一場平靜的百億土拍 南京樓市冷暖與蘇甯補倉

觀點地産網 不知不覺中2020年已經走過半程，上半年表現火爆的各地土拍市場也即将進入後半場比賽。

7月3日，南京開啟了下半年首場大型土拍，集中出讓7宗地塊，編号為NO.2020G21至NO.2020G27（下稱：1号至7号），總出讓面積53萬平方米，總起價184.34億元。

出人意料的是，此次土拍房企並未延續上半年的厮殺，反倒呈現出了一種出乎意料的平靜，最終7宗地均底價成交。

數據來源：南京國土局、觀點指數整理

1至4号地塊為涉宅用地，分别由寶龍地産、豫園股份、南京頤盛房地産開發有限公司、蘇甯置業以40.8億元、30.9億元、65.3億元、45.7億元拿下。

南京地市冷暖

自新冠疫情爆發以來，南京土地市場依舊保持熱火朝天的狀态，甚至于4月底還上演了令人“370億土拍争奪大戰”。

據觀點地産新媒體不完全統計，2020年上半年，南京土地出讓金額達760億元，較2019上半年580億增長31.03%。

有分析師認為，上半年南京等長三角城市土地市場熱度都有所上升，原因一方面在于國家級規劃的利好，另一方面是歸因于像南京等長三角中心城市也在此輪疫情恢復期表現出積極增加供給的意願，大幅度提高土地供給量，一定程度上帶動了長三角土地市場的熱度。

令人沒有想到的是，下半年首場土拍竟然“啞火”了。

“今天的地價低得有點令人難以置信。”南京資深房地産業内人士尹霄飛坦言。

他表示，此次出讓的這幾塊涉宅用地並非無人問津的那種，都是來自于熱點區域。雖然總成交價超過百億，但是按照每宗地塊的成交樓面價來看，都低于預期。

對于此次土拍“啞火”的原因，尹霄飛認為或許和南京此前公布的“雙限”政策有關。

據觀點地産新媒體了解，6月5日，南京市規劃和自然資源局發布2020年甯出第07号出讓公告，涉及8幅涉宅地塊，将于7月10日競拍。值得注意的是，這8幅地塊均設有毛坯房銷售限價，成為南京首批“限房價、競地價”的地塊，並規定最高售價不得超過毛坯房限價的110%。

尹霄飛指出，對于上半年樓市的火熱，南京采取了“雙限”這種踩刹車的降溫方式，從此次土拍可以看出效果立竿見影。雖然今天土拍並未施行“雙限”新政，但是開發商們開始顧忌未來限價的風險，拿地心理趨于謹慎。

回顧2019年南京土地市場，整體上呈現上半年回暖、下半年轉冷的局面。上半年土拍節奏明顯加快，同時還有很多熱門區域的優質地塊亮相，高價地頻現。而下半年出讓的86幅地塊中，便有超半數以上以底價成交。

至于市場是否會同去年一樣轉冷，尹霄飛表示，“雙限”政策對開發商們的影響很大，他們會更多考慮自己的開發成本，所以下半年拿地會更加理性。如果下半年有計劃上市的項目審批限價嚴厲，不排除開發商們會繼續保持謹慎。

蘇甯加倉栖霞

和其他房企上半年頻繁拿地不同，此次摘得NO.2020G24号地塊，是蘇甯今年以來第三次通過招拍挂途徑拿地。

據觀點地産新媒體了解，NO.2020G24号地塊名稱為栖霞區堯化街道興智科技城地塊一，出讓面積為地上19.97萬平方米、地下2.65萬平方米，用地性質為商住用地，綜合容積率為2.97，起價45.7億元，樓面起價7707元/平方米，最高限價66.2億元，最高樓面限價11164元/平方米。

從交通來看，該地塊有在建地鐵6号線、規劃地鐵8号線；從闆塊來看，該地塊南京經濟技術開發區新港片區，該片區定位為應用創新示範區，将規劃形成“兩心四軸四片”的主導功能分區，規劃居住人口15萬、就業人口23萬。

根據規劃，該地塊所處的南部區域（興智中心）為轉型發展的先行啟動區、城市綜合發展區，重點發展商務辦公、科技研發、産業服務、商業服務、酒店、公寓等功能，打造片區的産業綜合服務中心。

另悉，地塊周邊目前有栖霞魯能公館、峯匯中心。6月24日，栖霞魯能公館1、4号樓開盤，共計213套房源，銷許均價為3-3.4萬元/平方米，整體去化7成；而峯匯中心由金地商置、寶龍聯合開發，打造40萬平方米商辦綜合體，預計今年下半年開業。

根據出讓公告，該地塊B分區須配建一座商業總建築面積不少于61500平方米（地上不少于56500平方米、地下不少于5000平方米）的購物中心（不含家具建材市場、批發市場、會展演藝遊樂場），由競得人自持，不得銷售、不得轉讓。

此外，B分區還須配建一座地上建築面積不少于1萬平方米、客房數不低于200間的酒店，由競得人整體持有，不得分割銷售、不得分割轉讓；、

蘇甯置業方面表示，公司将在該地塊打造蘇甯易購廣場和蘇甯自營品牌酒店。其中蘇甯易購廣場計劃引進蘇甯易購雲店、蘇甯家樂福超市、蘇甯體育、蘇甯影城等自營業态，同時引入百貨零售、生活配套、休閑餐飲、兒童親子業态等，一站式滿足全圈層消費者的購物、休閑、娛樂生活需求。

另據觀點地産新媒體了解，6月13日，蘇甯控股集團董事長張近東現身南京重大項目一線督戰後便提出，蘇甯将持續加大“新基建”投資布局，圍繞智慧零售基礎設施建設，推動産城、商業等形态提檔升級。

據悉，蘇甯當前正圍繞“新基建”正在全國展開投資布局。而在南京，蘇甯計劃布局20個智慧零售綜合體項目，其中包括8個蘇甯廣場和12個蘇甯易購廣場。