解局 | “隐秘”的前海控股 53億奪地東莞塘廈

觀點地産網 對于深圳開發商、投資商而言，走出去的第一步，大多會選擇落地臨深闆塊的第一梯度--東莞松山湖、塘廈以及鳳崗。

前海控股便選擇了東莞塘廈作為外拓點之一--6月24日，東莞塘廈鎮推出2宗共135畝相鄰商住地，總用地面積9萬平方米，總建面27萬平方米，最終兩宗地均由前海控股攬下，總成交價達到52.78億元。

值得關注的是，兩宗商住地雙雙達到最高限價、配建安居房也觸及最高比例，最後都進入了終次報價環節。

最終，前海控股以“25.11億元+配建安居房20%”斬獲2020WG023商住地，若剔除免費配建的安居房和幼兒園進行計算，地塊可售樓面價高達24618元/平方米；此外，以“27.67億元+配建安居房20%”斬獲2020WG024商住地，若直接剔除配建進行計算，樓面價達到24542元/平方米。

接近2.5萬元/平方米的可售樓面價，刷新了塘廈紀錄。

也許很多人對于拿地的主體前海控股並不熟悉，此次土拍中，該公司連續兩次擊退了十幾家競争房企，實力不容小觑。

資料顯示，前海控股主要負責深圳前海合作區内土地一級開發、基礎設施建設和重大項目投資等，為前海開發建設主體單位和規劃落地執行單位。

這一定位為前海産業開發的平台，為何會在東莞拿下兩宗商住地？

東莞奪地考量

首先從東莞塘廈此次推出的這兩宗商住地開始分析。

具體而言，2020WR023号地塊位于塘廈鎮大坪社區與田心社區交界處，出讓面積43759.72平方米，容積率為3，建築面積131279.16平方米，地塊起始價13.66億元。

規劃披露，宗地權利人須無償配建宗地商品住房計容建築面積10%的比例（即不少于商品住房計容建築面積12472平方米）作為安居房；宗地權利人須在宗地内無償配建1所獨立占地面積不少于5400平方米、建築面積不少于4320平方米、辦學規模為18個班、540個學位的幼兒園給塘廈鎮人民政府。

2020WR024号地塊，位于塘廈鎮大坪社區，占地面積46396平方米，容積率3.0，建築面積65708平方米，地塊起價15.03億元。

出讓文件顯示，競買申請人商品住房用地競買資金須為自有資金；競得者須無償配建宗地商品住房計容建築面積10%的比例（即不少于商品住房計容建築面積13223平方米）作為安居房。

通過上述資料分析可知，這兩宗地規模不算小，且均需配建較高比例的安居房。一位業内人士猜測，前海控股拿下這兩宗地或許有部分是給前海政府部門和企業等提供安居房，畢竟塘廈與深圳相隔不遠。

可供對比的是，同為深圳國企，深圳人才安居集團首次進入異地拿地也是在東莞塘廈。此前2018年10月，深圳人才安居集團競得塘廈2018WG026号商住地，總價18.84億元。

同樣也需配建住宅建築面積不少于10%的比例（不少于11571平方米）作為人才房，以及配建獨立建築面積不少于2880平方米的12班幼兒園，建成後需移交給當地政府統一管理。

上述所提及的地塊，是過去5年間東莞塘廈土地供應中僅有的涉宅用地，這也反映了其宅地的稀缺程度。

對于深圳國企進入東莞拿地，國家高端智庫中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁稱：“這是非常正常的現象，東莞目前屬于窪地效應迅速填充的過程，整個深圳的投資力量都過去了，房企們也會迅速拿地。”

至于塘廈這一區域，宋丁則分析，塘廈雖然沒有在東莞規劃的重點區域内，但是靠市場的力量、資源外溢，再加上臨深概念，能夠拉升地價、房價。

市場數據顯示，于2020年5月，塘廈一手網簽均價約23764元/平方米，此次前海控股拿下的地塊樓面價即2.5萬元/平方米已經超過了在售的一手房均價。

即便“面粉價”不斷上漲，但業内仍看好這一區域的發展前景。“大的開發商、投資商不斷進入也是有一定道理。”宋丁說道。

據悉，目前塘廈已有萬科、卓越、奧園、方直、星河等房企入駐。

前海控股起底

從另一方面分析，前海控股此次拿下兩宗商住地，除了地塊本身的因素，自身發求需要亦不可忽視。

但前海控股的公開信息比較少，即便是業内人士，也大多只了解這是前海管理局下面的一個平台，用于土地整備、投資等方面，更多的細節也無法詳說。

事實上，前海控股的首次出現，是在國務院2010年8月26日批復的《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》中。其提到，“組建前海開發公司，負責區内土地一級開發和基礎設施建設”。

後于2011年9月5日，深圳市政府發布的《深圳市前海深港現代服務業合作區管理局暫行辦法》第十五條：“前海管理局可依法組建市前海投資開發控股有限公司，負責前海合作區土地一級開發、基礎設施建設和重大項目投資。”

2011年12月28日，前海控股成立，注冊資本1.5億元，前海管理局為全資控股股東，戰略定位為産業發展商，即圍繞前海合作區總體發展規劃，發揮開發建設主體作用，籌措開發建設資金，加強城市基礎設施建設，奠定産業發展基礎。

根據官網顯示，前海控股的業務模式為基于市場化運作模式，憑借“投資、建設、運營”三位一體的業務鍊條，探索産業新城全生命周期發展理念，以物理平台為載體，以産業集聚為抓手，通過創新升級“政府主導、企業運作、合作共赢”，按照國際一流城市開發運營品質，成功打造現代化國際化“前海城市新中心”樣闆。

直到2013年，前海控股正式揭牌，才有了實質性運作。彼時，前海控股便承擔了前海合作區27個工程項目的推進工作。

而2015年-2017年是前海控股爆發式增長期，當時淨資産規模已經達到150億。這一階段，前海控股謀劃城市公共服務領域，設立全資下屬公司前海能源投資發展有限公司，啟動國際醫院、國際學校等項目，投資建設前海自貿大廈、法治大廈等等。基礎設施建設項目174個，總投資規模422.7億元。

但前海控股更為人所熟知，應該是緣于其與招商蛇口的合作。

2016年6月18日，招商局集團與前海管理局簽署《關于組建合資公司推動前海蛇口自貿區管理體制機制創新的框架協議》。

招商蛇口控股子公司深圳市招商前海實業發展有限公司與前海管理局下屬全資子公司深圳市前海開發投資控股有限公司各占50%股權，各自出資5億元合資成立了深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司。

合資公司正式成立，是招商蛇口整備前海土地的關鍵環節，而雙方的合作也在2019年有了新的進展。

于2019年12月8日，前海控股和招商實業公司簽約，前海控股拟以其持有的前海鴻昱公司100%股權、招商實業公司拟以其持有的招商馳迪公司100%股權和約85億現金共同向前海自貿投資公司進行增資，雙方仍對合資公司各自持有50%股權，本次交易共涉及資金約1458.16億元。

雙方通過土地整備和合資合作，一攬子解決了包括土地變性與合資合作等創新合作模式在現有體制下存在的困難。

但無論是與招商蛇口的合作還是近些年打造的代表性建築，包括前海國際會議中心、前海深港創新中心、前海自貿大廈、前海交易廣場等，都可以看出，前海控股基本上都是局限于前海片區的發展。

其實，前海控股也早有走出深圳的計劃。今年4月10日，東莞厚街鎮政府主辦“灣區現代新城，創新活力厚街”投資推介會，為厚街15個重大項目舉行簽約儀式。其中，由前海控股旗下子公司前海合創投資開發的“莞深融合-厚街高新産業生态城項目”作為簽約的重點項目亮相。

根據披露，厚街高新産業生态城項目規劃占地1300畝，意向投資超百億，重點發展以“前海研發+東莞制造”的先進制造業示範片區。

協議的正式簽署，也標志着東莞厚街鎮将攜手前海控股，以前海合創為平台加速推進前海-東莞跨區域聯動發展，探索“前海模式”復制輸出的新路徑。

根據宋丁分析，前海控股在深圳前海片區發展多年，有一定的資金積累，“這兩年發展也很快，但是在前海片區這邊的資金沉澱、住宅去化還是面臨很大壓力。”

“所以不能只投資前海這一片區，加上前海控股也有資金外溢的問題，選擇一些有效資金進入周邊地區發展，這是目前看來前海控股拿地東莞比較大的一個動機。”上述人士續稱。

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