債務高塔上的潘蘇通 在“加杠杆”遊戲里摔了一跤

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2020-07-16 15:25

  • 繼去年“啟德退地”風波後,高銀金融的資金問題再次被擺上台面。

    觀點地産網 步子邁得太快,總會有摔跤的那一刻。

    比如向來擅長“加杠杆”遊戲的潘蘇通,這次就在籌資活動中摔了一跤。

    7月14日,高銀金融宣布短暫停牌,以待刊發有關内幕消息公告。消息一出,便有香港本地媒體稱,此次停牌或涉及高銀旗下香港九龍灣寫字樓項目——高銀金融中心被貸款方要求接管的事件。

    報道披露,有高銀金融中心租戶聲稱接獲一名接管人的通知,指以後租金改向接管人繳交,而非向高銀。

    消息並非空穴來風,7月15日,高銀金融發布的内幕消息公告,内容也涉及前述事件。公告顯示,高銀金融及若幹直接及間接附屬公司于7月13日分别接獲數份通知,内容關于賜譽有限公司、成美控股有限公司及Goal Eagle Limited結欠的若幹債務。

    觀點地産新媒體從公告獲悉,其中,涉及賜譽有限公司于2019年4月9日發行本金額為68億港元的浮息優先抵押票據,與德意志信托(香港)有限公司信托契據;以及成美、Goal Eagle(借方)于2019年3月29日獲得由若幹獨立金融機構授出一筆本金額約合共18.95億港元的定期貸款融資。

    于7月13日,賜譽接獲Borrelli Walsh Limited發出函件,聲稱要接管賜譽的所有資産;同日,高銀金融接獲抵押信托人的催繳函,要求成美與Goal Eagle立即支付貸款本金及所産生的利息合共約15.42億港元及2.51億美元(相當于約19.56億港元)。

    而上述行為,是否已構成違約,市場上則看法不一。有消息指,近期高銀正與多名貸款方商讨還款細節,但其中一名貸方因應市況不穩定為由,要求高銀提早還款,並提出要接管物業。

    與此同時,亦有消息傳出,由于高銀與貸方的洽商已接近完成,貸款並未到期,不排除是有人借此脅逼高銀及公司大股東潘蘇通。

    但一業内人士亦有意見指出,此為違約行為,催收無果之後便會開始處置資産,即通過變現或者債務重組的方式。

    繼去年“啟德退地”風波後,高銀金融的資金問題再次被擺上台面。

    焦點:高銀金融國際中心

    其中,賜譽的所有資産及承擔,包括對位于九龍灣啟祥道17号名為新九龍内地段6314号的一幅地塊及建于其上的宅院、建築及樓宇(寫字樓物業)的直接擁有權。寫字樓物業亦即為高銀金融國際中心。

    再次被提及的高銀金融國際中心,相信很多人並不會陌生。這一投資性物業在高銀金融的每份财報中,都是必不可少的存在,其業績表現也頗受重視。

    這是潘蘇通及高銀從内地轉戰香港房地産市場後,涉獵的第一個項目。于2011年,潘蘇通與高銀組成合營公司,以逾32億港元投得該地皮,後歷經5年建築期才落成啟用,並作為高銀香港總部。

    資料顯示,高銀金融國際中心位于香港九龍灣啟祥道17号,整座大廈總樓面面積共90萬平方呎,包括超甲級寫字樓約 80萬平方呎和餐飲約10萬平方呎。

    雖早期不被看好,但近年來,高銀金融國際中心的租金表現不俗。2019年下半年,高銀金融國際中心錄得租金收入及其他相關營業額同比增長32.7%至9670萬港元。高銀金融亦以項目管理費的形式産生新收入1540萬港元。

    不過,租金收入也主要來源于“自家人”。由潘蘇通及其他關連公司租用的寫字樓及餐廳,每年繳交的固定租金約7800萬元,相當于整幢物業近五成的租金收入。

    對于左手金融、右手地産的潘蘇通而言,單靠租金收入遠不能滿足自身發展野心。早在兩年前,高銀金融國際中心便已成為潘蘇通進行資産騰挪、籌集資金的砝碼之一。

    彼時,為了簡化及整合房地産業務,高銀金融向潘蘇通出售香港何文田常盛街住宅項目60%股權,以及持有何文田站第一期物業發展項目合營公司高鉎投資50.1%間接權益,代價123.94億港元。

    同時,高銀金融以56.08億港元收購高銀金融國際中心剩下40%的股權。交易完成後,高銀金融國際中心由高銀金融全資持有。

    通過這一輪置換操作後,潘蘇通即向高銀金融注入約67.94億港元資金。

    但由于此前大肆加杠杆拿地,高銀金融自身的資金狀況一直不甚理想,上述資産騰挪之後,缺口仍存。

    讓潘蘇通再次打起了高銀金融國際中心的主意。

    于2018年6月,高銀金融将旗下高銀金融國際中心抵押給長實旗下公司,獲得約102.3億港元貸款,貸款将用于償還工商銀行貸款。

    這一融資計劃市場讨論諸多,當時還有業内分析道:“這種交易可能不只是一種商業貸款,而是雙方之間或存在戰略型合作,只是有些約定並沒有對外透露而已。”

    而長實在2018年半年報中,将一筆102.3億港元的“短期應收貸款”計入賬中。這一貸款,年利率約8%。

    但雙方後來也沒有合作。2019年4月,消息稱高銀金融完成償還了長實的貸款,但後又随即轉向德意志銀行尋求一筆68億港元的債券融資。

    也正是這筆68億港元的債券融資,讓高銀金融陷入如今的境地。于2020年7月13日,聲稱接管人表示委任Cosimo Borrelli、Ma Siu Ming Simon及ChiLai Man Jocelyn擔任賜譽的董事,以接替全部現任董事。

    盤活:出售資産與再融資

    如高銀金融找不到償債的方法,高銀國際金融中心或将易手他人。而相關債務無法及時解決,高銀金融也将面臨着一攬子連帶的違約問題。

    在此次發布的公告中,高銀金融方面表示,集團正在安排為票據及貸款進行重新融資,方法(其中包括)如下:尋求87億港元左右的新融資;及出售其于九龍啟德第4B區4号地盤名為新九龍内地段第6591号一幅地塊。

    對于87億港元左右的新融資,其未述及具體的計劃,市場上消息也甚少。

    至于出售計劃,今年3月份已有相關動态。3月19日,高銀金融發公告稱收到一名獨立第三方(一間具規模的從事房地産發展等綜合業務的公司)有條件要約。該要約提述的全面收購項目,即為上述的出售地塊。

    半個月後,高銀金融表示已接受收購所持香港九龍啟德地塊的要約。其稱,“現正與有關方面就該建議交易的合規事宜進行咨詢工作。”

    資料顯示,新九龍内地段第6591号地塊,由高銀繫公司迅富國際有限公司于2018年12月以約89億港元的價格拿下。該地塊總占地面積約為9708平方米,總建築面積為3.2萬平方米至5.3萬平方米,計劃作住宅發展,預計總投資額約140億港元。

    歷經兩個月,高銀金融終于宣布以70.4億港元出售啟德4B區4号地皮,買方為Top Family Group Limited,所得款項淨額将用作償還借貸及一般營運資金。

    盡管出售地塊可以及時輸血,但粗略一算,資金缺口仍不小。高銀金融也續稱,盡管如此,與票據及貸款所結欠的總未償還本金額加相關累計利息相比,寫字樓物業的當前市值存有可觀的余額。

    于2019年12月31日,于未經審核綜合财務報表上,高銀金融寫字樓物業賬面值約183億港元。

    “就在短期内為票據及貸款取得再融資一事,董事會一直以來及直至現在仍然有此信心。”信心雖在,但不可置否,高銀金融本身的資金難題更難以解決。

    深陷資金迷途,與潘蘇通早年間的高杠杆拿地不無關繫。據觀點地産新媒體早前統計,于2016-2019年4年内,潘蘇通撬動了近400億資金,搶下何文田、啟德等區域多宗高價土地。

    數據顯示,于2019年12月31日,高銀金融營運資金約為52.17億港元,現金及現金等值以及已抵押銀行存款合共約為25.5億港元。但截至2019年底,高銀金融的計息銀行及其他借貸約為154.83億港元,債項對總資産比率為41.4%。

    借貸壓力之下,去年高銀金融就鬧了一場“啟德退地”風波。退出香港啟德第6546号地塊之時,潘蘇通還對外回應,“融不到資,這是一個笑話。”

    潘蘇通總是對高銀金融的融資能力信心十足。而此次債務危機,也亟需高銀金融發揮再融資能力。

    據悉,這次着手接管高銀國際金融中心的Borrelli Walsh Limited,即香港保華顧問有限公司,是一家專注重組、破産和司法的會計師事務所,並參與了近年來規模最大、難度最大的企業倒閉和調查。

    一業内人士稱,高銀金融的這些資産盤活起來不容易,只能找重組方,“最終還要看中介和債權人最終能找到何種方式盤活資産,不然只能一直拖下去。”

    撰文:許淑敏    

    審校:勞蓉蓉



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