觀點與薛春對話：創富港如何創富？ | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 薛春臉上總是挂着微笑，沒有一點架子。

在“博鰲20年”繫列專訪中，觀點地産新媒體邀約到了創富港董事長薛春。因為疫情，我們采取了視頻連線的方式。

屏幕里的他，對創富港IT化管理、人力成本管控、項目選址、上市融資等，娓娓道來，給人帶來一種親切感。

在聯辦行業，無論是規模拓展還是品牌質量，創富港無疑是低調的一個。不過，其持續的盈利能力則是市場不能忽視的。

根據最新披露的财報，2019年創富港實現營業收入5.38億元，同比增長27.85%；扣除政府補助等非經常性損益的扣非淨利潤1282.35萬元，連續4年正向盈利。

創富港的盈利秘密，或許可以從這一次交流中窺見一二。

IT基因與思維

創富港前身是1995年成立于香港的拓業國際商務中心，原本是一家IT企業，2008年轉型做服務式辦公，目前擁有“創富港”、“拓業國際”兩個品牌，分别對應中國内地、香港兩大市場。

或許因為IT基因，創富港特别重視互聯網技術在聯合辦公領域的場景應用。

“我們自己的管理已經做得比較精細化，運用了大量IT手段，大概有幾十項軟件著作權都用于配合辦公的管理、運營、服務及财務。”

薛春分享創富港的互聯網技術，如快遞收發件，創富港研發了智能快遞櫃，把人工收發件轉化成自助；復印繫統則研發了自助復印機，與APP對接。另外，也有自助會議室預定繫統和專門的做賬平台。

在IT技術助力下，創富港可以用盡可能低的成本獲得更多收入，並把收到的增值服務費用，最大化成利潤。

衆所周知，增值服務收入是聯辦行業最重要的盈利增長點。業内大多數聯辦企業都形成一個共識，就是不單純扮演“二房東”角色，而是為客戶提供辦公場景的服務供應商。

對于創富港而言，“增值服務”被提至與“租賃業務”同等重要的位置。薛春認為，正常情況下，當聯合辦公的增值服務和租金差發揮的作用相等時，會是一種比較好的狀态。比如增值服務收入能覆蓋所有人工成本，或者租金差能覆蓋所有的人工成本。

為了做到這一點，創富港除了IT化，極力降低人力成本外，還在打造增值服務，在實現多元化收入方面費盡心思。

對話中，薛春給我們詳細介紹了創富港增值服務收入的三個主要來源，即注冊地址，包括注冊企業、财稅代理；“虛拟辦公室”和社群服務。“虛拟辦公室”平常主要用于為入駐企業提供收件傳真服務，若是有客戶來訪，入駐企業可以臨時租用該辦公室。

薛春指出，這種臨時性服務的利潤反而比較高。

至于社群服務方面，去年下半年創富港在深圳試點了“創享邦”，收取适當費用，每周為會員組織活動，包括組織創業導師授課，提供一個交流學習的平台。

空間與技術

除了增值服務，在項目的空間分割上，IT技術的作用也發揮得淋漓盡致。

薛春指出，借助IT測評模型，創富港做到了坪效最大化。

“我們有很強的設計分割能力，很多聯辦企業把設計分割做得很漂亮，很好看，但是空間發揮不出最佳價值。我們雖然看上去會比較經濟，或者不怎麼炫酷，但是可以把每一寸面積的作用都發揮出來，帶來足夠營收，增加可能20%收入。”

2019年年報顯示，創富港的客群主要包括廣大中小微企業和創業者。薛春回應稱，從常規角度看，中小微企業應該選擇更低端的物業，但恰恰相反，其實小微企業是最需要在核心區域生存的，因為這里離“市場”最近。

因此，創富港的項目主要選擇一線城市核心區域里的甲級末端和乙級物業，為小客戶群體打造2-5人的戶型，把該類群體的辦公成本下降到極低位置。創富港官網顯示，以北京為例，商務中心内固定/移動的辦公卡位，價格低至每位50元/日。

“租金差”雖然變小了，但是通過IT化設計分割後，可租賃空間卻變大了：“對他們（中小微企業）而言，租用一個小小的地方，可以享受到非常多的面積；對我們而言，會有較為可觀的增值服務收入。”

薛春進一步分析稱，因為小微企業享用的公共面積，包括前廳、秘書、會議室等，使用會産生費用，而大客戶有自己獨立的前台、會議室和共用空間，增值服務收入會下降，做大客戶反而沒有利潤。

2019年，創富港實現營業收入5.38億元，較上年增加1.17億元，增長27.85%，其中7714萬元來自于2018年新店營業收入的增長，2454萬元來自于2019年新店産生的營業收入，其他來自于老店經營業績的提升。

目前，創富港上百家成熟店的平均出租率基本保持在90%以上，綜合毛利率基本保持在30%以上，業績表現處于行業前列。

争取國内上市

通過IT技術将管理做到精細化後，下一步創富港想的是如何将品牌管理更好地對外輸出。

薛春透露，創富港目前的輸出方式，是屬于全管理輸出，同時也在考慮是否可以借助培訓課程來輸出IT産品及管理，尤其是在産業園區的聯辦運營方面。

問及其對聯合辦公企業輕資産轉型的看法。薛春笑稱，這其實是個僞命題。他認為輕資産轉型更像是将虧損轉嫁給重資産這一方，使得整個行業的鍊條變得割裂，不利于形成健康的閉環。

“目前很多聯辦企業采取了适度的重資産，但在大多數企業普遍不盈利的情況下，轉成輕資産就意味着重資産持有方要犧牲一部分利潤，才能支撐後面輕資産的利潤。”

薛春認為，只有在整條産業鍊實現盈利的情況下，輕資産轉型才是成立的。目前的輕資産運營，只是增加了一個盈利模式，一種補充方案。

過去一年，聯合辦公行業充滿質疑喧嚣，資本回歸理性。不過創富港依然對行業未來充滿信心，薛春指出，“泡沫”破滅之後，第二波資本會向頭部企業傾斜，對于那些仍在堅守的聯辦企業來說，無疑是一件好事。

事實上，即使有第二波資本投入，目前來說，仍沒有一家聯辦企業能夠在中國的資本市場上市。

對此，薛春笑道：“我覺得遲早會有一家，我們也在努力當中。”

2016年4月，創富港成功挂牌新三闆基礎層。目前在新三闆市場上，仍在挂牌的孵化器有9家，其中創富港是最專注于聯合辦公模式的。

截至2019年12月31日，創富港全國簽約門店數量183家，其中簽約新店29家，新增經營面積5.61萬平方米，實現27.6%的新店規模擴張。全國簽約門店建築面積合計25.94萬平方米，其中自營店占比95.71%。

過去一段時間，創富港一直在探索國内上市與海外上市：“我們是不是頭家也不知道，我們争取。”

以下為觀點地産新媒體對創富港董事長薛春先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：今年疫情對各個行業影響比較大，您認為聯合辦公行業會有哪些機遇和挑戰？

薛春：今年我在上海待了一段時間，也對三四個同行進行了研究，我們發現同行在疫情之後進行戰線收縮的比較多，包括很多頭部企業都在收縮。

我認為，他們過往發展得太快了，管理沒有跟上，所以在疫情之下有經營壓力。如果本身好的話，是沒有影響的，如果有影響，也是少量的影響。

對于創富港而言，國家政策已經彌補了疫情的影響，整體上我們認為並沒有影響。

觀點地産新媒體：現在有很多聯合辦公或者是共享辦公的品牌，會選擇跟商辦運營者合作，創富港有沒有類似的計劃呢？

薛春：我們有這樣的計劃。目前的輸出方式，屬于強管理輸出，也就是說，其他聯合辦公品牌做得不好的情況下，我們可以要求全面主導，由我們的人員全面去做，可以确保管理能力不稀釋，也确保管理之後能産生很大的價值。

另外我們也在考慮，可不可以通過做培訓來輸出我們的軟件，輸出管理。

目前我們有很多跟産業園的合作，以後能不能不是由我們的人主導？而是我們負責培訓，讓他們去做，這樣的話，我們的人可以專注于自身項目，創富港的擴張速度會更快一些。

這個培訓今年會做一個項目的啟動，以前的合作都是由我們全管理輸出，今年設立了創富港大學，這個大學專門培養聯辦的運營者，除了培訓我們自己的員工以外，也可以培訓外面的同行。

我覺得目前中國的聯辦很大程度上都僅僅是做了二房東的工作，尤其是産業園里的聯辦，增值服務和深度服務都做的不夠精細化，剛好我們可以補上這一塊。

觀點地産新媒體：創富港在增值服務這塊有什麼樣的優勢或者規劃？

薛春：增值服務對于聯合辦公來說是很重要的，正常情況下，聯合辦公的租金差和增值服務發揮的作用相等時，是一種比較好的狀态。

比如增值服務收入能覆蓋所有人工成本，或者租金差能覆蓋所有人工成本，這樣就是一個比較良好的狀态。也就是說，可能你的盈利部分跟團隊人工成本差不多，就是每年流入的現金相當于發出去的員工工資、福利，這樣子是比較理想的。

增值服務方面，我們主要做的是注冊地址，包括注冊企業、财稅，以及我們的收件傳真服務，也就是虛拟辦公室。

所謂虛拟辦公室，入駐企業實際上是不在我這里辦公的，但在有一個辦公點。我們提供秘書服務，包括免費接聽電話。如果有客戶來訪的時候，入駐企業可以用我們的會議室，或者臨時辦公室，這個叫做虛拟辦公室。平時不占用，但是需要的時候會臨時租用，這種臨時性服務的利潤反而比較高。

還有一些更深度的服務，比如社群服務，去年下半年才開始嘗試的，我們在深圳試點了“創享邦”，把深圳所有的會員連在一起，基本每周都有活動，讓他們交朋友，讓他們相互學習。

另外，這些服務還要盡可能做到提升服務效率。所有的服務都用IT作為支持，用IT去配合。比如快遞收發件，我們自己研發了智能快遞櫃，把人工收發件轉化成自助；復印繫統的話，我們研發了自助的復印機，與APP對接，有自助的會議室預定繫統；我們自己也有專門的做賬平台。

觀點地産新媒體：創富港主要服務中小型企業，這些企業去核心的區域租用辦公室的需求大不大？

薛春：我們在一線城市的核心區域里面選擇的是甲級末端和乙級物業，提供給小客戶的主打産品一般是2-5人的戶型，可以把辦公成本下降到極低的位置。同時，我們有共享會議室和共享秘書，共享的辦公環境。

其實小微企業是最需要在核心區域生存的，因為這里離市場最近。在核心區域里面，我們的成本是最低的，包括通勤成本。如果把辦公地點放到郊外，做生意要到市區里來，通勤成本反而會增加。

為什麼要定位（中）小微企業呢？因為（中）小微企業享用的公共位置，包括前廳、秘書、會議室，享用的面積有的是免費，有的是使用才産生費用，所以對他們而言，租用一個小小的地方，可以享受到非常多的面積；對我們而言，會有較為可觀的增值服務收入。

觀點地産新媒體：您是怎麼看待輕資産輸出的？對于聯合辦公未來來說，會不會是一個出路？

薛春：輕資産轉型，我一般認為，如果用轉型這個詞，這是個僞命題。如果認為輕資産轉型能夠讓聯辦成長起來的話，我覺得本身就是一個錯誤的命題，因為輕資産轉型是不可能改變這個行業的。

正常情況下，輕資産轉型輸出拿到的利潤應該是整個産業鍊里的一環，而不是所有利潤，要基于整條産業鍊是盈利的前提下才成立。

現在的情況是，很多聯辦企業采取了适度的重資産，但這種業态的多數企業不盈利，如果要轉成輕資産就要使整條産業鍊變得盈利。這意味着重資産持有方要犧牲一部分利潤，才能支撐後面輕資産的利潤。

你讓别人接受了你的輕資産模式，假設你能得到利潤，就意味着前面的重資産持有方會虧得更大，這是把輕資産運營方的損失轉嫁到重資産持有方身上，是不可持續的。

所以在我來看，輕資産不是轉型，只是增加了一個盈利模式，一種方案。

觀點地産新媒體：疫情對于企業尤其聯合辦公的企業影響很大，很多企業急需融資輸血，您是怎麼看待聯辦行業今年或者未來幾年的融資環境呢？

薛春：我特别看好聯合辦公行業。我覺得經過了這次疫情，在泡沫破掉之後，反而會進入到一個良性發展階段，就像2000年互聯網泡沫破掉之後，産生了像騰訊、阿里巴巴這樣的巨頭，資本會更加理性。

優秀的企業對資本來說，還是會有吸引力的，在泡沫破掉之後，機會更大。同行關店，頭部企業撤出，會給優秀企業或者還在堅守的企業留下很大空間和機會。

從資本市場角度看，還沒有一家聯辦的企業能夠在中國的資本市場上市，但我覺得遲早會有一家，我們創富港也在努力當中。