火熱武漢地市：華僑城66億再入青山 中海144億落子歸元

觀點地産網 “風暴”消散，疫情的影響正在逐漸退去，武漢土地市場開始“沸騰”了起來。

6月30日，武漢土拍半年收官戰表現“火熱”。

當日，武漢通過網拍方式出讓8宗地塊，其中東湖高新區和新洲區各2宗，武昌區、青山區、硚口區和蔡甸區各1宗，出讓總面積約45.2萬平方米，起拍總價達105.27億元。

另外，此前延期的漢陽歸元片二期打包地塊也再度挂牌，以現場競拍方式出讓，起拍總價132億元。

最終，除P（2020）052号硚口準地王地塊延期拍賣以外，其余9宗地塊成功出讓，攬金243.86億元。

其中，東湖高新區光谷中心城出讓的2宗宅地，引來衆房企争搶。據悉，P（2020）048号地塊報名房企便包括保利、卓越、正商、中海、藍光、正荣等24家；P（2020）049号地塊則吸引武漢地産、城投、南山等7家國企，華宇、正荣等8家民企以及新城聯合某國企參拍。

2宗地塊均經過100多輪的激烈争奪，溢價超93%成交，P48号地塊更是直接成為光谷中心城地王。

華僑城則底價66.66億拿下濱江P(2020)051号地塊，再度落子青山；二次延期出讓的歸元二期地塊也最終塵埃落定，由中海力壓大華以144.2億競得，創下武漢年内土拍總價紀錄。

調整指標、下調保證金比例等是本次土拍火熱的主要原因之一，但高溢價搶地和大手筆補倉也表明開發商對武漢這座城市的看好和樂觀預期。

業内人士認為，這得益于武漢今年的土地政策，吸引開發商進行戰略儲備，後續土地市場同樣火熱是必然的。

合富研究院高級分析師殷一戌則表示：“最艱難的時候可能已經過去了，大家賭的是明年的武漢，城市基本面、政策面預期都是比較樂觀的。”

南山、華僑城搶地

這次土拍對房企吸引力最大的，便是光谷中心城的2宗宅地。

“光谷東地塊可以說位于未來光谷核心區最好的位置，目前該區域為置業最熱門地區。”據了解，光谷東片區目前已聚集不少大型現代化工廠和研發基地，包括光谷生物城、未來科技新城、華為研發基地等，大量就業機會将帶動光谷東的發展。

因此，今日出讓的2宗地塊也備受關注。最終P48号地塊經過168輪激戰，由南山控股以總價9.62億元拿下，樓面價13514.75元/平方米，溢價率達到93.13%。

P49号地塊同樣經過了149輪激烈競争，最終由恒瑞衆誠以總價6.35億元拿下，樓面價13270元/平方米，溢價率同樣達到93%。

拿下地塊後，開發商能否順利消化獲取利潤，後續入市能否達到理想？

據悉，本次成交的2宗地塊相隔並不遠，周邊在售項目有碧桂園雲玺、光谷學府等項目，其中碧桂園雲玺前期高層帶裝修均價18000元/平方米。

“要消化肯定會有點難受，但保本是可以肯定的。”中原策略顧問部總經理鄭源滔表示：“這個價格很高，但不算高得離譜，處于合理價格的上限，打造高溢價的改善型高端住宅或是豪宅，都可以拓展項目利潤。”

另據觀點地産新媒體了解，P48号地塊對面在建的南山府，便是南山控股去年10月拿的地塊；地塊土地面積39541.92平方米，與本次拿下的地塊體量相當，且同樣為住宅用地。

對此，鄭源滔表示：“目前光谷中心城的樓面地價已經1萬-1.3萬元/平以上，本次南山控股自行加倉，實際上有利于提高南山府的增值預期。”

南山府預計今年底入市，或可觀察其市場表現。

高溢價搶地之外，華僑城則以底價66.66億、樓面價12648.48元/平方米拿下濱江P(2020)051号地塊，算上此前在該闆塊拿下的另一宗地，總價超120億元。

去年10月22日，華僑城66.4億元拿下了青山區P（2019）136号地塊，溢價率21.88%。

本次拿下地塊地上規劃總淨用地面積127858平方米，土地用途為居住用地、商業服務業設施用地、防護綠地、公園綠地。後期将打造成具有濱江特色、國際化、現代服務業高度聚集的商務區，開發量總計52.7萬平方米，其中住宅體量35.4萬平方米，商服體量17.3萬平方米。

值得注意的是，該地塊引入1家中國文化企業30強區域總部入駐，投資參與青山區人民政府指定的産業園區建設和經營，預計總投資額不低于12.5億元。

對此，殷一戌稱，地塊實際上最早是定向出讓給綠地，但最終被華僑城鎖定進行戰略布局，需要參與這個12.5億元資産包的整理。算上資産包，地塊折合樓面價已超1.5萬元/平方米，“但也算得過賬，而且以時間換空間，華僑城並不怕資産沉澱”。

撇開華僑城央企的身份，實際上，疫情後為使地市回溫，武漢給出了極大的誠意，土拍政策的放松，讓房企拿地資金緊缺的問題得到很大緩解。

“拿地保證金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，另外預售的條件也得到放寬，項目只要開發到三分之一就可以拿預售證。”殷一戌透露稱，相當于交土地金尾款之前，項目已經可以達到預售，開發商手上的資金占用非常少，于是拿地熱情也高了許多。

這種熱情會維持多久？要看土地出讓的情況，如果政策能延續到今年底的話，武漢地市還會持續火熱。

歸元百億地塊花落中海

大手筆拿地的企業，除了華僑城，還有中海。

再度挂牌出讓的歸元寺二期P（2020）013、014号兩幅地塊，引來了激烈争搶，最終中海力壓大華，以144.2億元總價包攬，相比起始價高出12億。

實際上，該2宗地塊出讓可謂一波三折。最早原定于2月19日挂牌出讓，因受疫情影響而推遲出讓；2020年6月11日，在漢陽四新方島地塊、武昌濱江商務區地塊等多個備受關注地塊成功出讓之後，這2宗地塊也重新恢復挂牌出讓。

值得一提的是，本次挂牌，文件明确指出不接受聯合競買；另外又在出讓條件上做了調整，涉及引入企業的資質、商業綜合體和酒店的相關條款。

2宗地塊均要求競得人須引入2019年《财富》排行榜世界500強前50強企業或其控股子公司入駐；競得人須自持公建計容總建築面積50%以上，自持部分在竣工驗收後10年内不得整體或分割轉讓、銷售。

市場消息稱，自去年年底以來，已有多個知名房企考察過“漢陽古城”片區，對以上2幅地塊表現出濃厚興趣。

但對資金實力、商業運營能力等要求具體設定後，直接為地塊設置了門檻。據了解，中海母公司中國建築集團有限公司在2019年《财富》排行榜世界500強中排名第21位。

此外，鄭源滔表示：“調整後的地塊指標里，住宅占比提高至70%左右，整個項目投資開發周期被壓縮，周轉速度得以加快，吸引了大華這樣的房企嘗試搶下”。

另根據出讓文件，歸元寺二期地塊用途為商服用地、住宅用地、文化活動用地、公園與綠地，規劃總用地面積約17.6公頃；其中013号地塊要求須整體建設一座計容面積不少于10萬平方米的商業綜合體。

值得注意的是，對于中海地産來說，本次拿下地塊将是在武漢的商業破冰之作。綜合城市區位和規劃文件的相關要求，其商業綜合體将很有可能是城市級全業态購物中心環宇城。

中海自2011年進入武漢市場以來，累計開發10個項目，總建築面積超過240萬平方米，布局項目均為住宅項目。

值得一提的是，上述歸元寺二期地塊屬于東部建橋片。實際上，歸元文化片區舊城改造項目被鹦鹉大道一分為二，包括西部翠微片和東部建橋片、大橋局片，而遠洋拿下的是西部翠微片。

2017年4月，遠洋集團以底價150億元競得位于“漢陽古城”西部核心區域的歸元片區A包和B包的1-8号地塊；2018年3月，總體量240方平方米的遠洋東方境世界觀項目正式開工，“漢陽古城”片的規劃改造開始進入真正意義上的實施階段。

對此，鄭源滔認為：“可以合二為一去看，中海跟遠洋可以共同享受區域未來成長的紅利。随着片區潛力的釋放，後續會有價格的增幅，未來項目的盈利情況也是不錯的。”