樓市調查 | “寂靜”萬頃沙

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2020-07-29 20:29

  • 市場上最普遍的看法是,萬頃沙真正發展成熟還需要5-10年時間。

    觀點地産網 近段時間,位于南沙萬頃沙的恒大陽光半島成為廣州市内最火熱的樓盤,無論從媒體宣傳或坊間口耳相傳上。

    其剛于7月18日正式開啟認籌,吹風價約1.8萬-2萬元/平方米。現場盛況空前,據了解由于看盤的客人實在太多,售樓處的玻璃門、微縮模型均受到不同程度的損壞。

    不過按最新情況,恒大陽光半島的預計銷售價格已經提升為2.2萬-2.5萬元/平方米。雖然客人能享有一個雙重折扣,包括參與認籌就能享受的開盤額外9折。“價格看起來有點高了。”有業内人士提出。

    但這似乎並未影響該項目的受歡迎程度。如果現時致電購房熱線,你會注意到售樓現場依然人聲鼎沸,接通電話的銷售人員說話時總是不自覺提高音量。

    遠郊大盤模闆

    讨論一個樓盤首先要從區位談起。萬頃沙歷史上先後跟随南沙隸屬東莞、珠海、中山,最後劃歸廣州。它在2002年3月吸納新墾鎮之後成為廣州最南端的行政區。

    2015年4月南沙自貿區挂牌,萬頃沙被規劃為“萬頃沙保稅港加工制造業區塊”,總建築面積控制在1019.5萬平方米,範圍内或附近預計落地的重點項目包括保利電商港、粵港澳大灣區精準醫學研究院、駿德物流中心、珠江科技園、美的工業園,以及恒大汽車城(新能源汽車整車研發生産基地、新能源電池研發生産基地、電機研發生産基地三大基地)。

    恒大陽光半島前身是萬頃沙2019NJY-10、2019NJY-11兩宗相鄰地塊,位于萬新大道與紅蓮路交界靠海一旁。

    它們由恒大集團于去年8月份以底價57.3億元拿下,基本上屬于南沙造車基地的配套宅地,兩地點之間相距約4公里。10号地塊24.23億元成交,樓面價9554元/平方米;11号地塊成交價33.07億元,樓面價9801元/平方米。

    目前根據方案,恒大陽光半島占地面積23萬平方米,容積率2.74,總建築面積約65萬平方米。規劃50棟住宅,主推72-117平方米建面的二至四房單位。

    與所有遠郊大盤一樣,恒大陽光半島追求在小區内解決住戶基本的生活問題。除配備一所18班幼兒園、一所30班小學,及3.1萬平方米五層商業中心外,“我們有17萬平方米歐式皇家園林、雙鉑金會所……坐擁13km一線海岸線,10米親海。”樓盤宣傳冊顯示。

    恒大陽光半島将“交通優勢”作為項目的宣傳重心,号稱“3地鐵3城軌2高鐵,30分鐘到廣深。”但實際上最主要的賣點是建設中的廣州地鐵18号線和深中通道。

    其中,廣州18号高速地鐵線預計2021年開通運營。它于2017年開建,線路全長62.7公里呈南北走向,從廣州東站,經珠江新城、琶洲,一路向南進入番禺萬博商區、番禺廣場,最後到南沙區橫瀝、萬頃沙。

    萬頃沙站是18号線的終點站。萬頃沙站目前規劃為深茂鐵路、南沙港鐵路、贛深客專南沙支線,肇順南線、中南虎等城軌以及地鐵18号線和15号線(南沙環線)的綜合樞紐,定位為廣州南部一座十分重要的交通要點。

    深中通道則東起深圳市寶安區鶴洲立交,西至中山市橫門樞紐,路過南沙時會有一條連接線:萬頃沙支線。深中通道預計最早在2023年建成,一說是2024年。

    “不過,用地圖看恒大陽光半島距離萬頃沙地鐵站,本身就隔了差不多3.6公里。”有參與看房的買家告訴觀點地産新媒體,萬頃沙地鐵站由于未建成,現時是用18号線萬頃沙鋪軌基地作參考。實際體驗起來,“開車快的話5-6分鐘,步行可能30分鐘起步”。

    而深中通道,是通過萬頃沙支線鍊接南沙,基本只考慮駕車。公開資料顯示,萬頃沙支線全長10.84公里,起于南沙港快速的新墾互通,先向西後轉向南,沿萬環西路中央分隔帶布線,之後穿過南沙濕地,終點接深中通道萬頃沙互通。新墾互通位于百萬葵園附近,目前從恒大陽光半島開車到百萬葵園大概需時20分鐘左右。

    “項目配套還可以,但周邊生活氣息不算太好。”上述人士稱,說的難聽一點,項目周圍有點偏僻荒涼,恒大陽光半島附近基本都是綠地和馬路,有一些小賣部和小餐飲店,最近的設施是保利電商港。

    買樓買紅利

    “一開始放出來的風聲大概1.8萬-1.9萬起步吧。”廣東中原地産項目總經理黃韬說,目前銷售人員對外稱預計售價2.2萬-2.5萬元,有可能是營銷策略的一部分,“如果最近認籌的情況比較理想,項目整體關注度提高了,它可能會将放風的價格提高。”

    “如果要走量,我覺得2萬左右是比較适合的。”黃韬認為就算是比較好的單位,例如望海朝向好的高層,“要賣到2.5萬均價,還是有點虛高。”據了解,恒大陽光半島合共能供應約5048個單位。此次首期推出11棟樓,共計1253套,其中11、13、15、16、17、18棟為看海樓棟。

    “其實我覺得2.2萬-2.5萬應該也算合理。”合富輝煌(中國)廣州區域南沙公司總經理羅俊傑則表示,主要是項目拿地價格已經接近1萬元。

    目前恒大陽光半島周邊在售的項目不多。離萬頃沙站更近(直線距離1.5公里)的鴻成·珠江玥項目此前在售均價為2.3萬元/平方米。偏遠一點的珠江源昌花園1.85萬元/平方米。在珠江源昌花園附近,但靠近主幹道萬新大道的城投·首築花園此前在售均價亦約2.3萬元/平方米。

    不過恒大陽光半島是全新盤,“地價已經擺在那里了”,羅俊傑稱。不久前的7月20日,中建地産以總價11億元拿下珠江街2020NJY-7号地塊,成交均價已達1.01萬元/平方米,未來項目價格只會更高。

    就廣州市内而言,南沙目前與增城、黃埔、花都都屬于價格和産品都迎合剛性需求的地區。資料顯示,自2015年挂牌到2019年,南沙新房房價從1.05萬元/平方米上漲至2.03萬元/平方米,漲幅約93.6%。而今年7月份,南沙區一手住宅均價約為2.5-2.6萬元/平方米。

    “南沙性價比還是比較高的。”黃韬表示,但現在買恒大陽光半島自住肯定是不實際,周邊不成熟,“就算在南沙中心區上班,在萬頃沙買房都算遠了。”據了解,從蕉門區府到恒大陽光半島,走鳳凰大道、萬新大道路程約18.5公里,理論上需耗時半個小時。

    如果需要住得舒适,其實配套更成熟的金洲-蕉門闆塊、南沙灣闆塊,或離廣州市中心更近的黃閣闆塊都有更好的選擇。

    “我想超過一半以上都是投資,買來布局。”黃韬表示,萬頃沙無論如何都有自貿區的概念加持,“便宜嘛……有些人資金有限,不知道投哪里好。”

    “整個南沙未來我都是看好的,但沒有那麼快,萬頃沙在南沙當中也是比較靠後的。”黃韬覺得,就算放眼整個南沙,它的産業、人流還是在引進當中,處在一個發展的過程。“萬頃沙要再給些時間。”

    目前,萬頃沙居住人口只有不超過6萬。市場上最普遍的看法是,萬頃沙真正發展成熟還需要5-10年時間。

    “畢竟現在買的是紅利階段。”羅俊傑說,現在可以以相對比較低的總價入手萬頃沙,或者是橫瀝島,都是一個很好的時機。“畢竟現在萬頃沙的價格跟中心區還是一定差距的,一旦成熟了,價格可能又不是現在的價了。”

    所以投資客多也是可以理解的,“前期相對來說可能投資的客戶會多一些。”他認為,“當一旦整個片區成熟,包括項目交樓之後,我估計在中後期的銷售過程中,其實還是會有剛需自住客到那里買房。”

    如果按長遠的目光來說,萬頃沙最核心的剛需購買力會來自萬頃沙内部工業、基建項目,以及龍穴島南沙港區的員工。恒大陽光半島旁邊在建的紅蓮跨海大橋,未來直達龍穴島,再沿凫洲大橋則可到達南沙灣、金洲、蕉門等區域。

    但目前的情況,萬頃沙購房的主力群體會是投資客居多。“只是房子抓在手里的時間會比較長一點。”黃韬提出。

    深圳來客

    恒大陽光半島備受坊間關注的原因,還包括據說該項目吸引了大批深圳來客。有聲音指,在7·15新政之後深圳購房需求大量外溢,其中絕大部分被吸引到南沙。

    資料顯示,深圳住建局等八部門7月15日聯合發布《關于進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》,對住宅限購年限、深戶購房條件、夫妻離婚追溯期、非首套房房貸、豪宅稅等方面,作出了更嚴格的規定。

    最近确實多了一些深圳人過來咨詢看房,“有一部分增量,但算不算有一個很直接的關繫?”羅俊傑說,其實也不然。

    羅俊傑透露:“南沙本來就有不少深圳跟東莞客的存在。”不消說深中通道,“這批買家通過虎門大橋來到南沙其實還是很方便的,並且南沙在價格上也有合理的一個梯度。”

    即比較便宜,就像人們常說的:深圳本身樓價這麼高,深圳客再怎麼投資也是賺的。

    “深圳人比較看重規劃,看重概念。”黃韬補充到,深圳人談對廣州的認識,南沙會比較出名,“(相同價格的)清遠、花都、金沙洲之類,他們都不熟悉,太遠了。”

    2019年12月13日,南沙區住房和城鄉建設局發布《關于進一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知》,放開了南沙的購房條件。

    據了解,目前外地人(非港澳居民)想在南沙買房:第一,最直接的方法就是入戶廣州;第二,可以申請廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡;

    第三,則可以看自己符不符合“在南沙區工作、學習的人才”的條件:具有本科及以上學歷;具有中級及以上專業技術資格;具有中級及以上職業資格;具有可聘任為中級及以上專業技術職務的執業資格。

    “南沙整個發展其實還是全國性的。”羅俊傑表示,認購資格放松了,除深圳人外“全國很多高素質的人群也會陸陸續續的過來南沙投資或者置業”。

    回到恒大陽光半島本身,另有業内人士告訴觀點地産新媒體,其實真正認購該項目的深圳人估計不會太多。因為考慮到深中通道建成通車的時間尚遠,以及未來通道的通勤資費。

    明年建成的18号線,對廣州市區購房者來說吸引力會更強。“設計最高時速160公里每小時,恒大陽光半島能快捷到珠江新城。”所以預計來自18号線沿線,即天河、番禺的買家會比較多。同時,靠海也是吸引市區買家的因素之一。

    總的來說,萬頃沙周邊生活配套不算太好,要不要入手?價格和購買用途可能是最主要的衡量因素。

    “我覺得在未來陸陸續續整個交通樞紐完善之後,包括18号線明年開通,萬頃沙整個拍賣的地價跟土地供應其實是會有進一步的上漲的。”羅俊傑說。

    他表示,南沙目前最火熱的幾個闆塊,例如靈山島尖已缺少大體量地塊挂牌,基本上都已經開發完畢,未來的供應主力會是橫瀝島(明珠灣起步區)和萬頃沙這邊。“下一階段就是橫瀝島跟萬頃沙土地的發展,無論從商業也好,工業用地也好,或者是其他配套用地也好,都會往這邊靠。”

    根據廣州市規劃和自然資源局公布《廣州市2020年建設用地供應計劃》,南沙區2020年計劃推出的15宗宅地,面積134.6萬平方米,萬頃沙就占36%,橫瀝占5%。

    撰文:劉子棟    

    審校:劉滿桃



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