時代67億羊城買地里的舊改留用地秘密

觀點地産網 過去幾周成為焦點的時代中國，或許希望用一筆67億的買地來制作新的話題。

7月28日上午，位于廣州黃埔科學城的兩宗宅地入市競拍，總用地面積為12.38萬平方米。最終，兩宗地塊均由時代中國以底價摘得，總成交價為67億元。

其中，黃埔區開源大道以北、玉岩路以西SDK-C1-2地塊，被廣州市天博房地産開發有限公司以底價57.14億元競得，扣除配建折合樓面價15674元/平方米。

黃埔區開蘿大道以東、香雪大道以北LGPQ-D2-1地塊，被廣州市天創房地産開發有限公司以底價10.66億元競得，同樣扣除配建折合樓面價16388元/平方米。

科學城作為廣州一個樓市闆塊並不陌生，憑借與市中心友好的通勤距離、良好的生态環境以及生活配套，其已成為廣州置業熱門闆塊之一。

而此次位于科學城的兩宗宅地，還有一個共同的特點是均為蘿崗社區舊改留用地項目。其中起拍價較高的SDK-C1-2地塊為二類居住用地、中小學用地，用地面積100321平方米，容積率≤4.4，計容建築面積373100平方米。

根據出讓要求，競得人須在本地塊中配建計容建築面積 5%的政府統籌房源；宗地東南角由政府收儲後置換提供給蘿崗街道蘿崗社區經濟聯合社作為經濟發展用地，競得人須在競得土地後30日内與蘿崗社區、蘿峰社區共同簽訂《自留發展用地合作協議》。

另一宗地同樣有相關出讓要求，LGPQ-D2-1地塊為蘿崗街道蘿崗社區經濟聯合社經濟發展用地收儲出讓項目，競得人須在競得土地後30日内與蘿崗社區經濟聯合社簽訂《蘿崗社區自留發展用地合作開發協議》。

即是說，這兩宗地均涉及了舊改項目，其中SDK-C1-2地塊涉及到蘿峰村，LGPQ-D2-1地塊涉及到線坑村。

這種涉及舊改的土地出讓在科學城闆塊已見怪不怪。從2019年底以來，科學城闆塊已出讓的四宗宅地全部涉及到舊改，拿下的地塊均為舊村里邊的留用地塊。

“科學城住宅淨地已經幾乎沒有了，所以未來居住用地主要都以舊改轉化為主。”世聯行廣州大區副總經理林家星對觀點地産新媒體稱。

據了解，留用地是征地補償的一種對價。随着工業化、城市化的推進，農村的土地被大量征用，為緩解征地各類矛盾、促進村級集體經濟長遠發展，村級發展留用地政策在此背景下應運而生。

在廣東，則是從1998年前後開始了留用地的發展，到目前已遍地開花。

對于不少開發商而言，拿下村留用地有着“一石二鳥”的作用，為其順利拿下整個舊村的開發權起到鋪墊。可以窺見，随着廣州舊改浪潮的席卷而來，三舊改造與公開市場拿地關聯起來已成為廣州目前土地出讓的趨勢之一。

如2018年12月，花都區就明文公示，在公開引入合作企業意見（試行）的通知文件中指出，引入的舊改合作企業優先選擇參與花都土地公開出讓的企業。

目前已有不少開發商實踐了上述“定律”。如去年12月，保利以底價52億元摘得南沙黃閣亭角村留用地，後于今年4月，保利順利拿下南沙黃閣鎮亭角村舊改開發權；今年4月，方圓以底價48.59億元拿下南沙大井村2020NJY-2留用地，後于5月份，大井村舊改花落方圓。

但林家星也指出，留用地和村改的操作主體沒有必然聯繫的，本身是兩個不同層面的操作問題。“主要還是看投資測算是否能算得過來，也有拿了村改但是自留發展用地沒有拿的。”

如廣州漁沙坦舊改項目，富力于2018年摘得村留用地項目，但後于2019年8月份保利力排富力、合景，在投票中當選漁沙坦舊改的意向合作企業。

這次的時代中國，可以借着這兩宗科學城留用地，順勢在自己的土儲包中多收入兩個舊村嗎？

以時代中國與科學城另一村落華甫村的關聯來看，2019年11月，時代中國以底價19.5億元奪得科學城華甫村位置的蘿崗社區留用地KXCD-F2-5地塊，該地塊案名為“時代天境”，已于2020年3月23日動工，預計将于今年底入市。

而華甫村也已納入舊改，並完成舊村莊更新改造意向表決，目前，改造主體方面最大呼聲就是“近水樓台先得月”的時代中國。業内人士透露稱，時代中國已介入華甫村舊改許久。

不過，觀點地産新媒體獲悉，此次拿地中SDK-C1-2地塊涉及的蘿峰村，事實上已由星河灣拿下開發權，該項目于2019年5月舉行動工儀式，投資金額達62億元；另一宗線坑村則于去年1月改造完畢進入收樓階段，改造主體為宏康房地産。

業内人士對此則認為，即便無緣這兩個舊村，但對于時代中國在整個知識城闆塊乃至廣州東區的深耕也是有幫助的。

另值得注意的是，此次吞下67億的地塊並非只憑時代中國一己之力。綜合企查查獲悉，其中57億地塊的拿地主體廣州市天博房地産開發有限公司由廣州市天譽投資有限公司持股100%，天譽投資除了由時代中國旗下廣州市燊哲投資有限公司持股70%外，另還有30%股權由深圳聯新投資管理有限公司所持。

後者深圳聯新投資，由深圳平安創科投資管理有限公司持股51%，平安不動産有限公司持股49%。

平安不動産入股或說引援地産商項目已是兵家常事，從時代中國的角度看，負債的攀升或是其需要找來幫手的原因之一。

截至2019年12月31日，時代中國計息銀行貸款及其他借款合計約為532.608億元。其中一年内到期借款約為185.977億元，同比增長了154.4%，漲幅超過一倍，且占總負債比例升至34.9%。

雖現金短債比仍為1.57倍，可以覆蓋一年内到期的有息借款，但若對比去年年中的2.57倍現金短債比，時代中國手頭的錢袋子明顯比以前緊了。

同時，時代中國在押注舊改的路上也出手闊綽，今年以來就先後摘得增城城豐村新湯社、南沙黃閣鎮大塘村、番禺大石東聯村等舊改，其中東聯村拟投資89億元。按此計算的話，時代中國在舊村投資上綜合累計已近400億元。

最近這家廣州本地房企在融資上也小跑躍進，日前正完成16億5年期公司債發行，票面利率5.94%，以及完成3億美元票據，票面利率6.75%，同時20億ABS項目狀态更新為“已反饋”。