解局 | 2.5億平方米的底牌 金科智慧服務遞交招股書

觀點地産網 6月底，物業企業上市迎來一次大爆發。

金科旗下物業公司也沒有浪費這個機會，于6月29日深夜，金科智慧服務集團股份有限公司正式向港交所遞交招股書。

實際上，金科分拆物業上市早已有鋪墊。2019年業績會上，金科管理層曾表示，希望所有的産業闆塊在成熟的時候都能進入資本市場，“從最近幾年的收入、利潤情況來說，生活服務集團表現不俗。2018年、2019年整個生活服務集團的業績有50%以上增長。”

2018年金科銷售額首次突破千億之後，物業管理在業務版圖中表現越來越突出。數據顯示，2018年金科銷售額為1188億元，實現營業收入412億，而金科物業管理在營收中貢獻了8.652億元。

金科智慧服務主攻社區服務運營及智慧體繫建設，收益主要來源四條業務線：物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及智慧科技服務。

從規模體量上看，金科智慧服務已處于國内物業行業的中上位置。

招股書披露，截至2019年12月31日，金科智慧服務共有754個已訂約物業管理項目，合同總建築面積約為2.49億平方米，及共有417個在管物業管理項目，在管總建築面積約為1.2億平方米。

于往績記錄期，金科智慧服務合同總建築面積快速增長，按33.7%復合年增長率由截至2017年12月31日約1.39億平方米增至截至2019年12月31日約2.49億平方米。同期，在管總建築面積亦快速增長，按39.0%復合年增長率由截至2017年12月31日約6240萬平方米增至截至2019年12月31日約1.2億平方米。

從區域分布上看，截至2019年12年31日，金科智慧服務已打造涵蓋中國三個主要地區和其他地區的21個省，直轄市及自治區的物業管理項目組合，該三個主要地區包括西南地區、華東及華南地區及華中地區。

其中，相當部分業務集中在西南地區。截至2017年、2018年及2019年12月31日，在西南地區管理總建築面積分别約為3890萬平方米、4900萬平方米及6170萬平方米，占在管物業總建築面積約62.4%、54.6%及51.2%。來自西南地區的物業管理服務收益分别占2017年、2018年及2019年總收益約62.5%、61.5%及60.8%。

與大多數分拆的物業公司一樣，金科智慧服務業務擴張最先依靠母公司。

于往績記錄期，金科智慧服務管理金科集團開發的幾乎所有物業。截至2019年12月31日，有165個由金科集團開發的在管物業，在管總建築面積約為5680萬平方米，占比47.1%。

但金科智慧服務亦保持相對的“獨立性”，第三方項目占比超過50%。外拓項目的在管建築面積持續增長，截至2017年、2018年及2019年12月31日，外拓項目分别約占在管總建築面積33.4%、47.3%及52.9%。

規模突破2億平方米，第三方項目占比超過50%，這在當前已上市物業企業中屬于不錯的成績。

從營收上看，發展增速在近兩年來有大幅提升。招股書顯示，金科智慧服務收益由2017年人民币1.05億元大幅增至2019年的23.28億元，復合年增長率約為49.1%，及淨利潤由2017年約人民币1.14億元大幅增至2019年的3.74億元，復合年增長率約為81.5%。

收益有所增加，主要由于因持續的業務擴張令在管總建築面積增加，致使物業管理服務收益增加。此外，于2017年、2018年及2019年，毛利分别為人民币2.8億元、3.9億元及6.36億元，整體毛利率分别為26.8%、25.7%及27.3%，也受各個業務線所得綜合收益的影響。

不過值得注意的是，盡管溢利增長迅速，但盈利能力部分取決于能否控制成本及經營開支，而該等成本及經營開支可能随着業務的拓展而增加。事實上，人工成本上升，傳統物業管理費收入下降，是困擾金科智慧服務的一大難題。

招股書顯示，于2017年、2018年及2019年，公司雇員福利開支分别約占銷售成本總額的61.1%、60.9%及54.8%。于2017年、2018年及2019年，分包成本分别占銷售成本總額21.4%、20.3%及23.8%，人工及分包成本合共占銷售成本的一大部分。

控制並減少人工及分包成本以及其他經營成本來維持及提高利潤率顯得尤為重要，探索社區增值服務，對沖基礎服務的成本上升、提價困難問題，也無疑成為金科服務的新課題。

本次進軍資本市場，招股書中披露，募集資金将用于尋求選擇性戰略投資及收購機會，並進一步發展戰略合作夥伴關繫以擴大業務規模和地理覆蓋範圍深度及廣度；升級數字化及智慧管理繫統；進一步發展增值服務；此外将用作一般業務運營及營運資金等。

值得注意的是，此前亦有業内人士表示，金科分拆物業上市或許是借助資本力量快速實現市值增加，為的是反哺母公司。

金科智慧服務借助資本力量也早就有迹可循：2015年8月29日，金科股份對外披露公告，公司拟發行關于金科物業資産支持專項計劃，通過對金科物業的委托貸款債權，向合格投資人轉售資産支持證券産品，獲得不超過15億元融資，用于補充新能源産業及輔業産業流動資金。

這是繼世茂之後的全國第二單物業費ABS。

2018年7月31日，金科集團旗下重慶市金科商業保理有限公司作為原始權益人發起“天弘創新-美好生活供應鍊第1-8期資産支持專項計劃”，成功獲得上交所審批通過，該債券品種為ABS，拟發行金額50億元。

據悉，該交易共涉及90個物業項目，建築面積1767.82萬平方米，包含住宅、商業、辦公寫字樓及工業物業，其中住宅物業占比達到88.78%左右。

可見，借助ABS融資是金科物業得以快速做大的重要途徑。本次赴港上市，接受資本市場檢驗的同時，也無疑為金科物業的擴張提供更大助力。

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