解局 | 融創、濱江、綠城“三家分杭”

觀點地産網 距離上半年土拍收官還有不到一天時間，杭州上演了一出好戲，集中推出6宗“明星”地塊，成為房企們搶奪的戰場。

6月29日，杭州蕭山區、余杭區及錢塘新區集中出讓6宗涉宅地塊，總起價已經超過百億，6宗地塊均設上限價共計167.63億元。

據觀點地産新媒體了解，最終杭州6宗涉宅地塊收金160.42億元，總出讓面積37.61萬平方米，總建築面積93.58萬平方米，平均溢價率為23.82%，其中兩宗蕭山區宅地拍到上限價。

回顧6宗地塊最終競得者，除了今年首次出現在杭州土拍市場的招商蛇口及贊成外，主角當屬濱江、融創和綠城，三家房企成交總額突破130億元。

市場數據顯示，2020上半年，于杭州拿地投資金額最多的五家房企分别是濱江、融創、綠城、萬科以及融信，隐約可現前三者愈加牢固的“鐵三角關繫”。

杭州資深業内人士丁建剛指出，長三角區域仍然是房企拿地主戰場，杭州土地市場幾乎沒有受到疫情任何影響，可以用“火爆”來形容。

總的來說，疫情過後杭州土拍市場還是比較平穩，有迅速回暖的态勢。

融創大手筆補倉

本場土拍壓軸競拍地塊為杭州錢塘新區一宗出讓面積達288畝的商住地，由嘉興融禾置業有限公司（融創間接全資持有）以50.19億元競得，樓面價9441元/平方米，溢價率25.82%。

出讓信息顯示，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于1.68萬元/平方米，若含裝修（價格不高于2500元/平方米）限房價為1.93萬元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于1.85萬元/平方米。

資料顯示，上述宗地為錢塘新區雲帆未來社區一期地塊，分為5個子地塊，建面53.16萬平方米，商住比例約3：7，其中住宅部分不超過37.18萬平方米，商業及九大場景配套等為15.98萬平方米。

除了住宅部分外，融創還需建設不小于2萬平方米的雙創空間（辦公），且需自持十年，而九大場景（除雙創空間外）不小于1.5萬平方米，需自持40年。

同時，該地塊還需配置7500平方米幼兒園和5萬平方米服務式公寓，其中公寓40%只租不售，60%可按最小分割面積銷售，地下可設置不大于1萬平方米的商業。

市場消息稱，該宗地塊為錢塘新區雲帆未來社區首宗出讓地塊，而雲帆社區作為浙江首批未來社區試點創建項目之一，将在2023年竣工驗收，目標是打造為杭州新地標。

“錢塘新區去年才成立，還很新，融創拿的地塊不屬于杭州主城區，但因為體量較大，總價較高，同時地塊出讓要求較多，更強調後期運營能力，因此這宗地拍了3個半小時、一百多輪競價，房企加價也比較理性，成交樓面價不到一萬，還比不上主城區的水平。”杭州業内人士對此表示。

據觀點地産新媒體了解，這是融創今年在杭州公開市場上第四次拿地。一周前，融創還以29.96億元競得杭州拱墅區慶隆小河單元商住地，樓面價24774元/平方米，溢價率27.17%。

早在今年年初，融創聯合坤和、開元41.1億競得杭州下沙中心區單元JS0403-39地塊，樓面價17768元/平方米，溢價率20.5%。随後，再以底價7162萬元競得蕭山宅地，樓面價4000元/平方米。

至此，融創上半年在杭州公開土地市場共計投入約120億元，多以大體量商住項目為主，且大部分地塊溢價率超20%。

2012年11月，融創首次進入杭州後，孫宏斌便将杭州定位為北京、天津、上海、重慶四座直轄市之外的第五座戰略核心城市。2014年，融綠股權收購不了了之，但該年融創擠進杭州房企TOP5，完成60億銷售額。

四年前，融創設立東南區域，含浙江、福建、安徽三省8個城市，其中杭州項目占比近一半。

除了公開市場拿地，近幾年融創多以收購方式在杭州擴儲，包括2016年底8.59億收購杭州金翰及金成房地産旗下三項目部分股權，去年則以收購方式拿下杭州城北43萬平方米大型商業綜合體萬融城。

截至2019年底，融創在杭州土儲為670.24萬平方米，權益土儲為360.46萬平方米。此外，融創在杭州開發的物業項目中，總占地面積349.02萬平方米，總計容建面1004.86萬平方米，估計可售或出租建築面積為752.22萬平方米。

“鐵三角”之争

2017年的杭州銷售排行榜中，融創上位打破了曾經的“鐵三角”——綠城、萬科、濱江。

近幾年，在杭州銷售排行前四名房企中，一直是濱江、綠城、萬科、融創輪換更替。

除了融創，“鐵三角”中的濱江和綠城都在今次土拍中有所收獲，且拿地成本均超過每平方米3萬元。

特别是濱江接連落子，以50.9億元拿下蕭山錢江世紀城2宗宅地，溢價率均超過23%。

作為杭州本土標杆，濱江的土儲規模原本就不小。此次拿下2宗宅地，總出讓面積為5.55萬平方米，總建築面積為15.84萬平方米。而且，錢江世紀城闆塊去年共推出3宗限價地，皆被濱江集團以成交總價125.44億元包攬。

在本場地塊開拍前，就有不少本地媒體預測成交價格封頂。從結果看，奧體博覽城中心宅地封頂出讓，成交價34.05億元；另一宗錢江世紀城核心單元宅地離封頂價還有8000萬元差距，最終成交價為16.85億元。

市場數據顯示，若對標闆塊内濱江在售項目禦虹府及君品名邸的價格，前者高層精裝售價4.5元/平方米，搖号中簽率僅10%，後者搖号中簽率為5%。因本次競得地段較優，靠近核心區及奧體博覽中心等，預測項目快速去化難度不大。

出讓信息顯示，若加上裝修價格，濱江此次競得的奧體博覽城中心宅地及錢江世紀城核心單元宅地的限房價為每平方米4.7萬元及4.5萬元，且毛坯銷售最高單價不高于每平方米4.675萬元及4.51萬元。

濱江集團董事長戚金興在年初業績會上曾表示，2019年濱江在杭州拿地布局的土地款總額接近300億元。在今年每一場杭州土拍里，均能看到濱江的身影。

據不完全統計，2020上半年，濱江在杭州公開市場上拿地11宗，總成交價為297.24億元。其中二季度為擴儲高峰，除了1月競得下城區燈塔單元商住地外，其余地塊均在今年4月至6月獲得。

此外，綠城聯合體29.13億拿下杭州未來科技城81号宅地，成交樓面價為3.98萬元/平方米，是當日出讓6宗地塊中最高的一宗。

出讓條件顯示，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于每平方米5.215萬元，且毛坯銷售最高單價不高于52420元/平方米。有市場分析稱，若扣除車位利潤，預期該項目的銷售利潤率僅0.47%。

不難看出，在各大房企争奪杭州市場的同時，本土房企濱江和綠城依然不會放過任何一次鞏固地位的時機，即使留下的利潤空間並不算大。

值得一提的是，本次土拍中，招商蛇口雖然以不高的溢價率拿下一宗蕭山商住地，但其在杭州拿地的積極性，或許可以從近期披露的銷售數據看出。

據招商蛇口華東區域近期披露的海報顯示，截止目前銷售簽約金額突破300億。

杭州作為招商在華東區域布局的重點城市之一，重要性不言而喻。另據披露，招商蛇口杭州公司去年全年簽約額為220億，目前回款200億。

除了上述出讓的“明星”地塊外，6月30日杭州還将推出3宗地塊，包括位于西湖區的2宗商住地及江幹區的商務用地，總出讓面積14.83萬平方米，總規劃建築面積16.84萬平方米，起始總價22.59億元。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。