隐形的舊改翅膀 華潤最大更新項目獲批與鵬城版圖

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2020-07-05 23:54

  • 大沖村項目的打造,也為華潤之後的城市更新模式奠定了基礎。

    觀點地産網 華潤在深圳最大的舊改項目,僅僅兩個月時間,草案便獲批通過。

    近日,深圳市規劃和自然資源局發布關于《寶安區沙井街道沙井大街片區重點城市更新單元計劃》的公告,項目已經通過批準,拟拆除重建用地面積140萬平方米,其中涉及沙井古墟歷史風貌區的保育及活化工作。

    這是一個進展神速的項目,從2018年7月開始推介,次年8月便牽手華潤。項目在兩個月前經立項通過,命名為“金蚝小鎮”,華潤置地為項目前期統籌主體。

    資料顯示,項目位于寶安區沙井街道,由西環路、北環路、環鎮路、創新路圍合的區域。拟拆除範圍用地面積140.14萬平方米,更新方向為居住、新型産業、商業等功能,土地移交率不低于41%。

    項目定位為深圳西部城市級中心,寶安文化之魂的人文節點,“國際會展文旅中心”的核心空間載體,通過“重點城市更新單元+歷史街區活化整治”的創新實施路徑,将歷史性、未來性文化元素與文旅産業打造為古墟新名片與深圳文旅融合發展的全新範本。

    據了解,作為沙井金蚝小鎮項目前期統籌主體,華潤置地拟通過打造歷史場域核心示範段的形式,探索推動城市更新中創新實踐的新模式。

    大沖村標本

    成功成為金蚝小鎮的前期統籌主體,華潤置地在深圳南山大沖村的項目可謂是功不可沒。

    事實上,金蚝小鎮比4個大沖村還大,規劃用地範圍約3平方公里,将是深圳第二個“平方公里級”城市更新,而上一個,是寶安新橋東片區重點城市更新項目,規劃面積2.3平方公里。

    城市更新作為開發商在土地資源緊缺城市拓展業務的重要手段,如此龐大的項目自然不能忽視。在2018年9月,華潤等10家單位提交了規劃方案,經過社區匯報、投票等方式,保利、華僑城、華潤位居前三名,競争相當激烈。

    此後,據報道,華潤置地曾協同沙井大街片區(金蚝小鎮)重點城市更新單元所涉及到的13家股份公司,組織十批次逾600人實地參觀華潤城(大沖舊改)項目。

    或許也是得益于華潤置地在大沖村的成功,2019年8月,寶安區城市更新和土地整備局、寶安區文化廣電旅遊體育局、沙井街道辦和華潤置地四方簽訂《沙井大街片區(金蚝小鎮)重點城市更新單元合作協議》。在當年9月份13家股份合作公司召開的股東大會上,華潤置地也以極高的通過率通過。

    而功臣大沖村,是一個1998年被提上日程的舊改項目,2002年被列為舊改試點村之一,2007年大沖村村委會旗下的大沖實業股份公司與華潤集團完成簽約,達成初步合作意向,後于2011年正式動工。這個項目總占地面積68.5萬平方米,清拆的舊物業1569棟,涉及原居民共931戶。

    改造後的大沖村更名為華潤城,項目總建築面積約280萬平方米,其中回遷物業110多萬平方米,政府保障性住房5.36萬平方米。重建之後,除了建築面積約23萬平方米的萬象天地,華潤城還規劃了寫字樓、酒店、住宅及公寓等多種業态。

    與此同時,大沖村原有鄭氏宗祠、大王古廟、大沖石、水塘以及五棵老榕樹等歷史文物在項目建設中得以保存,使舊村歷史文脈得到延續,使舊村文化遺産保護與城市建設有機結合。

    該項目的打造,也為華潤之後的城市更新模式奠定了基礎。此後,“城市更新+土地整備+綜合整治+代建代理”的復合式開發方式也成為華潤置地城市更新的鮮明標記。

    舊改利潤

    而大沖村項目,實際上亦為華潤帶來豐厚的利潤。

    據觀點地産新媒體查閱,2018年年度,華潤置地的毛利率去到了43.39%。其中,華潤城潤府二三期的項目毛利率達到了驚人的70%。憑借2009年拿地,2011年底開工的68.5萬平方米大沖村舊改項目,在深圳逐漸高漲的房價中,華潤置地拿到了非常豐厚的回報。

    随後在2018年的全年業績會上,時任董事局主席的唐勇便直指,城市更新包含着有當地業主方的利益,還有政府的利益和訴求,還有開發商的能力和利益之間的平衡,比的是公司的品牌和綜合能力,所以,收益也比招拍挂要高。

    他並沒有具體表示城市更新能為公司帶來具體多少收益,“只能說,過去華潤城的改造,城市更新,确實也給公司帶來了好的回報。”

    值得關注的是,除了舊改項目物業銷售為華潤置地帶來豐厚的回報之外,在大沖村的標志性項目——萬象天地,從2017年9月份開業,到2018年便實現全年3.73億元的租金收入,到2019年實現5.13億元的收入,評估值從53.1億元升至58.93億元。

    而華潤方面曾透露,萬象天地在一年時間便實現項目到成熟期的轉變,在其他店還在向10億元/年目標努力時,萬象天地已經朝着30億元/年的目標前進。

    豐厚的回報自然也會産生更大的擴張動力。在2016年2月,華潤置地成立城市更新項目事業部。在各地推進城市更新進度的過程中,該公司亦開始快速儲備項目。

    據華潤置地報告顯示,從2018年開始,其城市更新業務在深圳的基礎上開始走出去,拓展了包括廣州、東莞、湛江、惠州、綿陽、南甯、太原等城市的城市更新項目。截至2018年底,公司積極跟進城市更新項目30余個,其中切實落地項目16個。

    2019年上半年跟進項目增加至46個,分布于深圳、廣州、東莞等地,重點項目占18個,規劃建築面積達2360萬平方米。截至2019年末,華潤核心項目達到17個,總開發面積3055萬平方米,其中98%位于大灣區,71%位于深廣兩地。

    據了解,在深圳,近期華潤表示将落地羅湖煥新計劃,戰略投資千億。其中,除了2004年的華潤中心,其将于2020年落地筍崗中心、2021年落地清水河項目及深潤大廈項目、2020年落成湖貝項目。

    值得一提的是,湖貝項目總體量超200萬平方米,投資規模預計達700億,規劃約500米粵港澳大灣區地標、約49萬平方米商業旗艦。這也号稱是華潤新一代的城市更新産品,将湖貝打造成具有鮮明嶺南特色的文旅勝地。

    據早前資料顯示,華潤置地在深圳一共有19個城市更新項目,除鹽田、大鵬外,其余每個區域均有項目布局。寶安區項目數量最多,共有8個,分别是潭頭項目、航城項目、草圍項目、鳳凰崗項目、羅租項目、霧崗項目、黃埔項目、白石廈項目。

    其他區的舊改項目包括南山華潤城(大沖村舊改)、南油天安工業區、南油生活區項目,羅湖湖貝、羅湖村項目,龍華民治上塘、科技小鎮項目,其余項目為光明區新益工業園、福田區梅林項目、龍崗區下李朗項目、坪山區坪山展覽館項目。

    華潤方面表示,城市更新是獲取大灣區核心城市優質土儲的重要渠道,城市更新項目具有體量大、位置好、毛利率高于公開市場等優勢。而未來3年,城市更新業務将總開發面積近900萬平方米,将支持集團規模和盈利的持續增長。

    此外,由于城市更新程序的原因,隐藏在背後的項目或許有着不少。可以參考的是,據華潤2018年7月舉辦的戰略品牌發布會上透露信息,僅華南大區陸續進駐了廣州、東莞、湛江等城市,已落地及在拓城市更新項目達90余個。

    撰文:廖堯    

    審校:鐘凱



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