王永仁與觀點對話：澳海“田園牧歌” | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 “田園和房地産不是兩條平行線，是可以有交集的。”

二十年前，伴随着城市化發展的加速，農民紛紛“洗腳進城”，朝夕與田間地頭相伴的人們對高樓林立的城市充滿好奇；二十年後，已經看慣了鋼筋水泥的人們開始向往生态、恬靜的田園生活。

2018年，萬科将公司戰略定位由“城市配套服務商”升級為“城鄉建設與生活服務商”；同年，恒大、碧桂園相繼設立農業公司。房企“三巨頭”不約而同的改變，讓人們開始重視農業。

喧嚣之中，一家名為“澳海集團”的房企獲得了越來越多人注意。值得一提的是，這家企業早在2006年就開始涉足到了農業領域。

經過十幾年的發展，澳海集團逐漸打造出了一條囊括紅酒、養豬、茶油、農場等多種業态的生态農業鍊條。

即便如此，澳海的核心還是房地産。當其他産業闆塊漸漸發展成熟，如何與地産主業打好配合，成為了澳海研究的“新課題”。

“下一階段怎麼走，澳海是有明确規劃的。我們想把農業、電商和地産做更深層的結合，加上提升物業服務的因素，從而把集團幾個闆塊業務打造成一個聯動的生态圈。”

随着澳海集團副總裁王永仁的娓娓道來，一張關于澳海未來十年的發展藍圖逐漸呈現眼前。

交談持續了一個多小時，從澳海的歷史談到了未來目標，從地産業務聊到生态農業……

漸漸地，我們發現，圍繞地産主業打造多元化産業鍊這條道路上，澳海想要達到的目標遠不止于此。

二十年深耕

雖然是“80後”，但早在2000年便加入公司的王永仁，如今已陪伴澳海集團走過了二十個年頭。

“公司1998年成立，在杭州起家，我加入那會整個公司才30多個人。”時光荏苒，回想起多年前的場景，王永仁有些感慨。

2004年，澳海開始逐漸提速，慢慢從區域走向全國，王永仁是澳海第一批奔赴省外開疆拓土的“大将”之一。

“第一個跨省項目就是在甯夏銀川，當時我是副總。”

值得一提的是，在過去二十年里，王永仁有超過七成時間是在區域一線任職：“我在甯夏呆了7年，後來調去湖南工作了8年，去年12月才回總部。”

從王永仁的任職經歷來看，澳海對區域的深耕可見一斑。

據了解，澳海這些年總是習慣于以區域為單位，集中布局增長迅速的新興城市及其周邊。如今，澳海的足迹已經遍布東北、西部、華中、華東四個區域20余城。

從區域上看，澳海更偏愛布局二三線甚至四線城市。對此，王永仁解釋說，相比起這些城市，北上廣等地方受政策影響會比較大，拿地門檻也相對較高。

“澳海的風格就是穩健發展，我們拿地比較謹慎，很少會去做冒險的事。”

事實上，沖規模下的“大而全”與求穩健後的“小而美”究竟孰高孰低，行業内始終難以統一意見。但從交談的過程中不難看出，對于澳海下一步的發展，王永仁始終保持一份樂觀心态：“現在發展勢頭挺好，很健康，能夠做到穩中有升。”

不過，三四線城市固然不會出現“一盤定輸赢”的局面，但由于受到市場容量的制約，如何完成去化也是讓不少企業頭疼的一個問題。

對此，王永仁沒有太多遲疑，他直指，解決這個問題只能靠産品的優勢和多年深

耕下來的口碑。這兩點，也是讓包括王永仁在内的澳海人引以為豪的優勢所在。

“澳海很重視項目的規劃，設有一個設計管理部和一個産品研發中心，這兩個部門是既平行又有交叉的，互相合作同時可以形成競争。”

對于産品的高要求，加上紮根區域多年逐漸形成的影響力，讓澳海即使是在面對一些大型房企時，也能底氣十足。

說到這，王永仁給出了一個更為直觀的數據：以銀川和湖南公司為例，憑借十余年深耕積累下的口碑，澳海旗下項目“老帶新”比例能達到30%左右，而行業正常水平大概為15%。

“今年還提出了賦繫産品的概念，就是新中式和現代風格做了一個結合，出來之後市場的反應也很好。”

口碑換來業績，良好的業績會刺激企業持續深耕的決心，而深耕之後又能不斷積累口碑。在當前深耕的區域中，澳海已經形成了一種良性循環。

王永仁介紹說，湖南是澳海今年的主戰場，今年預計能做到100億以上。此外，杭州、沈陽、山東等城市及周邊都是澳海深耕的區域。

與此同時，言語中王永仁也透露出，澳海今年有了一些擴展新區域的想法。

“我現在全國都在看，合肥、貴陽、武漢、成都等。”王永仁指出，下半年公司會加快拿地的節奏，預計10月份會是一個高峰。

地産“田園牧歌”

抛開地産的熱鬧，探索田園農業的“牧歌”，是澳海人獨有的一份體驗。

王永仁介紹，做農業最開始其實是出于董事長自己的一種情結：“他喜歡養牛養羊，做農業是件很開心的事。”

受此影響，早在十多年前，澳海就表現出了對打造多元化産業鍊極為濃厚的興趣。

“銀川是我們出省後的第一站，而紅酒産業也是到了銀川之後決定要做的。當時發現這個地方非常适合做酒莊，和波爾多處在同一個緯度帶，氣候很好，目前已建成集葡萄酒釀造、葡萄酒文化展示和旅遊觀光于一體的葡萄酒莊園，年産葡萄酒可達120噸。後來我們還建造開發了以西夏文化為主題的西夏風情園4A級旅遊景區”

紅酒只是一個開始，随着地産擴張的腳步，澳海的生态農業産業鍊開始在各地不斷“生根”，在江西上饒等多地布局了多種農業業态。其中，僅茶油業這一項，年産值便可達到2.4億元。在澳洲我們還有自己的農場，農場面積約7000公頃，配有高質量的大型基建設施，以及完善的電腦數字管理體繫，每年可産出肉牛約3000頭.

事物總有主次之分，盡管農業領域“如火如荼”，但如果能與地産主業融合起來，無疑會成為澳海一個新的增長點。

單純從行業角度來看，房地産和農業似乎是兩個風牛馬不相及的事物，如何打通二者之間的聯繫？

澳海給出的答案是“線上平台”。

“農産品可以通過電商下單配送到家，大米、蔬菜、雞鴨魚牛什麼都有。把業主服務好之後，地産的口碑同時也起來了。尤其是疫情期間，線上平台發揮了極大作用，也更加堅定了我們對于把這幾個業務結合起來的信心。”

除了傳統的住宅業務之外，澳海沿着這個思路有了更深一層的考慮。

“研究幾個業務怎麼結合的課題，也請了很多咨詢公司來一起探讨，因為我們打算推物業平台上市了。”

澳海明白，随着如今越來越多物業公司上市，如果澳海僅靠物業這個單一闆塊，沒有任何優勢。王永仁坦言，物業並非澳海的“長闆”，不管是規模體量還是物管業态，澳海和目前上市的物業公司相比都還有一定的差距。

但如果能夠将電商、農産品等因素有機融合到物業這個“大容器”里，就能夠成為澳海獨有的特色：“在澳大利亞有自己的農場，這是我們的優勢。”

同時，澳海也制訂下了一繫列“補缺”策略，包括接管更多除住宅以外的業态，豐富自身管理業态的同時繼續提升管理面積。王永仁表示，集團的計劃是三年之内物業要完成上市。

稍作停頓後，他笑道，物業上市僅是澳海未來“十年大計”的第一站。

以下為觀點地産新媒體對澳海集團副總裁王永仁先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：這次疫情對各個行業影響不小，您覺得對澳海影響大嗎？

王永仁：影響肯定有，但是主要是2月份影響比較大，因為全國自持商業比較多，對我們來說，商業自持這部分影響最大。

銷售方面來說，2月份影響比較大，3-5月還可以，特别是4-5月份出現爆發性增長，賣得比較好。

疫情對我們來說也是一個挑戰，主要是物業這塊，物業和電商的結合給客戶提供了很多便捷的服務及公益活動，提升了企業口碑，比如給業主送大米、送口罩等等，這些活動效果和反饋還是比較好的。

觀點地産新媒體：疫情還是讓我們有了很多反思的。

王永仁：對，線上這塊可能以前大家也意識到重要性，但沒有像疫情來了之後這麼堅決去推動。

我們現在也在盤算，包括物業和電商、銷售、房産、農業怎麼結合，研究這個課題，也請了很多咨詢公司，因為物業我們也打算上市的。

觀點地産新媒體：物業闆塊會是澳海未來發力的一個闆塊是嗎？

王永仁：單獨物業這個闆塊我們沒有太大優勢，我們的體量跟頭部上市公司差距還是比較大，而且管理業态較單一。

只有物業結合電商，和自己的農産品、澳大利亞農場等結合，充分利用自身資源，我們有這個優勢。

觀點地産新媒體：物業現在有明确的目標嗎？

王永仁：有的，現在也是我在牽頭做，要求五年之内必須上市，我的計劃是三年之内物業要和電商結合完成上市，現在請了專業的咨詢公司給我們指導，打算從幾個方向去突破。

我們知道自己的劣勢，第一個管理面積不夠，第二個管理産品比較單一，現在通過房産來支持物業，提高經營範圍，提高利潤率。還有就是打造電商結合農業的特色服務。

觀點地産新媒體：澳海在布局區域的時候會有什麼選擇嗎？

王永仁：今年我們還是以湖南為主戰場，湖南今年能做到100個億銷售額，包括嶽陽、懷化、長沙等幾個地方。

另外，我們還想進武漢、成都，武漢今年拿地肯定是機會。

觀點地産新媒體：下半年澳海會不會加快拿地的節奏？

王永仁：拿地肯定會加快的，估計拿地高峰期在10月份，現在合肥、貴陽等地都在看。

貴陽今年是要進的，貴陽新區是一個很好的區域。

拿地的時候，我們的考量比較細，整個區域都要分析，不能盲目進去。

觀點地産新媒體：澳海好像合作的相對偏少一點。

王永仁：合作比較少，總體來說應該不是跟專業的房産公司合作，而是跟一些房地産相關聯的單位去合作。

觀點地産新媒體：只是會引入一些财務投資，但是操盤是自己來？

王永仁：對，自己操盤會更放心一點。因為跟我們風格有關繫，這樣的話能夠自己把握風險。除此之外，我們大部分都是招拍挂。

觀點地産新媒體：您覺得對于澳海來說，跟同行相比之下，在行業内最大的競争優勢是什麼？

王永仁：以銀川和湖南公司為例，特點就是在行業内口碑很好，我們老帶新的比例在同行業是非常高的，比任何周邊樓盤都要高。能達到将近30%的老帶新，周邊基本上15%。

一是靠自身的物業管理，二是靠産品性價比。因為我們的産品品質做到周邊中高端，但是售價一般都留有空間，讓客戶感覺到還有一定的上升空間。

産品質量方面我們也很重視，每個項目的總圖老闆都要親自研究的，這是一個大的規劃方面。

我們設有一個設計管理部和一個産品研發中心，這兩個部門是既平行又有交叉的，互相合作同時可以形成競争

我們今年推出的賦繫産品，是新中式跟現代相結合的風格，産品在原有的基礎上在立面、園林、智能化等方面都有進一步的升級優化。客戶對我們産品也很滿意。

觀點地産新媒體：在您看來，下一個10年之後澳海會成長成一家什麼樣的企業？

王永仁：在深耕所在城市、提升規模的同時，我們暢想10年至少要打造5-6個下屬上市公司。