荣盛發展旗下物業荣萬家遞交招股書 在管項目251個

觀點地産網訊：6月24日晚間，港交所披露了荣萬家生活服務股份有限公司的招股書，華泰國際為此次IPO的獨家保薦人。

觀點地産新媒體從招股書上獲悉，荣萬家于2000年11月2日于中國成立為有限責任公司，並于2020年4月23日改制為股份有限公司。

截至最後實際可行日期，荣盛房地産發展由耿建明先生、荣盛控股及荣盛建設工程分别擁有12.88%、35.65%及11.43%權益。耿先生擁有荣盛控股60.09%股權及荣盛建設工程18.18%股權，而荣盛控股擁有荣盛建設工程71.29%股權。因此，荣盛房地産發展、荣盛控股、荣盛建設工程及耿建明先生根據上市規則将會為荣萬家的控股股東。

荣盛房地産發展與荣盛建設工程的主要業務分别為物業發展以及土木工程。荣盛控股為投資控股公司。

招股書還披露，荣萬家通過三條業務線提供多元化業務，即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。其在管物業組合包括住宅物業及非住宅物業，非住宅物業則包括商業物業，如購物中心、寫字樓及酒店式公寓，及公共及其他物業，如産業園、學校、政府大樓、工廠及公園。

截至2019年12月31日，荣萬家共管理251個物業管理項目，在管總建築面積為4840萬平方米，覆蓋中國15個省、直轄市及自治區的31個城市。同期，荣萬家訂約管理351個物業管理項目，總合約建築面積為7560萬平方米，覆蓋中國19個省、直轄市及自治區的52個城市。

另據了解，荣萬家的業務規模及财務表現于業績記錄期實現了快速的增長。其中，在管建築面積從截至2017年12月31日的3430萬平方米增加至截至2018年12月31日的3970萬平方米，並進一步增至截至2019年12月31日的4840萬平方米，2017年至2019年復合年增長率為18.8%。

合約建築面積從截至2017年12月31日的55000萬平方米增加至截至2018年12月31日的6160萬平方米，並進一步增至截至2019年12月31日的7560萬平方米，2017年至2019年復合年增長率為17.3%。

收入從2017年的人民币7.09億元增加至2018年的人民币8.79億元，並進一步增至2019年的人民币12.51億元，2017年至2019年復合年增長率為32.8%。年内利潤及綜合收益總額從2017年的人民币4190萬元增加至2018年的人民币7490萬元，並進一步增至2019年的人民币1.1億元，2017年至2019年復合年增長率為62.2%。

毛利潤由2017年的人民币1.2億元增加至2018年的人民币1.51億元，並進一步增加至2019年的人民币2.29億元。收入及毛利潤于業績記錄期内增加乃主要由于業務擴充令物業管理服務産生的收入上升。

整體毛利率由2017年17.0%增加至2018年17.2%，主要由于平均物業管理費增加而帶動物業管理服務毛利率上升。再由2018年17.2%增加至2019年18.3%，主要由于毛利率較高的服務（例如物業交付服務、前期設計及谘詢服務以及不動産經紀服務）貢獻增加而帶動非業主及社區增值服務毛利率上升。

截至2019年12月31日，荣萬家向荣盛發展集團及其聯繫人獨立開發的項目在管建築面積比例占其總在管建築面積約99.5%。于2018年11月，荣萬家成立了投資拓展部，專門監督與獨立第三方物業開發商的合作。因此，除荣盛發展集團及其聯繫人外，其大部分客戶為獨立業主及獨立第三方物業開發商。截至2019年12月31日止年度，荣萬家自荣盛發展集團（及其聯繫人）以外的客戶所産生收入占總收入約61.3%。

荣萬家表示，業主及獨立第三方物業開發商應占其在管建築面積及收入将繼續增加。于2019年12月31日後及截至最後實際可行日期，其訂約以管理總合約建築面積約460萬平方米的額外物業，其中總合約建築面積約170萬平方米乃來自獨立第三方物業開發商開發的物業。

此外，荣萬家來自獨立第三方物業開發商的合約項目涵蓋種類豐富的物業類型，包括住宅物業、商業物業（如寫字樓及服務式公寓），公共及其他物業（如産業園、學校、政府大樓及工廠）。展望未來，其拟透過以下方式(i)繼續參與業主委員會及獨立第三方物業開發商舉行的招投標過程；及(ii)篩選尋求在管建築面積以及收購及投資機會。