浦江中國與觀點對話：“後浪”肖予喬的物業與未來 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 “你們有幸遇見這樣的時代，但是時代更有幸遇見這樣的你們。我看着你們，滿懷敬意。”

這是視頻《後浪》中的一段話，寥寥幾分鐘的演講一改往日年輕人“喪”、“宅”、“佛繫”的標簽，用勇敢、熱愛、自信重新定義他們。

該短片也引發衆人對全球化、互聯網化的一代如何通過自己的雙手，去改變世界的思考。

在物管行業，也有不少新一代年輕人展露頭腳。肖興濤之子、浦江中國行政總裁肖予喬便是其中一位“後浪”。

與肖予喬的訪談約在六月一個午後，受疫情影響，只能與這位新朋友在線上見面。

這次對話也讓我們更加了解浦江中國，了解肖予喬眼中物業世界。

離去與歸來

“2005年剛畢業的時候只是想回來看一看，並沒有太多的想法和設想。”畢業于美國紐約州立大學石溪分校的肖予喬就這樣一腳踏進了物業管理的大門，從臨港新城項目副經理開始，與這個行業有了第一次親密接觸。

彼時浦江中國剛剛收購上海外灘物業公司，但此時國内物管行業尚處于比較混沌的狀态、完全以關繫為導向，再加上行業内低價-低標準-低利潤-低效率-低市場化的現狀，讓肖予喬覺得物業管理很難做大，與原先想法有很大差别。

和許多子承父業的例子不同，肖予喬並不甘于現狀，在浦江中國待了不到一年半時間，便選擇離開，自己創業。接下來幾年時間里，他做過房産交易，也涉及過IT之類的業務。

直到OTO浪潮出現，讓肖予喬對物業管理有了全新的看法。

他認為，物流和物業是OTO浪潮有兩個非常重要的闆塊，物流會是O和O之間的橋梁和道路，而物業是O和O之間的牆和門。正是因為看到物業在OTO的浪潮下所起到的作用，2013年肖予喬又重新回到了這個行業。

當時，浦江中國收購了甯波市城市廣場物業管理有限公司部分股權，由他出任城市廣場業管理有限公司新一任總經理。在他的帶領之下，甯波市城市廣場物業管理面積較之前增長了三分之一，並實現了扭虧為盈。

2015年春天，肖予喬回到浦江中國總部，擔任執行董事、常務副總經理；2016年10月，升任為公司行政總裁。

浦江規模之問

規模或許是一個物業公司避不開的話題。市場上更多用規模來看待物業公司的成長性，就如同用銷售額看待房地産公司一樣。

經過多年的發展，物管行業始終沒有出現高市占率的頭部型企業。

肖予喬表示：“我認為未來行業的集中度會逐步提高，出現頭部性企業是可以預見的。然而，和地産開發不同的是，小企業並不會完全被大企業收購。”

在這位後浪眼中，未來物業行業中會出現兩類企業，一類是極大的企業，一類是相對小的企業。兩類企業注重的點不一樣，前者純粹追求規模和標準，後者是講究個性化、小而美，這是兩種完全不同的存在。

今年以來，以碧桂園服務、雅生活為首的物業公司在市場上開啟了“買買買”模式，無論是規模還是業績都出現了較快增長。随之而來的是股價水漲船高，市值達到歷史高位。

對于物業股的飛漲，肖予喬顯得較為冷靜。他指出，像碧桂園服務、雅生活的市值其實很大程度取決于背後地産母公司的實力。因為有足夠資金介入這個行業，所以在資本市場上得到比較好的反饋。

不同于上述物業公司，浦江中國是一家純粹的第三方物業公司，沒有地産母公司帶來的服務面積增長。縱觀近三年浦江中國的營收，復合增長率為16%，處于正常水平。在港交所上市2年多時間，浦江中國的存在感一直不高。

其實今年以來，浦江中國也做了不少並購。值得注意的是，這些並非物業項目公司，而是負責安保服務、清潔服務的公司。

“作為純粹的第三方物業公司，浦江中國更關注的是自身産品優勢和行業實力，我們希望有比較好的結構和産品組合提供給業主。”肖予喬認為，規模對于浦江中國來說固然很重要，但是不能一味依賴于對同行的並購。

此外，對于非居物業公司來說，通過並購來擴大規模而屏棄品質，是不可持續的。因為居住物業和非居物業的服務對象有着很大差别，住宅面向多業主，而非居是面向單業主的，達成意見相較之下更為簡單。

同時，非居物業對安全保障、産品質量、服務要求也很大程度上高于前者。一旦品質下降，即便收購了項目，也不一定能保得住。

相比于並購物業項目，浦江中國更傾向打通産業鍊，目的是讓整體産品結構更豐富，讓不同的專業公司完成各自的專業任務，再通過這種自我成長方式來實現增長。

此外，浦江中國還通過和國有企業包括與政府合資、合作的方式，進入當地的物業市場，並且獲取當地的項目。

肖予喬表示：“由于和政府合作，所以控股的公司相對少一些，導致在上市公司報表中體現得不是很完善。”

科技賦能未來

作為全球化和互聯網浪潮下的一代，在整場對話中，肖予喬提及最多的是“信息化”。

“無論是住宅還是非居，信息化繫統、數字化繫統、科技手段都是必須要走的路。”按照肖予喬的話來說，目前物業行業是勞動密集型行業，過度依賴于人。而人又是最不可控的，所以在標準化程度和産品繫統收入方面比較弱。

肖予喬向我們講述了日本東京建屋的管理體繫：與傳統物業管理公司需要分别招十幾個保安、十幾個保潔不同，在東京建屋的體繫中，整個樓宇真正管理者只有一個人，所有的業務全部專業分包。而那些外包公司則單獨承擔獨立的業務，向樓宇管理者統一匯報，各自會解決過程中發生的問題，無論是保安、保潔還是功能設施設備，非常井井有條。

國内目前還沒有做到這一步，但是物業公司還是起到了比較大的作用，恰恰是因為還沒有特别好的專業分包，無論是保安、保潔，還是功能設施設備，需要物業公司在上面再把一層關來解決所有問題。

肖予喬表示，任何一個行業都是朝着專業越來越精細、分工越來越明确、成本越來越低的方向發展。而信息化繫統就是一個更加清晰、更加專業化、更加智能的工具，未來甚至會成為我們超越其他國家的一個核心手段。

近幾年來，浦江中國不斷加大了信息化方面的研發和投入，特别成立了介谷科技，研發動态物業模型（DBM），将樓宇全數字化、智能化，並通過可視化和物聯網（IoT）部署的方式将設備、能源、人員、監控、環境等内容結合。

此外，浦江中國還自主研發了設備設施運維平台（POMS），對工程設施運營維護的過程和結果進行量化。

對于浦江中國在科研方面的投入，肖予喬認為這些投入最終一定會與産出成正比。

以智能攝像頭為例，“假如一個攝像頭能夠省去一個崗位，每一個崗位就是三到四人，假設一個人的成本在4萬元左右，就是28萬元，一個攝像頭的成本也就一兩千元，再加上後台管理成本平均三千元左右。”不僅提升工作的效率，還能幫助公司降低成本。

他補充到：“在不久的将來，可能在一兩年内會看到明顯的成果。”

肖予喬堅信，物業最後會成為一個概念，基于人們對樓宇管理中邏輯的理解，及應當做的一些流程及規範的理解，而這個理解的最終執行者會慢慢由人轉變為繫統、智能化體繫以及智能化工具。

以下為觀點地産新媒體對浦江中國行政總裁肖予喬先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：物業作為保護家庭起居、生活、外出服務的第一道門檻，您認為疫情對物業行業，對浦江中國帶來了哪些改變？

肖予喬：分兩個觀點看這個問題，一個是直接影響，一個是間接影響。

日常管理過程中大樓的消殺、進出口方面受到了直接的影響，同時我們的業主、客戶對物業的重視程度得到了大量的提高，他們也深刻認識到物業管理在日常生活中所應當起到的作用。

間接影響是對公司業務造成一定的萎縮，但是這個是短期的，沒有太大的問題。

觀點地産新媒體：疫情對于住宅類物業有促進作用，像保利物業和碧桂園服務的市值都到了比較高的階段，您如何看待這種現象？

肖予喬：保利物業和碧桂園服務市值高，很大程度取決于背後地産公司的實力。因為母公司是以地産公司為背景，有足夠資金介入這個行業，並且能夠在資本市場上得到比較好的反饋。

浦江中國作為商住物業管理公司，不能說疫情對我們有比較大的打擊，在這個過程中個别項目會受到影響，但是並不是受打擊的狀态。

從長遠來說，各行各業對物業理解的深度加強，無論是對住宅，還是對非住宅物業行業都是正面的影響，只不過碧桂園服務和雅生活、保利物業背後有資本的助推，再加上一段時間大家對物業有更深刻的理解，對股價有比較大的幫助。

觀點地産新媒體：浦江中國也做了比較多的並購動作，但是往往會收購一些産業鍊上的公司？

肖予喬：作為純粹的第三方物業公司，我們的打法和其他物業公司不一樣，更關注的是自身産品優勢和行業實力，希望有比較好的結構和産品組合提供給業主。

規模對我們來說重要，但是規模拓展不能一味地依賴于對同行的並購。

我認為在非居中是不可持續的過程，非居很大程度上對安全保障，對産品質量，對産品服務的要求非常高。因為非居是單業主的，居住是多業主，多業主達成統一不那麼簡單，單業主達成一個意見還是非常簡單。

我們始終認為質量、産業鍊結構、産品結構、品質、口碑是最受關注的，打通産業鍊的目的是讓我們整體産品結構更豐富，有各自的專業公司完成專業的任務，今後再通過更健康的自我成長的方式來實現增長。

觀點地産新媒體：萬科、龍湖、綠城等都想進軍城市服務這一領域，怎麼看待以住宅物業為主的公司參與到非住宅物業和公共物業管理中的競争？

肖予喬：我個人認為要分兩塊，第一，先說城市服務的概念。浦江現在的定位也是城市服務商，但是我們的打法和萬科們可能不太一樣。

在一個城市中有很多組成部分，有很多細支，我們沒有辦法取代政府對整個城市的綜合性服務和運營，但是可以幫助政府在細支和分支環節中起到一定的輔助作用，這是我們對城市服務的定義。

第二，對以住宅物業為主的公司在非居領域的競争，目前在上海和其他地方可以看到，非居物業很多都是通過政采招投標，通過國有企業招投標的程序來做一些内容，目前和萬科、綠城服務、雅生活、保利物業遇到的概率極低。

他們對非居的做法還是自己開發的一些商業樓盤和辦公樓，並沒有參與市場上關于非居和商業物業的競争。

非居和居住還是有很大的差異，對樓宇的設施設備管控、管理，對安防的要求，對特殊事件、特殊時期的安排和居住物業完全不一樣，和居住物業只關注居民的服務完全不一樣，復雜程度也完全不一樣，有一定門檻。

這些企業要想進入非居領域，並且要能夠成為比較有力的競争者，還是需要一定的時間轉變他們公司内部的經營模式和運作機制，才有可能真正成為競争者，目前來說我還不是特别擔心。

觀點地産新媒體：公司在住宅物業方面的增速這幾年有所加快，對于未來住宅物業有什麼樣的規劃？希望做到與非居物業兩架馬車並駕齊驅嗎？

肖予喬：首先，我不認為住宅物業能夠提供比較高的利潤，住宅物業利潤遠低于非居物業。

第二，住宅物業增長比例的波動，不是來源于我們對于住宅物業這塊的加強，而是來自于我們居住的比例非常小，所以有一兩個新項目進來就會對這個百分比産生很大的波動。

第三，在居住物業方面我們不是主動出擊，很多項目是主動找我們，我們是被動的行為。

兩到三年以後不排除會在住宅物業方面進行布局，因為未來的趨勢會發生變化，由居委會自治對小區進行管理，然後做專業業務分包是未來的一個導向，而不再像現在這樣物業分包的狀态，這個目前在上海有比較明顯的趨勢。

觀點地産新媒體：行業内始終沒有出現比較大的公司，市場占有率沒有像房地産頭部企業比例那麼高，怎麼看待這個行業未來的走向？

肖予喬：我個人認為按照這個趨勢發展下去行業一定會出現TOP企業，但是和地産開發不一樣，不會說小企業完全被收購。

今後會出現兩類企業，一類是極大的企業，一類是相對小的企業。注重的點不一樣，一個純粹論規模和標準，一個是講究個性化，小而美，會有這兩種完全不同的趨勢存在。

但是我認為行業的集中度會逐步提高，在可預見的未來是必然會發生的事情。

觀點地産新媒體：信息化管理、由專業的人來做專業的事，這是我們未來認為物業未來的樣子嗎？

肖予喬：我個人認為目前物業行業是勞動密集型行業，過度依賴于人，而人又是最不可控的。

酒店服務業標準化程度很高，但是酒店服務業整體收入和物業體繫還是不太一樣，這兩者的本質性區别導致物業這個相對比較低收入的勞動密集型行業，在標準化程度和産品繫統收入方面比較弱。

我們認為一個好的管理企業一定是在標準的基礎上，在安全防患性和機制上一定要達到比較高的標準，信息化繫統一定是達成這些標準最核心的一個手段。無論是住宅還是非居，信息化繫統、數字化繫統、科技手段都是我們今後不得不走，必須要走的路，這個方向不太可逆。

我相信物業最後是一個概念，基于我們對樓宇管理中的邏輯的理解，及應當做的一些流程及規範的理解，而這個理解的最終執行者會慢慢由人轉變為繫統，轉變為智能化體繫，轉變為智能化工具。