上市進行時 祥生逾146億加速拿地補倉

觀點地産網 進入千億之後，如何讓公司規模獲得進一步擴大，無疑成為了每一家房企都需要思考的問題。

6月3日，港交所披露祥生控股（集團）有限公司的上市申請文件，這也意味着作為最後一家未上市的銷售千億級别内房企業，祥生打算正式在港交所開啟資本市場之旅。

土地市場也頻頻傳來祥生的動态。在遞交招股的四天後，祥生以成交價9.49億元競得南昌紅谷灘新區宅地，溢價率高達83%。

7月6日，經過347輪競價，祥生聯合浙江交投以總價5.45億元競得嘉興南湖區地塊，樓面價9061元/平方米，溢價率35.35%。

7月7日，杭州公開出讓錢塘新區下沙大學城北單元JS0602-16地塊，在經歷40輪競價後，祥生再以總成交17.09億元競得該地塊，樓面價17792元/平方米，溢價率29.56%。

觀點地産新媒體了解，下沙大學城北單元JS0602-16地塊出讓面積40031平方米，容積率1.0-2.4，地塊起始價13.19億元，樓面起價13733元/平方米。該地塊商品房毛坯銷售均價不高于23200元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于25520元/平方米，裝修價格不高于3000元/平方米。

而杭州下沙大學城北闆塊年初至今，另有2宗宅地完成出讓，分别是下沙大學城北單元JS0603-11地塊、下沙大學城北單元JS0603-17地塊，這2宗地最終全部由祥生競得，總成交價45億元。

對于此次拿地，業内人士表示，算上已經交付的錢塘新語，JS0602-16地塊是祥生在下沙大學城北闆塊的第三個項目。

據悉，祥生将JS0603-11地塊、JS0603-17地塊合並開發，打造總體量約50萬平方米的祥生湛景·江山雲樾，全部為純高層設計，主力戶型88—128平方米，精裝限價26200元/平方米。

上述人士介紹，自2015年入杭以來至今，祥生已在杭州獲取近20幅土地，從之江闆塊到崇賢新城再到銀湖闆塊，祥生無一不是多次落子。尤其在之江區，截至目前祥生已經拿下5幅地塊，完成了4個項目的布局。

而祥生方面也就最新的拿地作出回應稱，公司開啟了“做大盤的進擊之路”，再度加碼下沙是持續拓土杭州的“前瞻性戰略舉措”。

“高增速”是祥生給人最深的印象，2015年至2018年短短四年間，該公司銷售規模從百億跨越至千億，年復合增長率超過100%。

然而當銷售規模沖刺至千億規模後，祥生似乎遇到了“瓶頸”。據觀點指數發布的2019中國房地産銷售金額TOP100榜單顯示，祥生2019年全年完成銷售額1174.7億元。

相比之前每年幾百億的高增長，祥生去年的成績單並不亮眼，銷售規模僅增長百來億，距離内部制定的目標——實現30%的增長率，也有着不小的差距。

上海中原地産資深市場分析師盧文曦認為，祥生地産前四年的高速增長主要得益于在上一輪房地産發展周期中，踩準了長三角三四線樓市火熱的節奏。2019年銷售不及預期，則和三四線城市樓市轉冷有一定關繫。

他表示；“像祥生這樣短時間快速邁過千億門檻的房企，業績在千億左右盤整實屬正常，人才、資金、土儲這些方面都需要整固夯實。”

根據招股書顯示，截至2020年3月31日，祥生擁有195個處于不同開發階段的物業項目，包括172個為附屬公司開發的項目及23個為合營企業及聯營公司開發的項目。

上述項目應占總建築面積為約2304.47萬平方米，和其他千億級别的房企相比，祥生的土儲難言豐厚。因此不難理解，今年以來，祥生地産明顯加快了布局節奏。

據觀點地産新媒體不完全統計，2020年初至今，祥生共計在公開市場上摘得10宗地塊，總計容建面超110萬平方米，總代價為146億元（2019年全年為193.52億元），主要位于杭州、溫州、甯波、紹興、南昌、南通等地。

至于資金方面，在高周轉模式下，快速發展的祥生也維持了較高的負債率。根據招股書披露，2017-2019年，祥生控股淨資産負債比率分别為1380%、740%及360%。

同時2017-2019年及2020年4月底，祥生控股現金及現金等價物分别為32.29億元、31.14億元、24.12億元及28.26億元，一年内到期負債分别為120.42億元、156.17億元、115.62億元及113.95億元，反映現金覆蓋短期債務較弱。

需要指出的是，截止2019年年末，祥生控股銀行和其他借款總額273.06億元，其中逾172億來自信托貸款。而2017-2019年，該公司加權平均實際利率分别為8.09%、8.13%和9.28%。

祥生控股曾表示，負債問題是因為集團實施了“1+1+X”的擴張戰略增加收購土地的支出，為了維持足夠的營運資金，計劃繼續加強收款工作。

融資渠道及成本方面的限制，是促使大部分房企上市的重要原因，祥生也希冀借由對接香港資本市場，獲得更大的發展空間。