雅居樂夜入合羅圍 穿環保外衣的舊改小道

觀點地産網 在以38.8億元拿下中山總價地王的20天後，雅居樂在這個發家之地又潛入了一個舊改項目。

近日，中山市三鄉鎮人民政府公布“中山市三鄉鎮泉眼村‘合羅圍’範圍三舊改造項目公開招引前期服務商中選結果”，由廣州雅沣投資咨詢有限公司中標該項目前期服務商。

觀點地産新媒體查閱獲悉，雅沣投資成立于2019年4月15日，由廣東和悅恒投資發展有限公司持股75%。資料顯示，和悅恒是一家專注于城市更新項目的投資建設公司，業務範圍包含舊村、舊城、舊廠、舊城鎮等多元業務，業務覆蓋廣州、中山、北京等城市，現已簽約城市更新項目十余個，貨值超千億元。

看起來這並不是一家為外界熟悉的開發企業，但在去年7月份一場“事先張揚”的合作中，就尋覓到了雅居樂潛入的痕迹。彼時，雅居樂與這家名叫和悅恒的投資公司達成合作。特别的是，雅居樂這一次是以城市環保集團的名義與和悅恒達成合作。

就在今年6月，雅居樂新成立了城市更新集團。近年來傾注了大量心血的環保多元業務闆塊，可以助推尚顯落後的舊改業務一把嗎？

雅居樂與和悅恒

今年5月29日，中山市三鄉鎮泉眼村發布“合羅圍”範圍“三舊”改造項目公開招引前期服務商的公告。

資料顯示，泉眼村“合羅圍”三舊改造項目位于中山三鄉，改造項目範圍約254畝，北至雅居樂新城、南側靠雅居樂國賓道、東側接大塘路，西側接學堂路，涉及泉眼村二、三、五生産隊土地及部分國有土地，項目範圍在冊戶數及上蓋物權利人共約200戶，在冊人數約600人。

合羅圍舊改項目具有一定意義，據悉，這是三鄉鎮第一個舊村落改造項目，同時也是中山範圍内第一個通過“三資”平台招引，成功中標前期服務商的項目。

按照招商邀請函内容，前期服務工作内容包括意願調查、測繪、可行性研究評估、社會風險評估、基礎數據調查、相關方案編制等全部“三舊”改造前期工作，並墊付由此産生的全部相關費用。

在招標之時，已有消息指出該村項目由和悅恒跟進多時；7月，中標結果公示，和悅恒順利成為項目的前期服務商。然而，細翻之下，背後多條支線還指向了真正發家于三鄉的雅居樂。

據悉，早在2019年7月29日，雅居樂環保集團官方宣稱其與廣州和悅恒投資建設有限公司就環境修復等業務簽訂了戰略合作協議。

協議内容稱，雅居樂環保集團将承擔起和悅恒各城市更新項目的前期環境調查、土壤修復、水生态修復等相關業務，與和悅恒共同推進全國各地老舊城區的更新建設，改善當地市民的居住環境。

這項合作也可在和悅恒公司此次給合羅圍村民發放的宣傳冊中見到。值得注意的是，頁面上顯示，不止是雅居樂環保，和悅恒同時還與雅居樂地産置業有限公司是重要戰略合作夥伴。

如果說過往這一層關繫還不足以佐證此次合作的話，查閱股權結構發現，和悅恒旗下全資子公司中山和悅恒城市更新有限公司的法定代表人為吳執文，為公司經理。

該人還在珠海市雅灏房地産開發有限公司擔任董事，珠海雅灏為雅居樂相關子公司。更直接的身份是，吳執文為雅居樂中山區域城市更新總監。今年3月份，吳執文還參與了中山三鄉關于“工改工”項目與城市更新的考察交流會。

看起來，僅在中山而言，雅居樂與和悅恒的“羁絆”頗深。

除了借助外力，事實上項目所在的三鄉早已是雅居樂的紮根地，先後開發了雅居樂花園、雅居樂新城等項目。“雅居樂參不參與這個項目舊改我不是很清楚，但是三鄉的确都是雅居樂的地盤。”合富研究院高級分析師謝仲娟稱。

就合羅圍舊改項目而言，項目坐落泉眼村，北至雅居樂新城、南側靠雅居樂國賓道，同時還緊鄰雅居樂雅湖居、景湖居、雅居樂幸福時光小區，幾乎可以說四周都被雅居樂住宅項目包圍。

業内人士稱，雅居樂在這一片已有開發基礎，如果是其介入的話阻礙會小很多。

環保與舊改

若是雅居樂地産集團層面的合作倒也不足為奇，特别的是，這或許是穿着環保外衣的一次舊改潛入。

據悉，雅居樂環保此前與和悅恒合作的核心業務為環境修復業務。環境修復業務作為雅居樂環保集團四大業務領域之一，已初步形成了以生态咨詢與規劃、土壤修復、水生态修復、污染場地與地下水修復等業務布局。

雅居樂環保與和悅恒合作，正是将承擔起和悅恒各城市更新項目的前期環境調查、土壤修復、水生态修復等相關業務。

這種環保業務可以成為潛入一個舊改項目的“敲門磚”嗎？

“因為有一些土地可能會有潛在污染源，或者土壤、水利環境是需要修復的，這就要求改造企業需要引進一些具有相關資質服務商來做調研，提供環評報告。”世聯行廣州大區副總經理林家星說道。

其稱，很多舊改土地項目都會有這種需求，這主要看原先所在片區的條件及産業交通發展規劃，是否需要提供相關的環評報告。

另據觀點地産新媒體查詢獲悉，合羅圍公開招引前期服務商方案中指出，此次前期服務内容具體便囊括編制項目經濟可行性研究評估報告、社會風險評估報告、環境影響評估報告、交通影響評估報告。

費用明細方面指出，如環境影響評估報告收費是25萬元/份，交通影響評估報告同樣是25萬元/份等。

即是說，原本一個需要尋找環保團隊進行外包的業務，如今或許可以借助自身的多元化布局進行“自我消化”。

“雅居樂現在的舊改還沒那麼快産生收益，先通過環保接觸多一些舊改資源，也是合理的。”業内人士對此稱。

雅居樂的城市更新集團于今年6月份正式成立，旨在加大雅居樂城市更新業務的拓展力度，搶抓城市更新市場窗口期，解決業務發展中的痛點。

城市更新領域在近兩年已成為廣州的一片熱土，雅居樂在這時候順勢成立專門集團進行運營使得資源、人力更加集中。然而，不可否認的是，相比于其他廣州房企甚至外來房企，雅居樂在廣州舊改戰場明顯遜色不少。

雖最早于2017年雅居樂便參與廣州黃埔區域就城市更新領域展開合作，但截至2019年底，雅居樂在城市更新方面，僅完成了10個項目的合作協議、5個項目的框架協議，鎖定土地面積600萬平方米。

對比舊改巨頭富力，其已簽約的合作城市更新項目超過70個，規劃總建築面積超過了7000萬平米。

而那些年“錯失”的發展城市更新業務的時間，或許雅居樂都被用來發展多元化了。據悉，在非房闆塊、多元化投資方面，近幾年雅居樂投資金額超過350億元；然而收入卻遠未達到陳卓林所希冀的房地産業務和非房業務創造利潤對半的局面。

其于過往業績會上介紹，投得比較多的幾個多元業務包括雅生活、環保、建設、房管，大概都是20億-40億元的水平。

如今，雅居樂似有“反哺”的意味，将多元業務的環保用于助力稚嫩的舊改業務。舊改業務對于雅居樂的意義非凡，這家過往以高毛利著稱的房企，繼續以高毛利業務來拯救逐年下跌的盈利水平了。