解局 | 181億公司債金融街“錢緊”

觀點地産網 庚子鼠年時間過半，回過頭來看，2020年對房企而言並不是個美好的開局，受新冠疫情影響，地産行業面臨着大面積的變局和洗牌，房企們舉步維艱。

但事物總有兩面。

上半年，在疫情影響下，國内加大金融支持力度，房企融資窗口期悄然而至。數據顯示，今年前六個月，房企境内外融資總額折合人民币約為6506億元，占比2019年全年融資規模53%。

融資閘門開啟後，房企們的融資動作便日漸頻繁。

7月15日，金融街發布公告稱，公司關于向專業投資者公開發行總額不超過181億元公司債券的申請已獲得證監會批準。

關于該筆債券的募資用途，金融街表示，拟用于償還到期公司債券和其他金融機構借款等合規用途。

其實，從北京起步的金融街，随着步伐的外拓，的确存在一定的債務壓力。

但金融街不僅僅是金融街，它更是時下地産圈融資大潮的冰山一角，事實上，房企紮堆融資的背後，是銷售回款速度的放緩，更是債務即将迎來到期高峰。

再借一筆錢

公司債、中期票據、超短期融資券、ABS、配股融資......今年三月以來，房地産企業頻繁發布融資信息，密集程度大大超過此前幾年。

在龐大的融資隊伍中，有的閑庭信步，有的步履匆匆，金融街就是其一。

7月15日，證監會向金融街批復稱，同意金融街向專業投資者公開發行面值總額不超過181億元的公司債券的注冊申請。

上述181億公司債将采用分期發行的方式自證監會同意注冊日起24個月内完成，首期發行自證監會同意注冊日起12個月内完成。

關于該筆債券的募資用途，金融街在公告中表示，本次債券募集資金扣除發行費用後拟用于償還到期公司債券和其他金融機構借款等合規用途。

對此，有分析人士表示：“金融街此次獲批的181億公司債不是一次性發行，屬于一種儲備性的發債，其實今年以來，貨币政策相對寬松，也讓更多企業選擇進行儲備性的發債，後續金融街可以根據自身的情況來分期融資”。

的确，對金融街而言，獲批的181億公司債仍待發行，但過去半年，該公司透過多種方式頻繁融資。

數據來源：企業公布、觀點指數整理

據觀點指數不完全統計，2020年1月以來，金融街已完成近270億元的融資，在觀點指數公布的《1-5月中國房企融資能力TOP30報告》中排名第九位。

财報顯示，過去一年，金融街取得借款收到的現金為127.64億元，也就是說，僅上半年，不計入銀行貸款等，金融街通過發債籌集的資金較去年全年翻了一番。

加上此次已獲批但未發行的181億元公司債，金融街已披露的境内融資發行規模達到450億元，是去年全年的3.5倍。

分析人士提到，金融街頻繁發債融資表示此類企業有戰略擴張的需求，因為在業務拓展上，企業需要比較強大的資金實力。

但金融街頻頻融資的圖謀並不止于此。

房企“錢緊”

金融街不是個例。春節假期過後，仿佛整個行業都陷入了“搶金币”的遊戲當中。

據貝殼研究院發布的《2020年全國房企半年報》顯示，2020年上半年房企境内外融資折合人民币合計約為6506億元，占比2019年全年融資規模53%。受海外疫情影響，境内融資規模占比較2019年同期提升12個百分點，達62%，境外融資規模占比38%。

數據來源：貝殼研究院、觀點指數整理

據觀點地産新媒體獲悉，龍湖、萬科、金茂、華潤、中海等企業頻繁進行融資，龍湖更是因為融資額度、短債比以及加權平均利率等因素連續三個月奪得觀點指數公布的房企融資能力排行榜榜首。

“房企的融資環境已顯著改善”，上述分析人士認為，政策的寬松是今年房企融資規模提升的其中一個原因。

2019年，國家出台多項政策，嚴格管控資金流向房地産行業，随着房地産市場的政策調整，房企融資如同坐上了過山車般跌宕起伏。

2020年開年，在新冠疫情影響下，央行等五部門聯合發布30條疫情防控應對措施，要求保持流動性合理充裕，加大貨币信貸支持力度。

流動性大幅寬松，房地産也因此受益，房企融資窗口打開，紛紛抓住機會、發債回血。但政策寬松絕不是房企融資的唯一原因，對房企掌舵者而言，企業的動态大多基于企業本身的利益。

事實上，在疫情的沖擊下，2020年房企銷售受阻，通過銷售回籠資金的速度放緩，因此，上半年房地産行業出現了一個典型現象：房企們一邊打折促銷加快銷售回款，一邊通過多渠道加緊融資，打響了現金流“保衛戰”。

以金融街為例，2020年一季度，受新冠肺炎疫情期間項目售樓處暫停開放的影響，金融街實現銷售簽約額25.4億元，同比下滑65%，其中商務地産項目銷售簽約4.7億元，住宅地産項目銷售簽約20.7億元。

雖然金融街暫未公布上半年的銷售數據，但從近日公布的業績預告可知，其歸母淨利将較上年同期下降約70%-80%。

房地産本就是個高杠杆的行業，自身資金需求旺盛，如今銷售回款因特殊時期而受阻，加上今年開始行業進入償債高峰期，房企對資金更加渴求。

統計數據顯示，今年房地産行業的到期債務約在1.46萬億元，其中7月份是到期高峰，達到1490億元。

具體到金融街而言，2019年，金融街有息負債總額846.51億元，較上年同期下降2.32%；一年到期的非流動負債為158億元，同比增長132.73%；短期借款為0.5億元，同比下降達98.34%。

但今年一季度，該公司的有息負債余額為984.25億元，累計新增有息負債金額為114.74億元，該公司的淨負債率也上升至202.56%。

中誠信在評級報告中指出，從短期償債能力來看，2019年末，金融街債券及長期借款面臨到期，短期債務有所增長；2020年一季度公司發行超短期融資券，短期債務規模上升，短期面臨一定償付壓力。

也就是說，随着金融街債券及長期借款的到期，疊加今年初發行的超短期融資券，金融街發債以新換舊的需求越發急迫。

無疑，融資環境放松、疫情導致回款放緩、債務集中到期是導致金融街，乃至整個行業資金窘迫的重要因素，對房企而言，2020年或将是“錢緊”的一年。

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