解局 | 龍湖輾轉西南海

觀點地産網 占地2000畝、首次開盤熱銷95%、直升機看房......那些年，西南海項目在滇池度假區創下了前所未有的樓市神話。

但因資金問題，該項目于2014年開始停工，之後經歷了雲南物流集團注資、長豐地産接盤等波折，依然深陷困局。

如今，爛尾六年的的西南海項目終于迎來轉機。

6月19日，仁澤地産破産重整第二次債權人會議正式舉行。會議上，債權人同意實施由管理人提交的重整草案，即東方資産管理公司旗下的上海東源添蒙投資中心作為重整投資人，無償受讓仁澤地産股權，並向仁澤地産出借最多45億元的重整資金。

在重整投資人上海東源添蒙成為仁澤地産股東後，将引入龍湖地産開發西南海項目。

事實上，早在2017年，龍湖地産就曾接洽過西南海項目的開發事宜，但最後，因仁澤地産申請破産，龍湖接盤宣告失敗。現如今，龍湖通過東方資産再度曲線入局西南海項目。

對此，有分析人士就表示，先由資産管理公司處置爛尾樓項目，再由開發商進行代建與操盤，對開發商來說，減少了很多不确定性，操盤項目的風險也更小一點。

仁澤折戟滇池

西南海的故事里有仁澤的無奈與不甘，有長豐的鬥志與野心，更有龍湖的執着與輾轉，似乎西南海項目每一次轉變的時間，都暗含着房企們“求變”的節點。

将時間倒回9年前。

彼時，2011年9月，成立僅三年的仁澤地産以33.13億元競得昆明滇池國家旅遊度假區海埂街道管理處太河社區12宗城中村改造用地；2013年1月，該公司又以約14.83億元拿下太河社區10宗地塊，這是西南海項目所屬商品房地塊。

公開資料顯示，上述項目總占地面積約2000畝，綜合容積率1.68，總建築面積約180萬平方米，其中，地上總建築面積123.72萬平方米，地下總建築面積58.3萬平方米，總戶數6000戶，商業規模達到49萬平方米。

這是仁澤地産擴張規模的時代。在拿下西南海項目後，仁澤立馬進入開發階段，並于2013年7月20日首次開盤。根據彼時的媒體報道，項目開盤當天，現場到訪逾1000人，開盤僅3小時，房源熱銷95%，開發商甚至動用直升機接待客戶環滇池、賞項目。

在那個年代，西南海項目無疑是地産界的“明星産品”。據悉，由于項目的教育配套完善，首期開盤均價突破1萬元/平方米，即便如此，項目仍舊呈現“一房難求”的局面。

但好景不長，2013年年末，仁澤地産傳出資金鍊斷裂的問題，項目無奈停工的消息亦頻頻出現，雖然仁澤地産一度否認資金困局，但随後昆明市國土資源局一則通告，坐實了上述資金斷裂的傳聞。

據觀點地産新媒體查閱，彼時，昆明市國土資源局對25家參與土地出讓獲得土地後欠繳土地款的企業進行了公示，並禁止其在繳清土地價款前參加新一輪土地競買。而仁澤地産就出現在這份拖欠土地款的企業名單中。

2015年、2016年，仁澤地産依舊未從上述通告中除名，彼時已有西南海項目“改姓”的消息不斷傳出。

輾轉西南海

自西南海項目停工以來，曾有多家房企向仁澤地産抛出接盤的“橄榄枝”，其中包括碧桂園集團、綠地集團、長豐地産、龍湖地産等。

2015年1月，坊間消息顯示，雲南物流集團入股仁澤地産，並接盤西南海項目，但不久之後，雙方合作的消息再無下文。

而後一年，在度假區管委會的支持下，長豐地産與仁澤地産展開合作，以並購重組的方式接盤西南海項目，並簽署了合作框架協議，西南海開始進入“長豐時代”。

或許，西南海注定漂泊，“長豐時代”僅維持了一年時間，最終因昆明小街城改項目被第三方獲取，導致長豐、仁澤的合作前提未達成，西南海項目的合作随之終止。

幾經輾轉，2017年6月，龍湖成為項目的新任“接盤俠”。彼時消息顯示，龍湖地産與仁澤地産、滇池國家旅遊度假區國投公司就西南海項目後續地塊的合作開發事宜簽署了框架協議，三方表示将加快推動“西南海”項目進展。

彼時，龍湖方面向觀點地産新媒體表示，龍湖簽訂的是框架協議，如果後期合作，根據可開發地塊條件，會以龍湖擅長的低密度物業面向市場。

龍湖的加盟，讓西南海找到了“避風港”，事态逐漸好轉。2017年末，相關公告表示，在項目重組合作各方近6個月的共同努力下，度假區國投公司與龍湖接盤西南海“已經完成了90%的重組工作”，西南海項目整體将于2018年中期進入正常經營、開發狀态。

但就在龍湖接盤事宜僅剩臨門一腳時，仁澤地産申請破産，這意味着此前由龍湖地産、度假區國投公司重組仁澤，接盤西南海開發的事宜暫時宣告失敗。

人們常說“十年磨一劍”，但經歷了多年的波折，西南海項目似乎依然深陷困局無法出鞘試鋒刃。

龍湖的野望

與融創收購項目快意江湖不同，龍湖是穩紮穩打、有耐心的風格，或許正是因為耐得住性子，龍湖在接洽項目三年後，終于将西南海收入囊中。

6月19日，在仁澤地産第二次債權人會議上，債權人同意上海東源添蒙作為重整投資人，無償受讓仁澤地産股權，並向仁澤地産出借最多45億元的重整資金。在重整投資人上海東源添蒙成為仁澤地産股東後，将引入龍湖地産開發西南海項目。

據悉，上海東源添蒙計劃将昆明西南海未開發的地塊以在建工程名義轉讓至有龍湖參與的項目公司完成開發，而西南海已開發但處于爛尾狀态的地塊，則采取代建合作模式由龍湖負責開發。

也就是說，西南海已開發但未完工的部分，仁澤地産仍舊是開發主體，只不過後續工程由龍湖代建。而未開發的地塊約273畝，則由新成立項目公司負責開發。龍湖應該是這家項目公司的控制人。

此外，根據重整方案，西南海項目的商業部分，也将委托龍湖商業管理公司統一運營，預計龍湖将引入旗下的星悅荟或者家悅荟。

有分析人士表示，資産管理公司在處置爛尾樓等不良資産方面更具經驗，處置完成後項目自身的債權問題相對簡單，龍湖再介入其中，部分采用代建的模式，部分則是重新操盤，風險相對小一些。

事實上，龍湖集團2017年接手爛尾項目，其中涉及的問題不僅僅包括項目本身的股權、債務安排，還要處理相關稅務、民間集資等問題，因此，接盤方面臨着巨大的債務清算問題，既繁瑣復雜又極具風險。

“龍湖首次重組西南海項目時，也存在很多的不确定性，投資者們更關注龍湖如何把這些前期問題進行一一拆解。”上述分析人士提到，有了東方資産這個“排頭兵”，幫助龍湖減少了很多的復雜問題。

至于龍湖為何對西南海項目契而不舍，分析人士則認為，一方面，龍湖對昆明市場持續看好；另一方面，該項目體量大，有助于龍湖增加土地儲備，在西南市場進一步擴張。

據觀點地産新媒體獲悉，西南海項目所在的滇池旅遊度假區是國内知名的旅遊度假勝地，同時亦是昆明房地産市場的熱門闆塊、是高品質居住的區域，因此，近幾年很受廣州購房者青睐。

内因方面，近兩年，龍湖地産持續在昆明市場發力，其于昆明市場的業績亦不斷提升。

2018年，龍湖接連在昆明拿下四宗地塊，總建築面積達到133.35萬平方米；2019年，該公司再度斬獲昆明巫家壩地塊，新增建築面積54.96萬平方米。

截止2019年末，龍湖錄得總土地儲備6814萬平方米，權益面積4742萬平方米，昆明土地儲備建築面積180.5萬平方米、權益面積99.71萬平方米，分别占比2.6%、2.1%，在龍湖進入的56個城市當中，昆明的土儲排名第11位。

銷售方面，昆明市場去年合同銷售額12.31億元，合同銷售建築面積91411平方米，分别同比上漲650%、479%。

業績方面，2019年，龍湖房地産物業銷售累計實現營業額1407.93億元，同比上漲29.5%，其中，昆明市場貢獻營業額3.42億元，實現物業交付2.87萬平方米，分别同比增長3700%、1785.29%。

“龍湖去年在昆明的表現還不錯，未來昆明市場有望成為龍湖的高能級城市，所以這次拿下這個項目，對龍湖而言具有較大意義。”

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