座城市及于柬埔寨一座城市擁有260個代建項目，管理總建築面積為6750萬平方米。其中，于2019年，綠城管理擁有72個新訂約項目，新訂約總建築面積約為1600平方米。

而2018年，綠城管理的新訂約代建項目和新訂約建築面積分别為106個和2240平方米。可以看出，綠城管理的代建項目獲取在過去兩年放緩，綠城管理稱，新訂約代建項目及新訂約建築面積的增長放緩，主要是加強了對政府代建業務的項目選擇，放棄了多次機會。

不過此前，綠城管理總經理李軍在接受觀點地産新媒體采訪時就表示，“規模不再是綠城管理的問題。”

截至2020年3月31日，綠城管理擁有266個代建項目。于同日，其自行經營及透過與業務夥伴合作經營的代建業務項目的管理總建築面積約為6980萬平方米，其中2630萬平方米分類為待建、3800平方米分類為在建及550萬平方米分類為已建成。于2020年3月31日，綠城管理擁有150項商業代建項目及116個政府代建項目，管理總建築面積分别為4020平方米及2960萬平方米。

收入方面，于2017年、2018年及2019年，綠城管理實現收入分别為10.16億元、1,4.81億元及19.94億元。于2017年、2018年及2019年，綠城管理年内持續經營業務所得利潤分别為2.59億元、3.63億元及3.89億元。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，綠城管理自綠城中國産生的收入分别為8490萬元、8240萬元及1.19億元，占總收入的8.4%、5.6%及5.9%，主要與其向綠城中國提供的代建及設計服務有關。

在綠城管理提供的資料中，其對自己的優勢有着這樣的描述：公司的輕資産業務模式在降低風險的同時推動業務快速增長及盈利能力。大量及多元化的備選項目推動公司的可持續增長，及經驗豐富的管理團隊及以員工為本的文化。

事實上，僅從盈利能力這一項來看，其毛利水平顯然過于大部分地産公司，據此前招股書數據顯示，2017、2018年末及2019年前三季度，綠城管理持續經營業務的毛利為5.77億元、7.44億元和6.79億元，毛利率分别為56.8%、50.2%和44.9%。

目前，得益于綠城管理近年大力拓展合作運營項目以加速擴張以搶占市場的策略。市場數據顯示，綠城管理的代建面積已經是排名第二的代建公司的兩倍之多。

而為什麼要如此積極的拓展規模，此前李軍在接受觀點地産新媒體采訪時就解釋。

他表示，綠城管理目前在管項目近300個，在建面積超3000萬平方米，已是國内房企第一梯隊的規模。而在達到這個“流量”之後，他的目標是“想往另一個層次走，那就是把流量轉換為能量，打造閉環體繫，最終更好地服務委托方。”

“在巨大的代建業務流量下藏着更巨大的金融流量、人才流量、供應鍊資源、商業機會，為什麼要把這些流量浪費掉呢？我們要把現有的流量做成閉環，把流量留在一個更大的體繫内。”

從2005年綠城為杭州政府代建城中村安置房項目算起，綠城的代建之路已經有15年歷史，到今日，也有許多房企紛紛加入了代建這個市場中，如金地、雅居樂、建業、當代等等。

據觀點指數研究院在今年3月發布的《2020中國房地産代建管理報告》也指出，國内現行的主流代建模式可分為三種：政府代建、商業代建、資本代建。其中，商業代建可分為純輕資産的項目代建和“小股操盤”的股權式代建。後者的出現，是基于國内信用體繫尚未完善，以及企業以更少資金來謀取更多收益的體現。

然而更值得關注的是，有一種意見認為，代建賺取的是開發商的利潤，但目前來看會選擇代建的大部分都是中小開發商的項目，這些中小開發商本身的利潤空間就相當有限並還面臨不斷壓縮的情況，因此代建業務的盈利增長得不到持續性保障。

随着綠城管理成功進軍港交所，是否會如同目前的物業上市潮一般掀起另一股“代建上市潮”尚不清楚，但或許能更好的激發對代建模式和前景的關注，這也是綠城管理為行業作出的另一個貢獻。