解局 | 混戰金陵城

觀點地産網 7月中上旬，南京正值雨季，斷斷續續下着些雨，時而小雨，時而中雨，溫度卻保持在24至33度之間。比天氣更熱的，是房地産開發商的拿地熱情。

7月15日上午，南京迎來本月的第三場土拍，也是“雙限”之後的第二場土拍。這一天有9宗地塊集中競價入市，編号為NO.2020G36至NO.2020G44（下稱：36号至44号），其中鼓樓區、雨花台區、浦口區各1宗，栖霞區2宗，江甯區4宗，總出讓面積47.9萬㎡，總建築面積100.3萬㎡，總起價129.5億元。

這次土拍中，9宗地塊共吸引了超過30家房企參與競價，包括碧桂園、保利、德信、弘陽、華發、華潤、萬科、金地、美的置業、新城、中海、濱江等。

可以發現，參與競價的房企中，不僅包括了弘陽、新城等長時間深耕南京的房企，亦有中海、佳兆業等近幾年入局的“新人”。

最終，在30多家房企的“混戰”中，寶龍&旭輝聯合體、佳兆業、融信、弘陽、德信、中海、新城8家房企取得“勝果”，9宗地塊總成交價達到148.5億元，其中6宗地塊到達上限價。

溫度冷轉熱

毫無疑問，這又是一場起價就已經超百億元的土拍。184.34億元、135.2億元、148.5億元......人們似乎對南京7月份的超百億土拍已經司空見慣。

事實上，跟随着北京、深圳、長沙、湖州、杭州、蘇州等城市的步伐，南京于6月5日也加入到了“限地價、限房價”土拍規則的陣營中。

彼時，南京自然市規劃和自然資源局發布2020年甯出第07号出讓公告，涉及8幅涉宅地塊，並于7月10日競拍。這8幅地塊均設有毛坯房銷售限價，即最高售價不得超過毛坯房限價的110%，成為南京首批“雙限”地塊。

于是，在7月3日最後一場“非雙限”土拍中，新規的降溫效果立竿見影。當日集中出讓的7宗地塊中均以底價成交，總成交價184.34億元，總出讓面積53萬㎡。

但來到7月10日，首場“雙限”新規土拍下，土地市場反而開始升溫，該次集中出讓7宗地塊，總出讓面積38.2萬㎡，總起價116億元，總成交價135.2億元，其中5宗地塊達到上限價。

而在本次土拍中，開發商拿地的熱情依然不減，9宗地塊成交總價達到148.5億元，其中6宗地塊到達上限價。

值得一提的是，7月15日原定有10宗地塊入市競價，總起價達到132.3億元。但在土拍前一天，南京市規劃和自然資源局發布公告稱，NO.2020G45地塊因故終止出讓，這宗地為六合區“雙限”後推出的首幅宅地，起價2.8億元，出讓面積3.21萬㎡，毛坯限價15600元/㎡。

對于開發商積極拿地的情況，南京資深房地産業内人士尹霄飛指出，南京前兩個季度的經濟發展都不錯，人口也在持續增長，而且南京是一個地少人多的城市，與杭州相比，這個城市面積少了1萬多平方公里，但兩個城市的人口都在一千多萬，這種人口密度對房地産市場是比較好的支撐。

“雖然很多地塊都需要配建人才住房，住宅毛坯售價有限制，但開發商能夠按照自己的開發運營成本和管理能力，加之前期的測算，他們還是比較願意積極拿地。”上述人士說道。

觀點地産新媒體進一步統計發現，7月份南京三場土拍攬金已經達到468.04億元，而在上半年的土拍中，南京總收金僅為760億元。不到一月的時間，南京土地出讓金額就已超過上半年總出讓金額的六成，達61.58%。

對于南京下半年“瘋狂賣地”模式，尹霄飛認為，上半年受疫情的影響，大部分地塊推介節奏都集中在下半年，顯示比較緊湊。加上也到南京開發商補倉土地的時機，各大房企也都在積極搶地。

事實上，這三次集中推介的基本上是開發商比較青睐的一些地塊。另一位知情人士表示，“其實南京也有停止出讓的地塊，在上半年的時候，有幾個區召開過土地相關的推介會，與開發商都進行前期的讨論。如果是沒有意向地塊基本上就停拍了，如果有意向的，就會看到像今天這樣比較火熱的情況。”

“新人”佳兆業、中海

回到本次土拍拿地房企身上。

成交的9宗地塊中，除了寶龍&旭輝聯合體以底價12.6億元競得37号地塊、新城控股以底價22億元拿下43号和44号地塊之外，其余6宗地塊基本上都遭到了房企們的激烈争搶。

具體而言，36号地塊開拍8分鐘達到上限價，38号地塊開拍26分鐘達到上限價，39号地塊開拍2分鐘達到上限價，40号地塊開拍34分鐘達到上限價，42号地塊開拍12分鐘達到上限價，而41号地塊則開拍1小時才達到上限價。由此可見争搶程度之激烈。

關于這次土拍的情況，尹霄飛總結道，因為雨花台區地塊和江甯兩宗地塊離主城區比較偏遠，所以受到關注比較少。還有一個特點是這次拿地的基本是民營企業，這也說明現民營開發商無論是資金周轉方面，還是對市場的進一步開發，都比較看好南京市場。

在6宗拍出上限價的地塊中，36号地塊雖然不是這次土拍中最高成交價，但因為它位于老城區鼓樓區，加之這個區域一手房源稀缺、配套設施成熟，所以吸引了18家房企的争搶。

正因為上面那些利好因素，佳兆業在這次土拍中也顯得異常積極。

36号宗地塊開拍40秒後就獲得7輪報價、報21.1億元，1分半鐘後獲14輪報價、報21.8億元，2分半鐘後獲26輪報價、報23億元，8分鐘後獲42輪報價觸達上限價報24.6億元、樓面價28109元/㎡......到達上限價後這種激烈争搶還在持續着，直到成交前兩輪。

最終，經83輪競價，佳兆業以24.6億元競得36号地塊，樓面價28109元/㎡，溢價率20%，競配人才房8200㎡。

作為南京市場的“新人”，佳兆業在這里布局的項目少之又少，目前僅斥資71.77億元落子四個項目，總占地面積僅有27.66萬㎡，計容面積為56.21萬㎡。其中2019年，南京收購的兩宗地塊占到新增土儲的4.79%。

在目前這種土儲情況下，佳兆業積極搶入南京也變得理所到然。這也是其首次進入老城區鼓樓區。

只不過，如此高溢價搶地也削弱佳兆業未來的收益空間。而一位不願透露姓名的人士告訴觀點地産新媒體：“佳兆業主要在南京地太少了，而且之前拿的地（價格）也不低。”

無獨有偶，另一位“新人”中海在這場土拍中同樣有着積極的“表現”。因為42号地塊也有着利好的因素，這宗地位于高端住宅片區，且配套設施方面靠近江甯大學城和規劃文旅産業。

42号地塊開拍12分鐘後就觸達限價21.9億元，樓面價報18286元/㎡，溢價率為20.33%。最終，經過56輪競價，中海以上限價21.9億元競得該宗地塊，樓面價18286元/㎡，溢價率20.33%，競配人才房面積3600㎡。

對于目前十分“渴望”優質土儲的中海來說 ，這宗地塊無疑可以彌補其在拿地不達預期的“空缺”。2020年，中海拿地權益預算為1400億元。而在上半年，其收購的土地累計應占樓面面積約562.33萬㎡，對應的土地出讓金約522.82億元，僅達到全年預算的37.34%。

不過，剛進下半年南京就已經出讓高達468.04億元的土地，未來或許還有更多機會等着他們。

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