觀點與李春玲對話：銀城生活物業探險 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 按照約定的時間，我們來到南京銀城廣場寫字樓，電梯緩緩直上至19層，進門的第一印象，這是一家很傳統的服務型公司。

辦公環境沒有太多花哨的裝飾，放眼望去全是忙碌的員工，不論男女均衣着統一，白色襯衣配上深色長褲，是我們想象中物業公司的模樣。

初次見到銀城生活執行董事兼總裁李春玲時，他給人的感覺並沒有顯得陌生。自2019年11月上市以來，不論是與投資者、股東，還是與媒體交流，他已經習慣了這樣交流的場面，文思敏捷，信手拈來。

一方水土養一方人，李春玲揶揄自己為“南京控”，離不開這座城市，不時表達自己的物業服務情懷，在交流中更能看出他對于企業、行業的焦慮與思考。

對話持續将近3個小時，從物管行業到銀城生活，再到個人的經歷，李春玲為我們描繪了一幅從過去到現在物業服務的思想藍圖。

從疫情說起

這場突如其來的疫情，讓物管行業有了一次機會。不論是市場投資者還是企業，對這一點基本達成一致。

“疫情是物業這個行業展現能力的契機，也是重新樹立物業行業形象的機會，並找到了自信。”李春玲表示。

在銀城生活擔任總裁以前，李春玲在南京萬科物業任職近七年時間。2014年2月，他加入銀城生活，至今在酒店及地産服務行業已有23年經驗。

從過去來看，在中國物業服務已經發展有40余年，基本上離不開房地産行業，但同時又不僅僅只是房地産的附屬品。李春玲認為，通過這場疫情，修正了整個社會、客戶、業主等一繫列群體對物業行業的認知。

比起過去對這個行業的漠視，疫情讓政府重新認識到了物業服務的重要性，甚至考慮納入到社會治理的統一範疇里。

李春玲認為，物業在疫情中的表現，大大提高了社會對行業的認可度，同時也倒逼着物業行業必須要往更精細化的方向去轉變，應該會加速行業的整合和洗牌，對優秀的物業企業也是一個考驗。

同時他也提到，開發商對物業發展起到的推動作用不可小視，“客觀上說，開發商對物業行業的品質提升、服務理念改變和這個行業整體的推進起了巨大的作用，沒有開發商就沒有物業行業的今天。”

毛利與淨利疑問

在朋友圈，時不時能看到李春玲曬出的健身跑步記錄圖，長年累月的長跑運動使得他擁有健康的體魄，就連思考和談論某一問題的時候，也能保持更理性的一面。

每當抛出一個問題後，李春玲似乎都有滿腹的言論和想法與我們分享，因此他總會進行一次深呼吸，以較快的語速發表見解，内容往往透出巨大的信息量。

六年前，第一支物業股彩生活上市時，對資本市場而言物業仍然是陌生的。據觀點地産新媒體不完全統計，如今已有二三十家物業企業登陸港股和A股市場。在碧桂園服務市值突破1000億後，物業行業再次引發讨論。

房地産黃金十年悄然落幕後，一場疫情，卻加速了物管行業進入黃金發展時期。李春玲卻表示擔憂，目前整個行業比較浮躁，較高的毛利與淨利，讓外界、客戶都以為物業公司能掙錢，其實這對行業一點好處都沒有，因為上市的不到30家企業畢竟只是少數，後面還有大量企業都在生存線上掙紮。

他也提出疑問，物業行業發展将近40年了，沒有發生革命性、根本性變化如重大利好政策或業主觀念轉變，這個物管企業在5年前是虧損的，怎麼5年以後突然變成這麼高的毛利和淨利呢？

再往下深入讨論時，李春玲扶了下鼻梁上的眼鏡，似乎有點焦慮。他認為，物管企業大部分的數據增長主要繫非物的增值業務收入和毛利占主導，因而收入和利潤結構發生巨大變化，所以這不能代表物業行業現實的運營水平，也不是可持續的。

銀城生活過去一年的業績表現，各項利潤指標都正向增長，但仍有很大上升空間。

“我努力把淨利做到7%作為一個目標”，李春玲表示：“但能做到7%已經很不容易了，最大努力先保證達到7%。”

“去房地産化才是物業行業真正的市場化的開始，去房地産化才是我們這個行業未來的趨勢。”李春玲如此判斷道。

銀城生活的標簽

銀城生活這一路走來，有許多獨特性值得我們去研究，包括南京本土企業、“二手盤運營專家”、市場化物管企業等標簽。

李春玲向我們介紹，希望通過今年開始的這三年，努力成為江蘇省頭部企業，進而做到長三角的頭部企業。

對于目前銀城生活的規模不及行業内的頭部企業，李春玲不避諱地表示，銀城生活也在追求規模，但一定是理性的、有策略的追求，不會為了規模而盲目擴張。

“市場化是銀城生活未來的前途，如果沒有市場化就沒有銀城生活的未來，也沒有未來行業的地位。”李春玲認清了未來的路。

銀城生活的市場化特征，可以從第三方在管面積的占比中看出來。去年，銀城生活的合約面積為3080萬平方米，在管面積增長68.4%至2610萬平方米，其中第三方在管面積占比提升至79.3%，為2067萬平方米。

此外銀城生活一個很大的特點是“二手盤的運營專家”，立志在存量市場生存。

在江蘇省，銀城生活作為老舊小區改造的試點企業參與進來，並接下江蘇省級機關的四個老舊小區項目。未來城市服務或者說城市更新的項目，其實也是存量市場的一部分。

“其實我很焦慮的”，李春玲坦陳，因為二手盤運營太難了，要重經營、精管理，挖自己的潛力。越是難的事情越有價值，做好了二手盤，市場口碑就出來了。

李春玲解釋道，運營能力是任何一個企業的核心競争力和自我打造的護城河。現在機會來了，因為房地産行業的窗口期快要結束了，最典型的一個變化就是增量市場增長速度已經是負數，存量市場越來越大。

同時，對于物管行業通過收並購擴規模，李春玲則有自己的見解，表示不排斥收並購，這是适度擴張規模的一個主要渠道，收並購會主要選擇業态的補充，完善業态的類型，或者是有良好市場前景的業态類型。

據觀點地産新媒體了解，今年3月16日，銀城生活公告稱，向獨立第三方收購南京匯仁恒安物管51%股權，代價4590萬元，目標公司主要從事向醫院提供物業管理服務。據此，銀城生活首次進入醫院物管領域。

鑒于向醫院提供物業管理服務的入行門檻較高，及向醫院提供物業管理服務将産生的毛利率與其他非住宅物業相比較高，銀城生活認為，收購事項可讓其服務的非住宅物業的客戶群更為多元化。

就在3個月前，銀城生活還宣布在南京成立一家全資公司，策略性地拓展餐飲業務領域，為集團管理的非住宅物業的員工食堂提供餐飲業務。

“非住宅物業市場競争會非常激烈，毛利會越來越薄，如果說通過資源整合的形式來做非住宅業務的拓展，有良好的對價水平，同時又有比較好的續約的保障，能保障非住宅業務适度的發展。”

此外，非住宅項目的地域性強，南京這個城市的市場化程度遙遙領先國内其它十大城市，所以會有不少二手盤的糾紛。

“在江蘇省内如蘇南或淮海區域，我們也不會放棄並購的機會，項目也會通過並購來拿。”李春玲強調。

以下為觀點地産新媒體對銀城生活總裁李春玲先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：今年的疫情對物業行業影響有哪些？

李春玲：一開始所有人對疫情的估計都是不足的，對物業公司最大的挑戰有兩個，一個是人，另一個最重要的是物資供應。

如果要對疫情對行業的影響下一個結論，這是物業行業展現能力的契機，也是重新樹立物業行業形象的機會，修正了整個社會和客戶等等一繫列群體對物業行業的認知。對政府而言，物業行業絕對是社區治理的一個最好的抓手。

通過疫情重新認識到了這個行業的重要性，政府甚至考慮把這個行業納入到社會治理的統一範疇，這對這個行業來說絕對是一個好事情，重新認知這個行業的價值。

通過這次疫情，企業和客戶的心理距離變得與物理距離同樣的近，這點影響非常大。

在疫情最嚴重的40天里，到4月底，我們這4個月的物業費收繳率同比增長10%，這太不容易了。

業主對我們在疫情期間的表現還是很滿意的，真的徹底改變了物業行業在業主心目中的形象和價值定位，這是兩個最大的改變。

觀點地産新媒體：從另外一個角度理解，是否也在倒逼着物業行業必須要往更精細化的方向去轉變？

李春玲：對。這次疫情應該會加速行業的整合和洗牌，優秀的物業企業之間也在競争，對優秀的物業企業也是一個考驗，能不能用科技、技術來改進服務的效率，同時改變原有的觀念。

觀點地産新媒體：從去年上市的物業企業公布的數據來看，利潤和業績大部分都挺好的。

李春玲：行業内的優秀企業都說自己做了多少非物收入的占比，利潤率做了多少，還有的說自己的非物營收占比超過50%，已成為收入和利潤的主要來源，但是都經不起探究。

在香港上市的25家上市公司發布的年報、半年報，有将近40%的毛利和25%的淨利。若站在業主的角度，交1塊錢的物業費，4毛錢是毛利，2毛5是淨利，那肯定會覺得這是暴利的，這個邏輯是不成立的。但如果只有1毛錢的毛利，5分錢的淨利，為什麼企業會有這麼多毛利呢？他們會說因為有增值服務。

深入思考會發現，所謂非物收入，非業主的增值業務占30%，業主增值業務占20%，收入結構發生巨大變化；非業主增值業務毛利占40%，業主的增值業務的毛利占20%，所以利潤結構也發生很大變化，這都是自說自話的。

思考一下，物業行業發展40年了，沒有什麼突發的大的政策利好，或業主層面對物業價值認知有了巨大變化，願意支付更高的物業費，沒有這些革命性、根本性的大的變化，這個企業為何在5年前是虧損，5年後突然變成這麼高的毛利和淨利？

用最樸實的經濟規律和邏輯思考，那肯定加了東西，這就不是物業行業的業務，也是不可持續的，更不能代表物業行業真實的運營水平。

我不能解釋銀城生活的毛利為何這麼低，更不能解釋人家的毛利為何那麼高，我只能說我們的毛利和淨利水平，是符合這個行業的特征的，是可以持續的。

不僅要看香港上市的25家企業和滬深上市的3家企業，更要看的是，近30家企業後面還有上千萬家物業企業，這些企業才能真正代表行業經營現狀和生存現狀。

觀點地産新媒體：規模對于物業企業來說，意味着什麼？

李春玲：規模一定是有益的，因為足夠大的規模就有足夠大的影響力，是行業話語權，是成熟商業模式的基礎，在經營過程中，也使得談判的溢價能力變強。但具體而言，物業行業有很強的地域性，尤其是非住宅更加如此。

我們也在追求規模，但一定是理性的、有策略的追求，不會為了規模而盲目擴張，還是有針對性的，要相對去考慮。

銀城生活雖然規模小，但很有自己特點。發端于房地産企業，但我們五年前就是一家完全市場化的企業。

2015年在和集團确立發展規劃和方向的時候就想得很清楚了，市場化是銀城生活未來的前途，如果沒有市場化就沒有銀城生活的未來，也沒有未來行業的地位。

觀點地産新媒體：除了收並購之外，銀城生活還會通過哪些途徑去擴大規模？

李春玲：市場拓展仍然是主要渠道，不排斥並購。銀城生活在今年1月份迅速並購了一家南京最大醫院物業，所以並購也作為适度擴張規模的一個主要的渠道。

並購主要會選擇業态的補充，完善業态的類型，或有良好市場前景的業态類型。

另外，地域的戰略可能會優先在南京地區，不同的區域有不同側重的模式。在南京還是以拓展為主，因為已有好的市場口碑和客戶基礎，銀城生活确實是一個二手盤的運營專家。在省内其它區域，如蘇南或淮海區域，對並購的機會也不會放棄，會通過並購來拿。

除了並購渠道外，還有一個渠道就是資源整合，這一點也很重要，這個主要用在非住宅物業上。非住宅物業市場競争會非常激烈，毛利會越來越薄，如果說通過資源整合的形式來做非住宅業務的拓展，有良好的對價水平，同時又有比較好的續約保障，能保障非住宅業務适度發展。

但其實以並購為主的頭部企業，有一個問題一直都沒有解決，就是購易並難。業績對賭期結束後，並購的母體有沒有想好怎麼整合它？業務、企業文化、價值觀、團隊的整合都難如登天，所以購易並難就是這個行業目前的現狀。

現在機會來了，因為房地産行業的窗口期快結束了，最典型的變化是增量市場增長速度已是負數，存量市場越來越大。存量市場和增量市場的此消彼長，會帶來一個現象——所有人都回到統一的起跑線，都要在存量市場上生存，這時候大家拼的是運營服務能力、服務口碑、業主認可等，這才是真實的市場環境。

觀點地産新媒體：銀城生活跟其它同行相比，最大的優勢是什麼？

李春玲：第一是我們是市場化的企業，以市場拓展為主的，靠運營能力、客戶口碑能拿項目。越是難的事情越有價值，銀城生活一個很大的特點是，立志做二手盤的運營專家。

我們的儲備面積只有18%，因為銀城生活全是拿市場上的項目。現在客戶的認知還沒有完全市場化，我一直很清晰地表明一個觀點，去房地産化才是物業行業真正的市場化的開始，才是我們這個行業未來的趨勢。

觀點地産新媒體：銀城生活的特點明顯，非住宅業務特别多。

李春玲：對，住宅和非住宅是用了兩種服務模式。住宅強調居住價值，非住宅強調商務價值。

所以住宅闆塊是“生活+”的服務模式，用“一二三四五”來概括：一是住宅物業的核心價值是居住價值；二是兩個最重要服務主體，即生活顧問和安全門崗；三是三個角色定位，生活顧問相當于網格經理，即網格内的品質督導經理、客戶滿意經理、生活服務經理；四是四個服務管理規範，分别是服務網格化，業務模塊化，模塊專業化，以及管理數據化；五是特種設備模塊、普通設施設備模塊、園林綠化模塊、安全秩序模塊和環境保潔模塊。

非住宅業務有十條産品線，基本上是從每個不同的産業出發，所以非住宅闆塊推行的是“産業+”服務模式，希望能結合“泛行政”和“泛後勤”，根據産業特點做配套服務，要求我們因時而變和因需而變。在非住宅業務上我們有“兩標一特”，每一個産品線都有銀城特色，有服務標準和標杆項目。

因為非住宅業務的地域性強，所以非住宅主要集中在南京和蘇南，其它地區不是特别多，在安徽有一些學校、銀行等其他形式的物業。

做非住宅的邏輯是，一定是做有地域優勢和商業價值的，比如南京的醫院、金融和公園場館業态。不熟悉的暫時不碰，成熟一條做一條。還有産業園區做得也非常多，這也是南京管理規模最大的。

銀城是率先把自己的商業模式和服務模式想清楚的企業之一。

銀城做三塊生意，一是物業服務，二是專業服務，成立了4個專業公司，不單為銀城物業服務，還做To B業務，如為南京頭部企業的園林綠化、電梯和設施設備提供服務。第三是生活服務類公司，有健身、餐飲、裝修、生活平台公司，這些公司都沒有脫離物業本業，一切都圍繞“衣食住行健學娛購金養”這10個字來做的。

第一塊生意是最重要的，第二塊現在已經初具規模，專業的人做專業的事，並且未來一定是這樣的趨勢，第三塊是我們未來的希望所在，這個邏輯是成立的。

首先得先活下來，然後才能活好一點。尤其是資本介入這個行業後，太冒進、太浮躁，人人都說要沖前20。我們努力把淨利做到7%作為一個目標，能做到7%已經很不容易了，因為二手盤太難做，但有價值。

觀點地産新媒體：越來越多的物管企業上市，未來3至5年，行業的發展趨勢會怎樣？

李春玲：未來3-5年，市場化程度會進一步提升，因為存量市場越來越大，不管願不願意，客觀上物業企業是被推着走的。增量市場越來越小，開發商退出的節奏會越來越明顯，會把物業全部推向市場。

另外一個趨勢是行業整合會更快，但整合有兩種結論，一是在業績對賭期結束以後可以有好的呈現，達到整合目的，另一種只是物理上整合，數字上整合，僅有一個大而已，兩極分化會比較明顯！