東久中國與觀點對話:如何做好基礎設施綜合園運營標杆? | 博鰲20年

观点网

2020-07-27 16:37

  • “東久中國是基礎設施綜合運營平台,我們注重的是資管和産業導入,引入優質企業,助力實體經濟發展”

    編者按:二十年時光,無論是對人的一生還是一個行業的歷史,都是厚重而且無法割裂的。

    對于中國房地産而言,過去二十年是高速發展的黃金年代;對于博鰲房地産論壇而言,二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前,記錄着這二十年恢弘的歷史。

    歷史給我們的最好的東西,就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際,觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野,並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

    未來,我們還将繼續見證。

    觀點地産網 在中國産業升級大背景下,企業對基礎設施綜合園區和新經濟總部園區的需求大量增加,東久中國抓住了機遇。

    7月初的一個早晨,觀點地産新媒體與東久中國進行了一次對話采訪,首席投資官王瑛珮女士帶我們領略她眼中産業園區江湖。

    王瑛珮女士介紹了東久中國完善的基礎設施生态體繫:一是研發創新中心,例如位于上海張江帶研發實驗室的金創大廈,租戶大多為知名生物醫藥企業,同時也是強生創新全球最大、亞洲首個JLABS的基地;二是新經濟總部園區,例如位于上海的凱瑞大廈,是美國超威半導體AMD亞太區域研發總部,也是北美以外最大研發中心;三是智能制造基礎設施園區,更多位于上海及上海周邊的長三角地區,滿足新能源汽車及高端裝備制造企業的生産辦公需求;四是數據中心。

    成立于2014年的東久中國,目前在上海、北京、深圳和南京等地擁有近20個高標物業,持有總建築面積超過200萬平米。

    作為智能制造基礎設施/新經濟園區領域的標杆,東久中國始終專注于高端裝備制造、生物醫藥、新一代信息技術、新能源汽車、新材料等智能制造及新經濟産業的發展,為其提供基礎設施解決方案及服務。目前,已有多家世界500強及智能制造領先企業,如麥格納(Magna)、電裝株式會社(Denso)、唐納森(Donaldson)、SK、AMD、博通(Broadcom)、Illumina、強生(Johnson & Johnson)、賽多利斯(Sartorius)等入駐東久中國的智能制造園區。

    對于未來 ,東久中國期望三年内實現資産管理規模達到50個位于核心經濟圈帶,總建築面積超過500萬平米的專注服務智能制造及新經濟的産業園區。推動地方投資與就業,助力中國打造全球科創中心。

    産業基礎設施提供商的核心在于運營

    近年來,在“房住不炒”的政策下,産業基礎設施越來越受到關注。不少開發商們将其視為傳統住宅行業的一個延伸,多元化的一部分,紛紛開始進軍産業基礎設施。

    “上海周邊開發區的當地政府都很歡迎東久去,這是對東久過去6年作為産業基礎設施運營商的認可,依托碩果累累的業績及在園區運營管理、開發改造方面的獨特的經驗和資源優勢,東久展現了創造價值的潛力。”

    在王瑛珮女士看來,做持有型産業園區的核心競争力在于“運營”。所謂“運營”,並不單限于物業管理,還包括産業定位、招商引資、風險管控、租戶協調等資産管理。做産業園區要做好長期的管理和運營準備, 和傳統住宅開發不同, 産業園區最大的特點是運營,需要招商引資、提供就業、對當地後續産生持續性稅收收入,是一個全生命周期長期運營的模式。任何“短平快”的思維模式, 都是走不遠的。

    從廣義的資管角度來看, 東久中國具備自己的招商,開發設計團隊,且擁有自己的物業管理子公司——東久磐易,對租戶采取一條龍服務,包括前期落戶、環評辦理等。東久中國自身擁有經驗豐富的工程團隊,具備足夠的開發能力,對樓的物理條件,設計出來的産品嚴格且挑剔,盡量滿足租戶的多方位需求。

    公募REITs試點

    作為東久中國的首席投資官兼資本市場負責人,在整場對話中,王瑛珮女士多次提及“公募REITs試點”。

    4月30日,證監會與發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,標志着境内基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

    根據《通知》,基礎設施公募REITs優先支持基礎設施補短闆行業,包括倉儲物流、收費公路等交通設施,水電氣熱等市政工程,城鎮污水垃圾處理,固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施,以及國家戰略性新興産業集團、高科技産業園區、特色産業園區等開展試點。

    王瑛珮女士認為,此次的《通知》,明确把有房地産與産業園區劃分開,将産業園區、標準廠房和倉儲物流定義為基礎設施的一部分。同時,借着這個試點,也讓越來越多的人開始關注産業園區、標準廠房這些業态。

    在她看來,這是中國資本市場的一次重大金融創新,對于助力政府去杠杆,促進基礎設施行業穩投資、補短闆具有深遠意義。基礎設施公募REITs試點的開啟将長期利好産業園為代表的新基建基礎設施的資金流動性,有助于企業在實現持續運營的基礎上,快速周轉資金投入到更多園區運營建設中去。

    以下為觀點地産新媒體對東久中國首席投資官王瑛珮女士的專訪實錄:

    觀點地産新媒體:今年疫情對東久産業園區的業務有什麼影響?

    王瑛珮女士:産業園區本身是生産、制造、研發,在復工之後,受到的影響沖擊並沒有那麼大,也體現出中國經濟的韌性和基礎。該生産還是生産,該研發還是研發。特别是在張江高科經濟園區本來是醫藥的,反而有更好的表現。

    此外,在疫情沖擊之下,這些企業從經濟因素考慮,也會更多傾向于産業園區。

    例如,在上海陸家嘴的企業退租,擴租到張江。陸家嘴辦公租金在每平米9至15元區間,而張江高質辦公租金則低了一半,並且張江提供新經濟總部的獨棟産業園區;交通方面,張江至陸家嘴坐2号線僅6站地鐵站,大約20分鐘車程。

    産業園區地方比較大,總部有幾千個員工,特别是在陸家嘴不一定可以放在一起,但是在成熟的園區里有足夠的空間,可以同時做辦公,研發,企業展示,集多功能為一體。

    觀點地産新媒體:對于投資方面,您覺得現在國内投資環境有發生什麼變化嗎?東久中國下一步的投資重點會放在哪里?

    王瑛珮女士: 相對來說,外資並不太理解標準廠房。因為外國人看中國總是對標自己本國有的業态,美國、歐洲是沒有什麼廠房的,廠房最大的一塊反而在新加坡,騰飛下面有一個很大的廠房資産包,所以可以看到新加坡的投資人慢慢開始關注第三個業态就是標準廠房。

    對于東久的投資來說,今年還是比較謹慎,以我們熟悉的區域為主,比如以長三角、京津冀、大灣區為主的核心區域。這次公募REITs出來之後,等于打通了資本閉環,後續會在基礎設施綜合園區上加大投放力度,在上海張江、漕河泾核心區域,如果有好的項目還是會繼續深耕。

    觀點地産新媒體:您覺得怎麼形容東久中國的投資策略呢?

    王瑛珮女士:相對而言,我覺得是穩健的。市面上做産業園區的,很多都是“帶着住宅思維”以銷售為主,我們大部分是以持有和運營為主,這是一個持續的攻堅戰。

    公司在成立之初就想打造成中國的騰飛。騰飛的業務模式都是自己先開發一個項目,成熟運營之後注入到REITs或核心基金通道里面,還是由原始權益人持續管理,實現資金周轉,再投入到新的項目。我們很期待中國的公募REITs 能最終落地。

    觀點地産新媒體:今年可能因為疫情原因,政策有一點點放松,您覺得放松的趨勢會持續下去嗎?對産業園區的業态發展影響如何?

    王瑛珮女士:國内對于房企的定義,大部分還是住宅開發商,政策的放松都是針對住宅而言的,對産業園區影響不大。

    觀點地産新媒體:東久中國今年或者中長期的資産管理規模目標是怎麼樣的?

    王瑛珮女士:我們對標新加坡的凱德,凱德是看資産管理規模,我們也一直在資産管理規模上有要求、有目標,希望未來3年在現有的管理規模上翻一番。

    觀點地産新媒體:您覺得做這個産業園區業務,最重要的一個理念是什麼?

    王瑛珮女士:我覺得最重要的理念還是堅持深耕細作,做好産業園區的資産管理,所以我們從來不說自己是開發商,而是基礎設施綜合運營平台, 我們專注的也是持續的運營管理。未來是一個強調資産管理的時代,我們做好了充分準備。

    撰文:張钇璟 陸欣    

    審校:劉滿桃



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    創新業務

    産業地産