奧園後再引俊發 合匯獲增城項目的本土小房企舊改樣本

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2020-07-13 21:30

  • 合匯的舊改路徑,或許可以成為中小房企搶占舊改市場的一個“範本”。

    觀點地産網 群雄紛争的廣州舊改市場,行業集中度正在快速提升。

    要想瓜分這塊蛋糕,過江龍需要手握更多資源籌碼才能順利進入,而對于本地的小房企來說,則可能需要尋找實力強的幫手。

    7月12日消息,廣州匯俊房地産開發有限公司确定為廣州增城新塘新街村全面改造項目的合作意向企業。項目拟改造投資總金額約為30.75億元,改造範圍内總建築面積284,169平方米,現狀建築總量1018棟,涉及居民583戶,戶籍人口1176人。

    根據工商信息,該公司由增城本土房企廣東合匯集團有限公司持股50.01%,俊發集團持股49.99%。資料顯示,合匯集團始創于2004年,以房地産開發為主業、涉及商業經營、物業管理、礦産資源開發等業務領域,曾打造合匯·匯東國際花園等項目。

    僅在廣州業内,合匯只是個“名不見經傳”的小房企。而不管在規模布局還是資金實力上,也不足以匹敵目前舊改戰場上的競争者。

    但值得注意的是,拉來“雲南舊改王”俊發的合匯集團,此前同樣多次以“聯合體”方式獲取舊改項目。其舊改路徑,或許可以成為中小房企搶占舊改市場的一個“範本”。

    合匯“聯合體”手法

    舊改的地域性,意味着企業需要對當地市場規則的熟悉程度、傳統觀念的接受程度更高,本土企業的身份便成為了合匯最大的優勢;而“政府關繫”則是合匯的另一張底牌。根據公司官網披露,合匯的董事長陳國權現為增城市政協常委、增城市工商聯副主席。

    在業内人士看來,這在很大程度上利于解決舊改項目中最難啃最耗時的一個環節——拆遷談判,“人脈是舊改重要的一個武器,房企需要具有号召力,給村民很強的認同感”。由于每個利益主體的需求點都不同,村民與房企往往會相互博弈,而如果能解決拆遷談判問題,項目基本已經成功了一半。

    但對資金實力、操盤能力、政府關繫等都要求頗高的舊改項目,無疑是一塊難啃的骨頭,對企業也會是長久的消耗。據業内預測,未來的市場依舊是以平穩為主,目前中小房企高位入市,則面臨更大的風險,單槍匹馬很容易吃不消甚至虧本。

    要想搶得一杯羹,選擇之一便是退而求其次,避開龍頭房企普遍關注的位置好、利潤高的舊改項目,選擇區域價格低窪、改造難度小的項目布局。但要想降低風險的同時獲取更高的利潤,最好的選擇便是“強強聯手”。

    據觀點地産新媒體了解,2018年10月,合匯便聯手奧園拿下增城南坣村舊改項目。今年的5月,廣州增城區朱村街橫塱村通過“合匯+奧園+大灣區産融聯合體”為該村改造合作企業,改造範圍96.09萬平方米,投資約70億元。

    南坣村舊改項目拉上操盤實力較強的奧園,對合匯而言可以說是順利獲得了入場券;而拿下橫塱村項目,合匯則是多找了一位夥伴。

    從申請企業的資格要求來看,該村的要求之高便可見一斑。根據公示,朱村街橫塱村的申請企業不能低于400億元的企業注冊資金,實繳不得低于120億元;其次,申請企業所屬上市公司資産總額不低于1800億元(以2018年度審計報告為準)。

    原先合作的奧園實際上已能滿足資産總額的條件——2018年年末,中國奧園總資産錄得1888.58億元;而面對400億的企業注冊資金,合匯拉來了于2018年剛剛成立的大灣區産融公司,該公司由廣東省工商業聯合會(總商會)、廣東省商業聯合會共同發起,50多家境内外知名上市公司和民營龍頭企業出資設立,注冊資本金增至400億元,並在香港、澳門設立運營總部。

    抱團成舊改新趨勢

    為能達到舊改進入的門檻,合匯的方式是擴大他的朋友圈。這一次,合匯則是拉來了“雲南舊改王”俊發。

    7月12日消息,合匯與俊發的合資公司廣州匯俊房地産開發有限公司,确定成為廣州增城新塘新街村全面改造項目的合作意向企業。

    事實上,本次與合匯合作的新塘新街村為俊發在廣州獲取的第二條村。此前3月27日, 俊發與增城區仙村鎮藍山村舉行舊村改造項目合作意向協議簽約儀式,正式打進廣州舊改市場。

    成立至今20余年的俊發,過往主要聚焦于城市更新領域。截至2019年,俊發的城市更新項目累計43個,累計改造面積達1637萬平米,當中包括總建面約177萬平米的寶雲片區舊改,為昆明迄今為止改造面積最大的城市更新項目。

    值得注意的是,不同于很多房企奉為聖經的小盤快跑高周轉,俊發的舊改常常采用一二級聯動開發的模式,更趨向于成片開發,項目體量較大,大配套,大開發。

    為避免沉澱過多資金,俊發會在目標地塊上進行分區塊節點拆遷、征地、建設。首批動遷戶安置後,騰挪出來的地塊再同時配建商品房和安置房,使得下一批拆遷戶搬遷的同時,商品房也能上市銷售,形成資金滾動運轉,從而帶動整個片區的開發。

    拉上有着豐富操盤經驗且已有成熟的利潤生成模式的俊發,無疑将為合匯未來在廣州舊改市場的角逐助力不少。“強強聯手”,這或許也将成為雙方舊改征程的一個新起點。

    觀察可以發現,以合匯為例的本土中小房企,與其他綜合實力更強的房企抱團取暖,成為了新的趨勢。

    其中于2019年1月,方圓聯手美林拿下廣州新市頭村舊改,涉2.67公頃用地;2019年7月,方圓聯合升龍拿下了廣州番禺城中村舊改項目“沙溪村”,投資總金額達200億元;今年5月,珠投聯合升龍摘下增城區永甯街長崗村舊村全面改造項目,改造範圍内總建築面積109.55萬平方米,改造成本達125億元。

    此外,房企也更傾向于戰略合作,更進一步資源共享,合作共赢,其中城市更新領域成為了合作的熱點。于6月10日,中國奧園與青島經控集團達成戰略合作,合作項目拟為38條舊村改造;7月9日,越秀集團與東實集團簽訂戰略合作協議,涉及産城協同、城市更新等諸多領域。

    撰文:林海研    

    審校:劉滿桃



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