舊改取暖 奧園與花樣年搭夥的“面粉”考題

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2020-07-27 23:01

  • 合作開發順勢成為它們共享有限“面粉”的重要渠道。

    觀點地産網 2020年開局之初,便有諸如此類的聲音不斷傳出:無論大小房企,抱團取暖會成為必然趨勢。

    過去這半年,房企間各種形式的合作相比往年确實多了不少。而合作的内容不乏項目建設、土地投拓、産業投資、舊改市場等方面,多是簽訂戰略合作框架協議。

    花樣年當屬“抱團風”的代表之一。去年,花樣年已與旭輝、龍湖、平安不動産等企業進行了合作開發操作。

    近兩個月以來,花樣年也與中交地産、東原集團、合縱文化集團等達成了戰略合作協議,涉及信息交流、土地市場、項目合作開發與轉讓、文娛設計、演藝經紀等方面。

    此次,花樣年又拉上了奧園,直指大灣區城市更新項目。

    7月26日,花樣年宣布與奧園簽約城市更新戰略合作協議。未來,雙方将就大灣區城市更新項目展開合作,優勢互補、不斷加深和拓寬合作領域。

    深圳本土房企與廣州本土房企,共同對準了大灣區城市更新這一塊“大蛋糕”。大灣區,尤其是廣深,新供應土地少之又少,城市更新已然成為房企角逐的新戰場。這是角逐之外,少見的合作。

    花樣年集團表示,本次戰略合作關繫的建立,不僅是花樣年與奧園進行友好合作的開端,更是今後雙方深入合作發展的風向標。後期,雙方将發揮各自項目資源、運營管理等優勢,優勢互補、資源共享,在大灣區城市更新闆塊開展更為深入、緊密的長期合作。

    布局的互補

    去年,花樣年也曾引入平安不動産合作開發龍華舊改。今年的業績會上,花樣年執行董事張惠明表示,有的項目在中間階段引入戰略投資者,可提前鎖定利潤,降低資金占用。

    而此次合作後續會以何種方式展開,仍無法得知。但合作的原因值得探讨。

    戴德梁行華中區策略發展顧問部高級董事及主管邵豐表示,奧園與花樣年合作的因素之一,可能是兩者互相想進入對方深耕的城市,進入自身不擅長的城市。

    舊改需要熟悉當地環境、運用人脈關繫等,對于奧園而言,欲加碼布局深圳舊改市場,搭夥花樣年也不失為可行的方案。

    而花樣年同樣,想要更快潛入廣州的舊改市場,牽手奧園也是個“抄近道”的選擇。

    “但這個考慮的前提是雙方對等,比如說花樣年在深圳有足夠的舊改資源,而奧園在廣州有足夠的舊改項目,這樣進行合作才能夠共赢。”上述人士稱。

    花樣年确實在深圳有着較為豐富的舊改資源,只是落地項目不多。數據顯示,截止至2019年12月,花樣年規劃土地儲備達3687萬平方米,超過一半位于粵港澳大灣區,並在大灣區持有46個城市更新項目。

    其中,有27個城市更新項目布局深圳,項目覆蓋深圳全市。其余分布在惠州、東莞、中山、廣州、佛山,對應為6個、4個、4個、3個、2個。

    花樣年大多數舊改項目就布局于深圳。作為大本營所在地,花樣年的舊改經驗亦頗受市場認可。據悉,花樣年獲取城市更新項目土地成本較低,目前深圳項目獲取的平均土地成本為14500元/平方米,低于公開拍賣。

    但另一邊,奧園在深圳僅有4個舊改項目。根據奧園2019年報顯示,這4個項目分别為南顯項目、布吉項目、坪山恩達項目、主力實業項目。

    不過,深圳之外,花樣年的舊改項目覆蓋則顯得較為薄弱。從上述數據可以獲悉,同樣作為大灣區的兩大重點發展城市廣州、佛山,花樣年的舊改項目僅有合共5個。

    對于有着“大灣區舊改之王”野心的花樣年來說,這樣的規模還遠遠不足夠。

    年初,花樣年一管理層在接受媒體采訪時表示,由于深圳舊改推動較慢,要把大灣區蛋糕做大,一定要進入更多的城市,參與更多的項目,花樣年将針對深圳、廣州、珠海做主要突破。

    當時該人士表示,花樣年會從大灣區的三角地帶發展,一條線路是從深圳、東莞、惠州,另一條線路是廣州、佛山、中山、珠海,來進行深耕,再擴散業務。

    奧園或是花樣年踏步于大灣區舊改線路上的好幫手。

    以花樣年仍未布局舊改項目的珠海為例。近年來,奧園的身影頻繁出現在珠海的城市更新項目中,包括奧園廣場、翠微村、聯安村、亞仿大樓、鞍蓮路、高沙村和水翁坑村等項目,其在珠海的舊改實力已不容小觑。

    據此前奧園方面介紹,其在珠海擁有10余處城市更新項目,是涉足珠海城市更新重要企業之一。

    而且,奧園城市更新雖起步不久,但近些年來也加大力度延展大灣區舊改項目。除了“搶灘“珠海舊改項目之外,2014年首入佛山、2015年入局深圳、2016年進入惠州,正一步一步地走。

    回過頭來,觀察此前花樣年跟旭輝的合作,潘軍也有提到,兩者可在優勢互補的區域進行合作。

    與奧園的合作,可能也有上述因素,即區域互補。但邵豐也直言,目前合作細則還未公布,也不能确切斷定兩者合作意圖。

    抱團的需要

    “面粉”只有這麼多,房企們又都有需求,所以能不能拿到是各憑本事。合作開發順勢成為它們共享有限“面粉”的重要渠道。

    花樣年還将合作開發稱為其進入主流賽道的標志動作。潘軍說,地産行業已經進入合作的時代,過往不能合作是由于管理標準、成本控制有較大差異,但由于行業成熟度提高,能否與主流企業合作,是判斷企業是否成熟的重要標志。

    並且,為了實現彎道超車,花樣年将城市更新選定為重點領域。于2019年5月,花樣年專門成立了城市發展運營公司。

    在去年的業績會上,花樣年首席财務官陳新禹更是直接提出,花樣年要做大灣區的“舊改之王”。

    但是由于舊改項目自身屬性的影響,操作周期長、沉澱時間長,花樣年大多數舊改項目的土儲並未完全轉化。

    這意味着花樣年無法将土儲更快地轉化為貨值,為規模添上一筆。對于有着規模渴求的花樣年來說,焦慮是存在的。

    畢竟早年間花樣年曾在規模上落後不少。前些年,花樣年的銷售業績普遍增幅不大,2017年之前,花樣年的銷售規模一直在百億徘徊。

    2017年業績會上,花樣年還定下了2020年規模沖千億的目標,此後花樣年确實走回了“快周轉”的道路,逐漸在規模上下功夫。2019年全年,花樣年累積物業銷售額為362.1億元,同比增長20.01%,相應已售建築面積為320.84萬平方米,同比增長18.88%。

    而城市更新是花樣年在粵港澳大灣區獲取項目的重要方式,每年均為其貢獻豐厚的銷售額。持續獲取項目和土地,可以為花樣年在大灣區的發展輸送更多可售貨值。

    對于未來三年,張惠明表示,花樣年預計有17個城市更新項目轉化為開發用地,總貨值1846億元,其中有16個位于深圳。

    在這場合作遊戲中,花樣年有規模擴張的需求,進入千億陣營的奧園則有增加土地儲備的需求。

    合作花樣年、取道舊改,奧園看中的是更大規模的土地資源。

    2019年财報數據披露,奧園的土儲結構中,收並購占79%,城市更新占2%,土地競標與房企合作則占19%。

    城市更新的比重顯然是土儲結構中的缺陷。作為已實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋的房企,奧園在舊改上的土儲釋放並不算多。

    因為土儲缺失一直是奧園規模的“羁絆”。錯失早幾年的拿地黃金時期,如今獲取足夠多低價的土地成為奧園的當務之急。

    據觀點地産新媒體此前報道顯示,奧園當下擁有的土儲僅夠集團以同樣速度銷售約4.1年,處于行業内下遊的水平。

    奧園銷售節奏加快,但土地儲備卻難以匹配。近年來奧園一直保持較高強度的購地力度,其在2017年起開始全國擴張,當年拿地面積1286萬平方米是2016年的4倍,2018年亦保持同樣的速度,花費268億元納儲1568萬平方米。

    數據顯示,于2019年,奧園新增87個項目,新增可開發建築面積約1609萬平方米,新增可售貨值約1861億元。

    截至2019年12月31日,奧園擁有280個項目,分布85個境内外城市,土地儲備總建築面積達4503萬平方米(權益比79%),總貨值約4585億元,計入城市更新項目後的總貨值約6845億元。

    今年以來,奧園也在加快舊改項目轉化。5月份,奧園城市更新集團環北京舊改項目轉化成功,獲得廊坊市239畝住宅用地。

    而除了此次與花樣年進行舊改合作之外,于6月10日,奧園與青島經濟技術開發區投資控股集團有限公司舉行戰略合作簽約儀式,首期合作項目拟為38條舊村改造。

    具體信息顯示,奧園城市更新集團聚焦環北京、粵港澳大灣區、中西部及北部灣等核心城市,擁有逾70個城市更新項目,預計可售總面積約5000萬平方米,目前已打造珠海奧園廣場、廣州蘿崗奧園廣場等項目。

    撰文:許淑敏    

    審校:劉滿桃



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