陳堅與觀點對話：長租“管家”方隅 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 “忙碌”基本是每一位CEO的標簽，陳堅也不例外。當我們按約定到達方隅總部時，他的上一場商業會晤剛剛結束。

穿過一片辦公區域走到陳堅的辦公室，這時他已經站在門口等候。看到我們走來，他微微張開雙臂，笑着歡迎：“你好，我是方隅陳堅。”

黑色T恤，下身搭配一條深色長褲，陳堅給人的第一印象便是溫和。或許是受到多年海外求學的影響，陳堅並沒有什麼架子。衆人分席落座後簡單閑聊了幾句，而他也主動談起了自己曾經的一些就職經歷。

“我一直都是在美國讀大學，本科是讀會計，然後我的碩士是讀工商管理，專業是金融，所以我最開始是在投資銀行就職。”陳堅在銀行和金融領域有着豐富的從業經驗，曾先後任職于瑞士銀行、匯豐銀行、摩根大通以及麥格理資本。

事實上，正是這長達20年的投行經歷，促成了陳堅與方隅的相遇。

“當時我是麥格理資本的中國負責人，其實很早就開始接觸到長租公寓了。國外長租行業發展得很成熟，所以我們當時考慮能不能在中國、日本等亞太區域嘗試做這一類資産。”

陳堅的這一想法，與剛剛進軍長租的中駿不謀而合。

“其實我和中駿是有着很深淵源的。”陳堅介紹說，自己曾經參與幫助了中駿的上市，和中駿集團主席黃朝陽也早已相識許久。

離開麥格理之後，陳堅以一個合夥人的身份加入了方隅。

随後将近一個半小時的交談中，陳堅向我們還原了一個更為豐滿的方隅，也展現了這位“跨界總裁”對于長租行業的思考。

“重資産要配上基金一起做”

時間回到三年前，彼時在各地相繼出台加快發展住房租賃市場政策推動下，長租公寓行業迎來了新一輪政策紅利，也同樣吸引了不少房企轉道入局。

不過，相比起部分做長租公寓的同行，中駿在做長租時顯然不滿足于僅僅是将其當成是多元化下的一項“副業”。

“2017年黃朝陽先生跟我談做長租公寓的時候就曾提到，中駿如果要做，就會把長租當成是一個戰略布局去做，所以其實後來我們集團提出過‘一體兩翼’的概念。其中，‘一體’是指地産開發，‘兩翼’則是購物中心、長租公寓。”

将長租的戰略地位提升上去後，中駿開始在該領域傾斜更多資源，而這也促使其較早便開始買進一些純長租公寓的用地。

2017年7月，中駿以3.29億底價競得上海闵行區浦江鎮一宗永久自持地塊，地塊性質為商辦用地，面積10291平方米。

2017年8月11日，中駿以8401.4萬元摘得了杭州未來科技城海創園9号A地塊，地塊為商務用地，出讓面積為9412平方米，建築面積為1.98萬平方米。根據出讓要求，地塊競得者須全部自持。

這兩塊地是中駿在上海、杭州拿下的兩宗純商務用地。

陳堅回憶說，當時其實願意做這個事的開發商還不多，“因為很多人的邏輯都還停留在傳統開發思維，拿一塊地快周轉，預售回籠資金後繼續做下一個。”

巧合的是，就在拿地前一天，中駿剛剛與美國最大的長租公寓地産平台睿星資本簽署了戰略合作協議，雙方約定将在中國的長租公寓市場展開深入合作，並計劃于未來三年内在中國一二線城市推出5萬間長租公寓。

陳堅坦言，正是中駿對于長租的這份決心，讓其看到了自己來到方隅的可能。

“中駿從最開始就想清楚了，做長租不能不做重資産。但如果做重資産，不能只是一個中駿做。後續随着自持項目越來越多，資金壓力就會很大，肯定要配上基金一起做，所以我來了。”

對于重資産的偏重，是方隅有别于其他同行的一大特點，而陳堅的加入，無疑讓方隅對接海外資本變得更為便利。

他指出，想要海外資金進來，獲得投資人的信任很重要，這個需要慢慢建立關繫，慢慢培養。

“因為我自己之前也接觸過很多海外的基金投資，大家認識比較長時間了，對接起來就比較容易。”

2018年12月，方隅與基匯資本旗下管理基金簽署合作協定，雙方将共同成立長租公寓投資平台，首期規模為8億美元，目標未來3年平台規模超過人民币100億元，該平台将用于收購、開發和運營核心城市的長租公寓項目。

陳堅笑稱，中駿跟這些基金一起設立投資平台就好像是 “結婚”一樣，互補之下共同成長。而方隅則充當着一個“管家”的角色，作為基金平台的管理人，負責整體的“投、融、管、退”等事宜。

緊接着，他透露，今年年初時開始着手做第二期的基金，而這一次是和中東主權基金、Proprium Capital Partners設立5億美元投資平台，首期規模為2.3億美元。

“第一期的基金是跟基匯資本，越往後做你的名聲自然慢慢就出來了，可能第一個平台需要花費不少時間，但第二個、第三個就會很快。”

“規模意味着話語權”

有了資金的導入，方隅的擴張之路也走得頗為順暢。

截至2019年末，剛成立兩年的方隅共進駐14個城市，簽約項目達到34個，管理規模已經超過了2萬間，相較2018年同期，實現規模增長翻倍。

“我們覺得規模還是非常重要的，沒有規模就沒有行業地位，也沒有話語權。”陳堅明白，對于走資本路線的方隅而言，行業話語權往往意味着能否吸引到更多的資金，而資金又關乎着方隅未來的持續擴張和發展，環環相扣。

不過，陳堅話鋒一轉，方隅也不會要規模而不要賺錢：“從2018年開始，其實也看很多不同的包租項目，但這筆賬是比較難算的，我們當時也一直在想為什麼面粉會比面包貴，因為相比自持項目來說，這種模式會導致租金成本很高。”

同樣也是基于資本的原因，陳堅稱，方隅在主動擴張過程中，很大程度上會考慮到投資者們的口味，會重點覆蓋如北上廣深、杭州等地。在重資産投資人能接受的時候，一些大的二線城市也可以作為重點去布局。

一番交談之下不難發現，和大多數從事長租行業的人不同，陳堅更習慣于将長租公寓視為一個投資標的物，而方隅需要做的就是将這些標的項目運營好，在不斷提高收益率的同時，也為未來的退出打好基礎。

“短期内我們主動考慮的肯定只有一線和強二線城市，當然方隅現在布局的範圍遠不止這些地方。”

除此之外，陳堅舉例說，中駿有時候會在其他二、三線城市做綜合體，這些綜合體内往往有機會配套公寓項目。

“這種二三線城市方隅也願意做，因為中駿選擇的城市一般人口較多，在這些城市的項目，地點一般都非常中心，項目旁邊往往有一個MALL在，這樣的項目對公寓是有需求的。”

不過他也表示，這是中駿跟方隅之間的協同效應。

當規模走到一定程度之後，陳堅並不掩飾對于上市的想法：“我們目標是讓方隅發展成一個獨立的上市主體，這對内部而言也是一種激勵，對方隅來說也可以通過上市拿到一些資本。”

陳堅透露，未來兩三年内，“上市”是方隅上下都是想往前邁出的重要一步。

至于具體會在什麼時間節點推進這個事，陳堅介紹說，市值規模将會是方隅上市的重要考量指標。

“如果市值規模不夠，股票的估值就做不好，這樣上市就沒有意義了。”由此，方隅目標在2025年布局20萬間長租公寓，資産管理規模達600億元，管理租金規模100億元。

不得不說的是，想要從如今的2萬間進階到五年後的20萬間，方隅需要面臨的壓力不小。但陳堅似乎對此並不着急：“方隅想要做到這麼大肯定還需要經過沉澱，這不是一兩年的事情，是長線的部署與堅持。”

陳堅笑着總結：“方隅的目標是成為世界級的長租公寓運營商，雖然我希望不需要十年來實現，但是這個肯定是一個長期的活。”

以下為觀點地産新媒體對方隅控股行政總裁陳堅先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：您原來是在一些資本機構工作，來到長租行業算得上是跨界了。

陳堅：可以這樣說，故事是這樣的。我做投資銀行做了20年，97年畢業後回到香港，回來是做投資銀行，一直做過四個投資銀行。

我接觸中國房地産的行業其實從2000年開始，在2017年的時候有一個概念，長租公寓這個行業在美國、澳大利亞、英國、德國都是非常流行的一個行業，有很多投資人是因為在其他國家賺錢了，然後反過來問我們在中國有沒有這些機會。

當時我是麥格理資本的中國負責人，就希望跟美國最大的長租公寓運營商組成一個經營管理平台去做長租公寓。

我把這個平台帶到中駿，大家談能不能夠合作。正好2017年就是中駿思考要做長租公寓的時候，後來我就答應以一個合夥人的身份過來，加入方隅。

觀點地産新媒體：方隅自持項目也是蠻多的。

陳堅：是的，中駿決心真正把長租公寓做起來，這是一個戰略布局，而很多人可能是當成做副業。

2017年時，為了固化長租公寓的業務，我們已經開始買一些純長租公寓的用地，在上海、杭州都買了地，這些行為通常開發商是不會做的，為什麼？開發商的思維是買一塊地，很快周轉，可能不夠一年幾個月開始預售回籠資金，然後繼續做下一個。

觀點地産新媒體：都是重資産，會不會壓力會比較大？

陳堅：會的，其實第一天開始，黃朝陽先生想着做這個事情的時候就明白，如果要做肯定要做一些跟集團有協同效應的事情。

其次，不能不做重資産，如果是做重資産，不能只是一個中駿做。

如果是中駿做，一個、兩個項目自持OK，10個怎麼辦，100個怎麼做，1000個呢？要做這個事情肯定要配上基金管理。

觀點地産新媒體：這樣的模式會不會對規模增速造成限制呢？

陳堅：肯定需要時間的，其實就好像結婚一樣，中駿跟他們結婚，然後我是管家。

我們第一期基金是跟基匯資本，這個是8億的平台，2018年年底的時候開始。

今年年初的時候，我們要做第二期基金，這一次就有中東投資人，再加上美國的投資人，還有中駿。

開頭是花時間，但是第二個，第三個會越滾越快。

觀點地産新媒體：您覺得規模對于長租公寓來說意味着什麼？或者說對方隅來說意味着什麼？

陳堅：我們是覺得規模還是非常重要的，沒有規模就沒有行業地位，沒有話語權。

我現在是做重資産比較多一點，大部分同行都是做包租，做輕資産，但誰能保證兩三年以後不會有很多人來做重資産？絕對有可能。

現在那些投資者跟着我，兩三年以後看到有一個人規模可能比我好，管理比我好，到時候就會想，不一定要與方隅共同投資，與其他人一起也可以。

不過，我們也覺得不能只要規模不要賺錢，這個事很重要。

觀點地産新媒體：您覺得現在是一個擴張的好機會嗎？

陳堅：我覺得如果有資本，現在肯定可以比較積極去看項目，無論是做包租或者是重資産。

如果是純做商業或者純做長租公寓的地塊，我覺得還是有機會。

但是我覺得未來存量物業你會看到有一些價錢的改變，在過去的一兩年，我們一直都希望看一些存量物業的收購，然後也會連同基金一起做。

觀點地産新媒體：下一階段有什麼新目標？

陳堅：我們用了兩年時間學習，現在到快速增長期，，最主要就是提出的2025年20萬間房源，600億資産規模，100億資金池的目標。

觀點地産新媒體：現在布局會注重在哪些區域？

陳堅：中國市場那麼大，肯定還是專注于這個市場，但是要注重幾個事情：第一，如果要做重資産，很大的情況看投資者的口味，還有就是以後退出的可能性。

做重資産這塊，我們還是會覆蓋一些一線城市或者是強二線，北上廣深，二線城市像杭州、南京，這些都是比較注意的地方。但是往後看，重資産投資人能接受的時候，有一些大的二線城市也可以布局。

短期内，我們主動出擊的重點肯定都會偏向于一線城市和強二線城市。

觀點地産新媒體：方隅是否有上市的考慮？

陳堅：我們目標是把方隅作為一個獨立的上市主體，上市有兩個好處，第一就是對所有的員工都是一個很好的認可。

除了這個以外，對整個方隅而言有可能通過上市可以拿到錢，可以用這些錢來做不同的事情，或者做一些好的項目。

現在都是找投資者去投，能不能有一些項目到時候拿這些錢先投，然後孵化，成熟時間可考慮再放到一個基金，賺錢的渠道就更多了。

我們不排除在未來6-12個月會考慮做一些融資，希望做一個估值上的認可。未來兩三年能不能上市？我覺得這個肯定是大家心里面都想往前走的一步。

觀點地産新媒體：越來越多房企在做長租公寓，有沒有感覺競争比兩三年前激烈？

陳堅：我反而覺得是理性了一點，冷靜下來一點。

2018年時，我們剛剛開始，很多人可能已經開始了一兩年，比我們早，當時大家都不做重資産，每個人都是做包租項目，都是閉着眼睛拿項目，每個人都說要多少間房，有一個很大的目標。我們看不明白為什麼虧錢也要搶項目？

這兩年看到、聽到很多不同的負面消息，需要回過頭來冷靜想清楚是怎麼回事。

我覺得現在比之前健康一點，因為大家懂得去看清楚情況。

我們也會跟同行交流，會發覺現在大家走得紮實很多，起碼會認定一個事情，賺錢還是很重要的。

觀點地産新媒體：您對于這個行業未來三到五年，或者中長期的趨勢怎麼看？

陳堅：長租公寓肯定是堅定看好的行業，看到很多其他行業，如物流地産，把基金管理跟存量物業結合起來，結合得很好，全世界其實不少的這種公司，尤其是這些公司有可能已經上市的。

這些例子都做得很好，當然方隅是不是很快就做到？肯定還是有過程，一步一步慢慢沉澱，這不是一兩年、兩三年的事情，有可能是五到十年。

我們希望做得真正成功，希望以後方隅成為世界級長租公寓運營商，加上資産管理人角色。希望不需要十年來實現，但是這個肯定是一個長期、中長期的事情。