200輪舉牌50億成交 華僑城重返上海灘里的多年蹉跎

觀點地産網 成也上海灘，敗也上海灘，似乎沒有一個城市比上海更讓華僑城如此“愛恨交加”。

7月21日，上海浦東新區唐鎮1宗宅地出讓，地塊吸引了建發、旭輝、金茂、華僑城、浦東金橋等房企參與競拍。經過超200輪競價，最終華僑城以總價50.01億元競得該地塊，樓面價4.42 萬元/平方米，溢價率19.07%。

據觀點地産新媒體了解，該地塊東至誠禮路，北至德淳路，出讓面積5.65萬平方米，容積率2，建築面積11.30萬平方米，地塊起價42億元，樓面起價約3.71萬元/平方米，住宅套數下限908。

上海唐鎮50億拿地

根據出讓文件，該地塊要求配建保障房建面占總住宅建築面積的5%；並按出讓年限自持建築面積不低于15%的住宅物業用于租賃。經過測算，該地塊扣除15%自持面積後，地塊可售部分樓闆價達到5.20萬元/平方米。

事實上，倘若單從成交總價來看，這次的攬金規模似乎無法與動辄百億的土拍相比。但值得注意的是，華僑城拿下的這宗地，實際已創下了浦東唐鎮闆塊樓面單價新紀錄，也将上海外環外地價推上了一個新的台階。

據了解，目前該地塊周邊的項目價格在6.8～7.8萬元/平方米之間。上海中原地産分析師盧文曦表示，華僑城此番拿下的地塊，日後入市均價應該會在7萬元/平方米左右，可以獲得較為穩定的利潤，沒有太大壓力。

“華僑城如今在上海沒有太多土儲，這意味着将要淡出市場，所以必須要及時補倉。但自持15%租賃的問題，其實也比較難處理，因為需要長時間的租賃運營，可能會壓一部分的投資資金和時間，需要一定的時間成本去回本”，盧文曦進一步分析。

觀點地産新媒體查閱年報得知，華僑城2019全國累計土儲總占地面積為2463.50萬平方米，總建築面積4605.09萬平方米，剩余可開發建築面積2533.02萬平方米。其中，上海區域累計土儲總占地面積43.37萬平方米，總建築面積80.20萬平方米，剩余可開發建築面積24.08萬平方米，各項占比均低于1%。

值得一提的是，華僑城拿下的唐鎮鎮北D-04-06地塊並非第一次挂牌出讓，早在2016年7月，該地塊就曾公開挂牌，但最後被撤銷處理。如今地塊再度挂牌，起始價上漲了17億元。

而此前，唐鎮上一次拍賣住宅用地（不含城中村改造項目地塊）也已經是五年前，由大名城斥資50.76億元拿下兩幅。其中，編号為D-03-05a地塊的樓闆價為2.79萬元/平方米，另一宗D-04-07地塊樓闆價則為2.96萬元/平方米，溢價率均超60%。

蘇河灣十年故事

談到華僑城與上海的故事，注定不缺那一年重金買入号稱是老上海最後一塊黃金寶地的上海蘇州灣地塊。

2010年2月，上海蘇河灣區域推出第一宗蘇河灣北岸東塊1街坊地塊，由于位置極佳頗受關注，一亮相便遭受各路房企百輪競價搶占。最終，華僑城以高達5.28萬元/平方米的樓面價将其收入囊中，成為當時的單價地王。

這場看似“勝利的果實”並沒有終結，時隔半年後，華僑城再以大手筆連奪蘇河灣41、42号街坊兩地塊。根據相關透露，這兩宗地塊僅僅是土地成本就已經高達88億元，華僑城無疑成為了當時蘇河灣的最大“地主”。

然而這場風光並不長久，華僑城拿下的蘇河灣項目日後卻陷入了各種波折之中。先是由于層層審批與規劃無法取得進展，地塊拖延開工長達近兩年都未曾拿下建築施工許可，随之入市時間也一再地拖延並變更。

直到其中的蘇河灣1街坊地塊，被爆料出早已“搶工”，一時引發媒體猜測，巨額的利息成本使得華僑城必須以最快速度推進項目，以确保減少更多額外的資金投入。

雖然最終關于上述違規施工的質疑，被當時華僑城官方否認，可天價地王給華僑城帶來的高成本、高風險也使其一直面臨着虧本危險。

不久，風險似乎成為了現實。2012年9月，華僑城蘇河灣項目終于入市，據當時媒體爆料，公開發售的華僑城41街坊的22層住宅，總套數144套，銷售均價5.6萬元/平方米，去化僅為5成，而這個入市價格已經有所折扣，但成績並不算理想。

有資深業内人士對觀點地産新媒體透露，“當年華僑城拿下該項目的區位並不具備優勢，與其偏高端的規劃定位也有出入。因此，華僑城蘇河灣項目在耗費了較長時間的建設後，即便有收益，也損失了一部分成本。”

或許是不甘心，僅僅4年後，“蘇河灣”與“華僑城”又聯繫在了一起。

2016年1月20日，華潤華僑城聯合體以69.32億元獲取蘇河灣中央公園地。該地塊位于蘇河灣地區，出讓面積為2.49萬平方米，起始總價69.28億元，起拍樓闆價約3.80萬元/平方米，為商住辦用地。

同年7月26日，華僑城與華潤置地共同設立兩家項目公司用以開發該地塊，其中，上海華合負責天目社區C070102單元33-02街坊地塊商住辦項目；而上海華筵負責開發蘇河灣項目44-01，46-01，46-02地塊。

彼時便有消息指出，蘇河灣中央公園地塊将會被打造成32萬平方米的超大城市綜合體，建設以國際商務為主，兼顧文化、休閑、居住功能的中央活力區。並預計将建有200米高的標志性辦公建築、至少163套住宅以及統一運營的各類商業等。

由于想象與現實的分離，華僑城還未等到兌現，就起了撤退的心。2019年10月22日，北京産權交易所披露，華僑城拟轉讓所持上海華合房地産開發有限公司50%股權，及上海華筵房地産開發有限公司50%股權，底價約為47億元，上述兩家公司正是蘇河灣中央公園地塊的項目公司。

40多天後，賭王之女旗下的信德集團宣布“接盤”，並以合計47.12億元競價成為華僑城蘇河灣股權公開挂牌轉讓事項中的唯一競價方，正式從華僑城手中拿下蘇河灣中央公園地塊。

最終，跌宕起伏于蘇河灣的十年，被華僑城親自畫上了句點。

而此次再度重返上海，華僑城百輪争奪決心之下，是否能夠維持初心，還需靜待觀察。