世茂入局合生分鐘寺地塊中的“合作”生意經

觀點地産網 合生北京分鐘寺地塊自出讓時起就備受市場關注。7月4日市場消息則顯示，世茂已入局合生創展北京分鐘寺地塊的兩家公司，分别聯合開發L-39地塊、L-41地塊；另外，金茂也将入局合生分鐘寺L-24及L-26不限價宅地。

對于如此大體量的幾宗地塊，引入合作方早在預料之中，但對于世茂而言，通過項目合作或者項目收並購的方式拓展土儲，似乎已成為其近來主要的擴張方式。

無論是去年大舉購入泰禾、粵泰項目，還是今年潛入綠城、皇庭項目，世茂似乎在項目收並購上的動作從未停止，也因此被外界封了一個“小並購王”的稱号。

當然，在世茂許世壇看來，他更喜歡将這種擴張方式稱為“合作”。

不過在今年3月30日的全年業績發布會上，許世壇表示，今年的收並購有更大的機會。但考慮到市場因為疫情起了一些變化，他認為，今年收並購的標準會更嚴格、質量更好，不一定會跟去年一樣這麼多的並購動作。

入局合生項目

合生分鐘寺兩宗地塊的項目公司近日均出現人事調整，合作方世茂也因此浮出水面。

其中，拿得L-39地塊的項目公司北京合昕辰銳企業管理有限公司，近期新增對外投資企業合力運興置業，後者的董事長為劉輝，董事則包括李廣、袁海濱、王超、安博，監事包括陸婷、丁煥丹，而王超兼任法人代表、董事、經理。

另悉，拿得L-41地塊的項目公司北京合盈銳恒房地産開發有限公司，同樣新增了對外投資企業北京合盛潤景置業，後者的法人代表為袁海濱，公司董事長為王超，董事包括賈麗萍、劉輝、李廣、袁海濱，經理為袁海濱，監事包括陸婷、丁煥丹。

資料顯示，上述對外投資企業的董監高中，劉輝為世茂集團副總裁、華北區域董事長，袁海濱為世茂華北公司京冀公司總經理，賈麗萍為世茂集團北方大區财務負責人，陸婷為多個世茂集團子公司的關聯監事。

如此看來，世茂已經成功入局合生分鐘寺L-39地塊、L-41地塊。

事實上，早在合生創展拿下地塊之時，就有市場消息傳将引入其他房企進行合作開發。

據觀點地産新媒體報道，合生創展于5月9日下午斥72.2億元奪得分鐘寺村L-24、L-26地塊後；5月19日，再擲107.4億元奪得分鐘寺L-39地塊與L-41地塊，也就是世茂參與開發的兩宗地塊。

其中，合生創展以總價42億元摘得L-39地塊，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米；以65.4億元競得L-41地塊，溢價率37.86%，樓面價73912元/平方米。

合生創展随後在5月20日公告，其打算把分鐘寺L-39地塊與L-41地塊發展成為多座住宅大樓。計劃把L-39地塊發展成為四座合共約有5.51萬平方米建築控制規模面積的住宅大樓，及把L-41地塊發展成為七座合共約有8.85萬平方米建築控制規模面積的住宅大樓。

與此同時，合生創展預期，L-39地塊的建築工程将會在2021年2月開始，而預售則在2021年4月開始。L-41地塊的建築工程将會在2021年1月開始，預售則在2021年3月開始。

合生方面表示，兩宗地均位于三環和四環之間，屬一線城市北京的中心，不常有供應。收購均符合集團在土地儲備方面的長期策略，補充集團在一線城市的土地儲備。

對此，有分析指出，分鐘寺地塊地理位置優越，引入“合夥人”後可以形成合力。

合碩地産首席分析師郭毅則表示，從7萬多元的樓面價看，肯定會是高端産品。從合生自身企業基因來說，也是以打造頂豪類産品為主，所以這些區域未來是北京又一個豪宅居住區，以目前地價水平來看，未來售價将在12萬到15萬元起。

世茂並購路徑

不可否認，分鐘寺項目無論是從地理位置還是未來售價看，都是一次難得的投資，在更嚴格物色項目的世茂看來，更是一次難得的機會。

其實縱觀世茂近一年多的擴儲動作可以發現，除了直接在公開市場拿地外，其明顯更熱衷于從項目層面進行收並購或參與合作開發，無論是從去年的泰禾、粵泰，還是今年的綠城、皇庭等合作，無不呈現出這種偏好。

而使外界給世茂冠上“小並購王”名号的原因，主要是2019年開年起至6月，其已接連斥資近200多億元，分别購入了泰禾集團、萬通地産、明發集團、粵泰股份等20多個項目。

歷史資料顯示，2019年3月23日，世茂受讓泰禾杭州蔣村項目51%股權；3月26日時，再受讓泰禾南昌茵夢湖國際旅遊度假區項目51%股權；3月27日，世茂受讓漳州泰禾房地産開發有限公司40%股權；4月26日，其将泰禾杭州同人山莊項目49%股權收入囊中。短短一月，世茂已經從泰禾手中購入了四個項目的相應股權，總交易對價為37.48億元。

同年5月份，世茂再次入局泰禾旗下三個項目：江蘇昆山澱山湖項目、廣州院子，以及佛山院子，總對價達到39.72億元。

是次標的項目中包含了泰禾著名的“院子”繫列産品——廣州院子用地總面積70.72萬平方米，建築面積183萬平方米，此前一直被稱為史上最大的“泰禾院子”，是泰禾“一局定江山”之作。

與此同時，世茂還分别在3月28日以13.328億元購入了萬通地産北京香河項目70%股權；4月4日，以27.92億元購入明發集團全資子公司東勝有限公司51%股權，該項目公司旗下擁有計容建面188.8萬平方米、位于安徽省馬鞍山市和縣烏江鎮四聯片區的項目地塊，預計開發為住宅及商業物業。

緊接着，6月10日，世茂的又一次大筆收購引發市場熱議。其以交易對價總計63.97億元購入粵泰股份5個項目，包括淮南公園天鵝灣項目、淮南洞山天鵝灣項目以及廣州天鵝灣二期項目、廣州嘉盛項目和中浩豐投資發展有限公司20%股權。

針對這些收並購動作，曾有分析指出，世茂的收購對象境況相仿，那就是日子都不太好過。而被世茂大規模收購的泰禾與粵泰身上還有着另一個共同點，那就是手中都有着較為優質的項目。

有業内人士認為，世茂的收購與部分同行不太一樣：“世茂並不會全盤接手，而是選擇了單個項目收購的做法。雖然速度不快，但卻能相對保證安全。”顯然，回報率與“安全”是世茂收購的考量標準。

並購還是合作？

世茂這種從優質項目入手的做法在其後的更多收並購案例中繼續沿用。

2020年3月20日，綠城宣布北京項目引入世茂與中交共同合作開發，該項目為位于北京市昌平區且地上規劃建築面積約為17萬平方米的住宅物業，由綠城中國于2月14日競得，成交總價63.6億元，溢價率29.8%。

交易完成後，綠城、世茂、中交在北京昌平項目的持股比例分别為42.5%、42.5%與15%。有業内人士指出，這塊地前期資金占用比較厲害，但是淨利潤率不低，並認為綠城、世茂與中交的合作屬于資金、操盤、管理、推廣等方面的強強聯手。

4月份，世茂與中海晟融達成合作，中海晟融向世茂集團合計轉讓北京工體項目公司40%權益，雙方後續将攜手操盤。

5月份，世茂、皇庭在深圳梅林片區聯合操盤的舊改項目入市，項目名現為皇庭世茂裕玺（注冊名：皇庭公館）。有消息透露，去年12月，世茂收購了福田梅林這一舊改項目49%股權。

是的，除了公開的收並購外，還有許多不需要披露的案例在台面下進行，外界知道的其實只是冰山一角。

不過在許世壇看來，並不希望外界給自己打上“並購王”或者是“激進”的標簽：“不說‘收並購’，我其實更喜歡用‘合作’這個詞，因為在我看來這是一次合作共赢的過程。”

而若以“合作”名義進行的，其實還有一宗不容忽略的例子，那就是1月開始展開的與福晟的合作。

許世壇說，“不是誰收購誰，誰合並誰，搭建的平台叫做世茂福晟，世茂福晟的城市覆蓋面不一定很多，但是會很聚焦。”

據透露，福晟在大灣區，南沙、荔灣、東莞、深圳等舊改資源，将全部拿出來和世茂合作。“在大灣區，福晟有1000萬平方米的舊改，而世茂有1000萬平方米的二級土儲，二者聯合後将制造出萬億級的想象空間。”世茂海峽發展公司董事長兼總裁呂翼曾如此表示。

很顯然，世茂看中的依然是這些合作對象手中的優質項目。

許世壇說，今年的收並購有更大的機會，市場因為疫情的原因起了一些變化，但對收並購的標準會更嚴格、質量更好，不一定會跟去年一樣這麼多的並購動作。

而合生分鐘寺地塊，無疑就是許世壇口中“質量更好”的項目。