物業赴港上市大潮下 宋都服務IPO首度折戟

觀點地産網 對于物管行業來說，赴港上市必将在2020年的年度關鍵詞中占據一席。尤其是随着新冠疫情的爆發，令更多人開始意識到其重要性和增長空間，碧桂園服務、保利物業、新城悅服務等股價紛紛創下上市以來的新高。

不同于房企IPO的一波三折，在香港資本市場的追捧下，物管公司的上市之路似乎要好走許多。

據觀點地産新媒體不完全統計，今年以來，已有包括弘陽服務、金融街物業、興業物聯在内的6家物業公司成功登陸港交所。另外，還有鴻坤物業、宋都服務等至少9家公司遞交了招股書。

在這樣的環境下，物業公司上市折戟似乎變得稍顯“稀奇”。7月26日，據港交所文件顯示，宋都服務遞交的招股書已滿半年，狀态變更為失效，成為了今年遞表的物業公司中第一家未能成功上市的企業。

規模之困

1月24日，宋都服務向港交所遞交了招股書，每股股份為0.00001美元，信達國際為獨家保薦人。

觀點地産新媒體了解，根據港交所上市流程，拟上市公司先向港交所提交招股書及其他文件材料，受理之後港交所會對公司和保薦機構進行問詢，問詢之後還有現場聆訊，通過聆訊之後公司就可以開始準備招股、發行、上市了。

問詢環節，港交所會根據拟上市公司反饋問題的質量、時間等評估滿意程度，如果拟上市公司未能在6個月的有效審核時段内完成對香港聯交所詢問問題的反饋，即會造成失效，若要繼續上市流程，就必須重新遞交材料。

對于宋都服務招股書失效，上海中原地産資深市場分析師盧文曦指出，從目前的市場來看，規模是衡量一家物管公司的重要指標。宋都服務作為以住宅物業為主的物管公司，體量或許沒有達到港交所上市的準入門檻。

根據招股書顯示，宋都服務于1995年在杭州成立，宋都股份董事長俞建午通過家族信托控制其股權的95%，為其最終控制人。俞建午90後女兒俞昀自2018年3月加入宋都服務，現擔任公司董事會主席兼執行董事。

據相關統計，中國物管行業管理面積突破1億平方米的企業數量達到15家，其中萬科物業、碧桂園服務、彩生活等，管理面積均在3億平方米以上。

截至2020年9月30日，宋都服務在10個城市設有8間附屬公司及12間分公司，當中大多數位于浙江，在管總建築面積約為400萬平方米，于最後可行日期的在管總建築面積約為590萬平方米。

相比于已經上市的物業公司，宋都服務在管面積只有金融街服務的五分之一，體量僅高于排在末位的興業物聯，屬于典型的“蚊型”物業公司。

同時，宋都服務和大多數上市物業公司一樣，仰賴關聯公司輸血。2017年、2018年及2019年前9個月其來自宋都股份開發物業（含獨立開發和合作開發）的在管建築面積與總在管建築面積的占比，分别為98.4%、95.5%及86.9%。

然而，創立于1984年的宋都股份，過去多年間發展較為緩慢，直到2018年銷售額才首度突破百億，這意味宋都服務並不能依靠關聯方來快速擴大體量，未來短時間内規模成長有限。

截至2019年9月30日，宋都服務在浙江省的在管建築面積占總在管建築面積的79.8%；在浙江省的在管物業産生的收益占物業管理服務總收益約84.2%。

值得注意的是，根據企查查信息，2020年6月23日，吉林宋都服務有限公司成立，法人代表徐亞，注冊資本100萬元，注冊地為吉林省遼源市龍山區。其中杭州宋都服務持股51%，遼源現代職業教育集團有限公司持股49%。

據了解，這是宋都服務成立25年以來，首次離開長三角，進軍東北市場。有業内人士認為，此舉是宋都服務意欲擺脫依賴，主動開拓市場份額的表現。

他表示，“相比于長三角地區的相關規定，東北市場的門檻相對較低，因此選擇離開長三角也是一種嘗試。”

跨界長租公寓

除了規模，盈利能力的下滑或許也是影響宋都服務此次IPO的原因之一。

根據招股書顯示，2017年、2018年、2019年前9個月，宋都服務的營業收入分别為0.84億元、1.33 億元和1.37億元；淨利潤分别為1396.5萬元、2088.9萬元和1942.5萬元；淨利潤率分别為為16.6%、15.7%、14.1%，呈現出下降的趨勢。

據Wind數據顯示，同期港股房地産服務闆塊平均毛利率為30.4%，興業物聯2019年的毛利率高達42.72%，而宋都服務2019年前9個月的毛利率為28.5%。可以發現，宋都服務的毛利率要比行業平均低近2個點。

相較其他物管企業，宋都服務的特殊之處在于跨界涉足長租公寓業務。2019年前9月，長租公寓業務共為其貢獻收入124.7萬元。在招股書中，宋都服務提出，考慮到收益的提升，計劃進一步擴大長租公寓業務分部。

盧文曦表示：“對于一家上市公司來說，公司的規模、盈利能力固然都很重要，但講故事能力同樣重要。”或許對于宋都服務來說，長租公寓就是未來的成長空間，然而這個“故事”卻並不好講。

今年以來，長租公寓行業遭遇“資本寒冬”，年内長租公寓雷聲不斷，長租公寓第一股的青客公寓和第二股蛋殼公寓接連被曝出負面消息。甚至有資深人士稱，長租公寓的估值已經回到兩年前的起點。

不過，盧文曦認為，長租公寓在一線和強二線城市都有一定的市場需求，並且政策慢慢會有傾斜。此時進入長租公寓市場的成本相對較低，未必不是一個逆勢翻盤的好機會。