雅居樂的“援兵” 38.8億摘中山總價地王再現平安纾困

观点网

2020-07-07 23:59

  • 從幾次持續引資平安的動作可以觀察到,“錢緊”或已成為這兩年雅居樂的一個側影。

    觀點地産網 七月份的地市,依舊那麼喧鬧,繼續“催生”了一批溢價不低的土地,甚至還有新地王。

    7月7日,中山翠亨新區馬鞍島科學城首宗公開挂牌的綜合地塊競拍出讓,計容建築面積上限達92萬平方米。

    這宗巨無霸綜合體地塊,因與深圳前海一橋之隔備受矚目,而光是起拍價38.8億也已是中山拍地史上的總價地王,超過恒大去年35.89億摘得的另一宗馬鞍島地塊。

    如雅居樂發出來的海報上所說的“再一次致敬中山”,這家起家于中山的房企在當地已是常年銷冠,拿地補倉再正常不過。

    特别的是,面對這近百萬平的綜合體與不低的地價,即便是銷冠都要尋來幫手。

    中山市公共資源交易中心顯示,該G26-2020-0053地塊事實上並不是由雅居樂一家吞下,實則由廣西北海中雅投資發展有限公司、深圳恒創投資管理有限公司兩家公司聯合摘得。

    工商信息顯示,前者為雅居樂旗下公司,後者則是平安不動産100%持股公司。繼過去兩年出售惠州部分項目予平安之後,兩者再次結盟。而當下的雅居樂,似乎同樣面臨急需資金解渴的處境。

    雅居樂中山“造城”

    馬鞍山地塊之所以備受關注,或許可以簡單歸結為幾個關鍵詞:區位、體量及配套。

    觀點地産新媒體了解,此次入市地塊為翠亨新區G26-2020-0053地塊,位于中山翠亨新區起步區西四圍,土地總面積245525.6平方米,計容建築面積上限達919016.42平方米,土地規劃用途為二類居住用地、商業用地、商務用地、中小學用地、城市道路用地。

    區位上,地塊具體位于翠亨新區馬鞍島上,不僅是具有巨大發展潛力的規劃區,而且是深中通道的一個落腳點,是中山對接深圳前海的近距離點,與前海僅一江之隔。據悉,百度測距項目地塊與深中通道第一出口,距離僅3.3公里。

    除了位置,配套也是使項目地塊得以抱上深圳“大腿”的一個原因。

    規劃文件顯示,項目共分為7個小地塊打造而成,包含4宗二類居住用地,其中要求G-98地塊的超高層建築高度>450米且≤460米,競得人需自持G-98地塊的建築面積不低于96265平方米即總計容建築面積上限的30%,自持年限自項目竣工驗收之日起不少于10年。

    之前的規劃透露,項目定位為城市創享中心,将打造為“健康、活力、開放的湖灣城市大廳”,配套除了超高層建築,還規劃有小學和幼兒園、行政用地、體育和文化用地等。

    另據雅居樂相關人士介紹,地塊的商業部分還将打造酒店、寫字樓。

    “這塊地重要的就是配套。”合富研究院高級分析師謝仲娟說道,目前馬鞍島上最核心的便是缺少配套,配套對于一個新開發的處女地而言是最重要的。

    尤其是對接深圳,謝仲娟分析,深圳目前最缺的是教育資源,如果把教育配套做好了,對于深圳客而言是非常好的承接點。

    将近百萬平米的綜合體體量,加之450米的地標高層,表面看起來風光無限,但對于開發運營商來說,這遠比一個純住宅項目所考驗的能力復雜得多。

    熟悉中山市場的謝仲娟對此則稱,雅居樂在全國房企里面可能不算前列,但在中山是“絕對的龍頭”,已經連續八年摘得銷冠。

    據悉,雅居樂在中山所開發的項目均為大盤,且基本都不是純住宅,引進了類似學校、醫院、商業等配套。謝仲娟稱,如雅居樂劍橋郡、凱茵新城以及三鄉最早期的雅居樂新城,也都是體量大、配套復雜的開發模式。

    “當然了,位置沒有新拿的馬鞍島那麼好,但是雅居樂是有一個‘造城’的開發經驗,業内認為還是比較合适去拿這塊地的。”

    雖有開發經驗,但不可否認的是相比于一般的大盤,這個項目扮演的功能不僅僅是開發商單獨決定的,更多是政府、片區與雅居樂共同賦予的。

    如該地塊所處的翠亨新區将往“三年打基礎、五年見新城、十五年大發展”總目標打造,其中地塊所處的科學城,又是中山着力建設的現代化國際化創新型城市新中心等等。

    這些因素雖在一定程度上使得政府讓利,降低項目本身綜合地價,如地塊樓面地價4222元/平方米左右,遠比馬鞍島其他宅地破萬的樓面價便宜;但同時,這也意味着地塊将帶來一定的資金沉澱。

    如項目用于快速銷售回款的住宅占比僅在60%左右;地塊本身承擔着一定的自持配套,尤其是其中限高460米的地標建築建設標準高、施工難度大、周期長,同樣要求資金的持續投入,且要求自持年限自項目竣工驗收之日起不少于10年。

    即是說,有了産品開發打造經驗的雅居樂,還需要過資金這一關。

    三度引援平安

    在大本營中山,銷冠拉來了平安。

    據悉,在地塊挂牌文件中有一句話值得關注:競買人資格方面,地塊允許不超過2家企業(含2家)聯合競投;競買人或競買人其中一方所屬集團須為2017-2019年連續年《财富》雜志公布世界500強企業排名前200強,且所屬集團已取得由“一行兩會”頒發的銀行、保險、信托、券商、金融租賃、期貨、基金7項金融許可牌照。

    從最終中山市公共資源交易中心顯示的成交結果看,G26-2020-0053地塊也是由廣西北海中雅投資發展有限公司、深圳恒創投資管理有限公司兩家公司聯合摘得。

    一方面或許是規則所需,但另一方面或許也是“有意為之”下的量身打造。

    事實上,雅居樂與平安為數不多的幾次關聯,基本都是基于一種引援關繫。第一次交集是發生在同處大灣區的惠州市場。

    于2018年12月,雅居樂與平安達成合作協議,平安旗下深圳喻創公司出資9.88億元,收購雅居樂旗下惠州市惠陽雅居樂房地産開發有限公司22%股權,雙方将對惠陽雅居樂旗下部分地塊進行投資及開發,同時向惠陽雅居樂投入9.88億元。

    據悉,惠陽房地産彼時在惠州市取得用于開發“雅居樂花園”的六塊土地、用于開發珑禧花園的地塊、排浪二地塊和石陂地塊,並計劃收購高壓走廊地塊,合作地塊的總用地規模為59.37萬平方米,地塊總計容可售面積170.88萬平方米。

    後于2019年2月份,雙方将轉讓股權由22%調整至34%,同時收購代價相應調整至13.94億元,投入則調整至5.81億元。

    繼雅居樂花園後,去年底12月18日,雅居樂、平安就惠州土儲項目再次達成協議,平安旗下深圳盛露将出資7.33億元以收購雅居樂旗下惠州白鹭湖旅遊實業開發有限公司15%股權,並向其出資9.33億元。

    根據合作協議,雅居樂與平安将按51:49的比例共同對七塊合作地塊進行投資及開發,合作地塊的總占地面積及總建築面積分别為58.05萬平方米及69.39萬平方米。

    與平安的合作一方面為雅居樂開發項目提供了活資金,無巧不成書,甚至還“潤色”同期的雅居樂的财報。

    比如其中雅居樂花園項目的出售。

    2019年上半年,在毛利等盈利數據下降之時,雅居樂公司股東應占利潤為50.77億元,較去年同期37.59億元上升35.1%。

    當中,包括将一家項目公司的34%權益出售予一家獨立第三方,同時失去控制權的稅後淨收益22.42億元,即是指惠陽雅居樂花園項目。也就是說,若除去出售項目公司的收益,上半年的淨利潤實則為28.35億元,同比下降24.58%。

    另據觀點地産新媒體統計,經過三次引資,雅居樂與平安合作的土儲總面積達142萬平方米,折合約2130畝;同時,撇去尚不知具體合作比例的中山地塊,前兩次惠州合作累計獲得資金支持超36億元。

    有業内人士稱,此次合作大概率也是純财務投資,但同時也不排除平安會參與寫字樓方面的開發和企業入駐。“平安入股地産商已是兵家常事,而且像一些一二三線城市他們也會自己拿地開發的。”該人士稱。

    從幾次持續引資平安的動作可以觀察到,“錢緊”或已成為這兩年雅居樂的一個側影。

    資金鍊愈發緊張正是在2018年開始顯現。随着杠杆擴張,近五年來雅居樂的負債率不斷攀升,而到了2018年末淨負債率升至79.1%,為幾年内峰值,同時現金及現金等價物為357.76億元,勉強覆蓋短期借款353.33億元。

    到了2019年,雅居樂總借款增至966.7億元,其中一年内需償還的短期借款為422.97億元;同時持有現金約426億元,加之受限制現金擴大至90.04億元,可動用資金難以覆蓋短債。

    此外,雅居樂淨負債率升至82.8%,且若考慮過去一年雅居樂鐘愛的永續債的影響,有機構估計其淨負債率或将超130%。截至2019年底,雅居樂永續債規模達135.67億元。

    而對這家一向高毛利的房企來說,盈利水平下降也令其捉襟見肘。

    回頭看過去這幾個月,雅居樂所做的不止拉來“援兵”平安。其嘗試做了許多舉動,包括組建城市更新集團,加入這一高利潤遊戲陣營;遞交招股書,為旗下雅城集團敲開資本市場大門;同時也積極發美元債、将多筆貸款延期,獲得借新還舊的空間。

    撰文:林心林    

    審校:鐘凱



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