出售上海華府1号未果 上置集團難解的債務困局

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2020-07-22 00:46

  • 能不能順利賣出項目,對于緩解集團的資金困局來說至關重要。

    觀點地産網 2020年對于各大房企來說注定是不好過的一年,而上海老牌房企上置這半年以來似乎過得尤為“辛苦”,業績下滑、高管被捕、債務泥沼......糟心事接二連三。

    7月21日,上置集團有限公司發布公司披露,公司在上海聯合産權交易所挂牌出售的上海金心置業有限公司51%股權,于當日未收到任何申請。由于公告期限(經延長)内並無确定任何合格投標者,本次可能出售事項将不會進行。

    據悉,上海金心主要從事上海華府1号項目開發,其主要資産為位于上海黃浦區大興街第717-719号的地塊,上置集團旗下三家子公司共計持有其51%股權。

    值得注意的是,此次挂牌的初始期限早在6月19日就已經結束,而後上置集團又将出讓期限延長了4期至7月20日。

    根據挂牌内容顯示,上海金心51%股權最低價格将為18.19億元,其中5.89%股份正被處于司法凍結狀态。此外,最終買方還須購買股東及相關貸款,截至2020年3月31日,股東及相關貸款為8.46億元。

    截至2019年12月31日,上海金心經審計資産淨值約為26.67億元,負債總額約為45.40億元,資産總值約為人民币72.07億元。

    受冷落的“華府1号”與16年舊改長跑

    曾幾何時,緊鄰上海老城、周圍豪宅林立的華府1号,被視作是上置集團手上的一張“好牌”,如今卻挂牌長達2個月無人問津。這個令人唏噓的現狀背後是一段長達16年的舊改長跑。

    公開資料顯示,早在2004年8月23日,上置便于上海黃浦區房屋土地管理局簽訂的《滬房地黃(2004)出讓合同第47号》,摘得黃浦區大興街717-719号地塊,即華府1号項目地塊(原為綠洲琴海苑項目)。

    據觀點地産新媒體了解,黃浦區大興街717-719号地塊,以江陰街為界自然分成南北兩塊,其中南塊占地面積約13455平方米,北塊占地面積約23674平方米,總占地面積為37129平方米。

    按照原有規劃,南地塊拟建一幢200米的商辦綜合塔樓及商業裙房,規劃建築面積約為80820平方米;北地塊則計劃建五棟高層的豪華公寓,規劃建築面積約為125757平方米。

    根據上置早前的年報顯示,黃浦區大興街717-719号地塊于2004年完成,交付時土地狀況為毛地。2007年琴海苑北地塊已經動遷了54%。

    按照上置原本的計劃,項目應在2008年開工,到2011年竣工。然而,在一場熱鬧的發聲之後,項目仿佛石沉大海一般,此後鮮少有消息傳出。

    直到2010年,華府1号項目的第一階段拆遷工作完成。随後,上置集團開始向控股股東上置控股發行7億股認購股份,籌集5.67億港元用于項目開發。上置方面稱,該筆籌集資金将滿足其有關重新安置資金需求的能力,通過加快支付重新安置費用而推進整體進度,縮短琴海苑項目的投資周期。

    對于一個上海市中心的拆遷項目而言,該等資金顯然是杯水車薪。2013年,上置被迫通過中融信托發行了一款名為“中融-北阪河谷城市發展基金第2期集合信托計劃”來籌集舊改資金,該信托規模14.6億元(優先級),總期限為6年,分期發行,首期期限1.5年。

    然而,此時的上置已經陷入了經營危機,華府1号項目也無奈被擱置起來。2016年中民投入主上置後,濱江集團以23億元收購項目49%股權,項目拆遷的消息再次傳來。

    不過,和前幾次一樣,項目再度沉寂了下來。截至2019年9月30日,由政府組織第二階段征收工作仍在進行中,目標地塊暫未獲取土地證。

    對于此次華府1号項目股權在市場上遇冷,上海中原地産資深市場分析師盧文曦表示並不意外。

    他指出,“拆不起”是最主要原因。一方面是近幾年的拆遷成本正不斷在增加;另一方面如果拆遷進行的不順利,可能會遙遙無期,時間成本耗不起。“弄得不好,甚至可能會成為一個無底洞。”

    難解的債務困局

    “長跑”了16年的核心項目,上置集團為何此時急于出手?原因只有一個:缺錢。

    從債務情況來看,今明兩年恰逢上置集團還款的高峰期。上置集團2019年年報披露,在公司總計46.37億元的計息銀行及其它借款中,一年内到期借款約6.98億元,一至兩年内到期借款32.42億元;

    可惜,屋漏偏逢連夜雨,今年2月21日,公司發布公告稱,上海市黃浦區人民檢察院已批準因涉嫌職務侵占罪而逮捕董事兼董事會主席彭心曠,以及執行董事陳東輝因涉嫌職務侵占罪被公安部門傳召、拘留。

    據上置集團在年報中透露,上述事件相關債務提前還款機制,導致上置在合並财務報表批準當日,共有11.83億元借款須按相應要求即時償還,其中9.182億元計入截至2019年12月31日的非流動借款,2.648億元計入流動借款,同時相關貸款人有權要求上置履行擔保責任償還34.14億元的合營企業貸款。

    從财報數據看,上置集團也出現了明顯的惡化。根據2019年财報顯示,期内集團收入淨額約為6.51億元,比2018年下降約58%;公司股東應占虧損約為22.56億元,而2018年公司股東應占利潤約為1.14億元。

    在華府1号項目出售之初,上置集團方面曾表示,由于多個已投資項目的進度及發展壓力。董事會決定退出上海華府1号項目,並出售待售股份及余下股份。可能出售事項的所得款項将提高公司的現金流狀況,及向公司提供額外資本資源以專注于投資項目、經營項目及其他機會。

    由此可見,能不能順利賣出項目,對于緩解集團的資金困局來說至關重要。但如今上海華府1号出售未果,無疑讓本以焦頭爛額的上置再添了一件糟心事。

    撰文:張钇璟    

    審校:武瑾瑩



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