張來與觀點對話：復地産發的賽道 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 穿過擁有四百余年歷史的上海豫園，經小路沿着低矮的牆往前走，綠蔭之後是聳入雲端的高樓，擡頭望不到頂。

這座復星總部所在的高樓名為BFC外灘金融中心，也是復地當年從0到1建起的一座上海地標。

短暫等待後，張來夾着一本厚厚的筆記本和幾份紙質文件迎面走來。

大衆對于復星及其創始人郭廣昌的故事並不陌生，而對于復星生态繫統内智造“蜂巢城市”的旗艦——復地産發集團，我們倒有着許多的好奇。

這個炎熱的上海正午，我們與張來進行了将近一個多小時的對話，他語速飛快，有着清晰的邏輯。

近20年的工作為他積累了豐富經驗，張來的工作一直沒離開過“産業”二字，這也正是他的職業理想。

有别于傳統

作為復星旗下豫園股份的城市功能産業闆塊，復地産發的賽道有别于傳統的開發商。

自2018年7月豫園股份完成重大資産重組後，對于業務細分更加清晰：在豫園股份的産業地標業務下，設有三個産發集團，分别是復地産發、星泓産發和雲尚産發。

對于復地産發的定位，張來解釋道：“復地産發将自己定位于‘蜂巢城市智造家’和‘幸福場景營造家’，我們主要就是圍繞着家庭消費來進行産業布局的，這是堅守的方向，也是一個主賽道。”

圍繞主賽道，復地産發的産品線目前主要為五大“蜂巢”，包括健康、金融、旅遊、文化、智慧蜂巢。不同于恒大做産業地産涉及汽車、醫療、文旅等方面，復地産發目前專注于這五個産業賽道，同時還會有一些相互結合或交叉的過程。

我們很好奇“蜂巢”這一名字對于復地産發，甚至之于復星的意義。

張來一邊用手比劃，一邊說道：“‘蜂巢城市’是復星提出的産城一體解決方案，就是産城融合的概念，它不是孤立存在的，相當于復星生态的延續，可能一個産業項目相當于一個小蜂巢，幾個産業項目就是一個小生态，整個蜂巢就形成了。”

在復地産發的邏輯里面，項目落地要聚焦核心城市和優勢産業，結合各城市特點，因城施産，做好存量項目的同時，着力拓展新項目。

“首先是從考慮哪些産業能落地開始，重點看産業落于這個城市、這個區域的可行性，然後再判斷項目如何盈利、把控風險以及退出機制等，這是我們不同于其它傳統房企的一個最重要地方。”張來詳細描述復地産發的開發模式。

張來也提到，復地最早起家于房地産市場，但現已正式更名為“復地産業發展集團”，並把打造蜂巢産品作為最主要方向，從名字開始就脫離地産概念。可見，“産業+地産”的基因，植根在復地産發的開發理念中。

另一方面，復地産發現有的商業、辦公項目體量不小，因此如何充分挖掘資産價值，也是張來團隊所面臨的考驗之一。

復地的節奏

背靠復星的多元投資布局和優質産業資源，讓復地産發從一開始就具備一定優勢。但對于規模，復地産發卻顯得比較克制和理性。

“我們並不追求快周轉，也不一味追求規模。當然規模是很誘人的，但是要支持蜂巢體繫，首先産業要真正落位，滿足城市訴求，然後再打造蜂巢好産品，這是非常重要的前提。”張來表示。

事實上，比起住宅開發，産發項目的打造，要復雜得多，所需開發年限較長，每年的增速可能也不是很快。

張來也表示，現在地方政府在對待一些重點項目時不是特别急迫，甯可留白也不要留下遺憾，政府越來越理性化了，這跟復地産發的發展反而是很契合的。

過去這一年，復地産發也為豫園股份增添了許多新項目，包括長春卡倫湖生态城項目、昆明復地雲極項目、天津濱海高鐵東項目、重慶中央公園項目、南通如東項目、珠海鬥門項目、長沙濱江項目、蘇州相城項目、南京紅山新城項目等。

我們試圖在行業内尋找與復地産發對標的企業，但在張來看來，不論是國資背景的張江高科，還是民營的華夏幸福，亦或是臨港和做傳統産業園的聯東等，實際上很難就整個商業或運營模式跟復星做一個完整的對標。

“但産業發展和項目落位的這個邏輯和方向是相通的，無非是各自專注的賽道不一樣，我們是圍繞五大蜂巢産業賽道去整合不同的資源，所以沒有完全對標哪一家企業作為我們的能力模型建設的標準。”

對于粵港澳大灣區，從去年開始，復地産發便進入加速發展的軌道，先是廣州琶洲的“金融蜂巢”項目結頂，再是拿下珠海鬥門項目這一“文化蜂巢”。而琶洲項目被定位為復星的南方總部，命名為廣州“復星國際中心”，預計于2020年底竣工，目前已啟動招商。

事實上，復星多年前便開始在華南大展拳腳。在與張來聊到復地産發對大灣區的投資方向時，他面露喜色：“未來，在深圳、廣州、中山、佛山順德等區域，甚至惠州、東莞，都會強化蜂巢概念，從增量上面入手，圍繞家庭消費的産業鍊，進行上下遊的延伸。”

以下為觀點地産新媒體對復地産發集團副總裁兼産業發展中心總經理張來先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：今年疫情對于産業地産的影響是什麼？

張來：做産城業務主要是to Business（産業企業）和to Government（有為政府）。

B端主要是企業供應鍊和産業鍊發生一些很明顯的結構性變化。有些企業因為供應鍊偏于傳統，基本零庫存，在疫情之下不能及時復工復産，因此整個供應鍊就斷了。而從産業鍊的角度來講，需求可能會發生倒置，原來很小的需求突然變成一個很大的需求，比如口罩。另外對企業而言，要形成一個新型的互補供應鍊和産業鍊，才有較大的生存空間，這次疫情過後就是産業的大洗牌，能把供應鍊和産業鍊進行重組或優化企業。

G端方面，城市政府也是産城融合的主要客群，未來可能對于一些新業态或新經濟，特别是新基建、5G、人工智能等，這些可能對整個産業有拉動作用。抓住了新經濟業态，就是抓住了城市訴求，也就是未來在這個跑道上，才可能獲得更有效的支持和保障。

觀點地産新媒體：對復地産發的影響體現在哪些方面？

張來：首先，對我們的變化是“蜂巢”的産品線不斷地進行叠代和優化。

從産品角度，因為蜂巢是復地産發最主要的産品，目前主攻五大蜂巢産業，分别是智慧、文化、旅遊、健康、金融，代表了五個未來的跑道。

針對不同地區的項目打造産業集群，通過把握城市訴求，結合産品的變化以及復星生态産業能夠直接賦能的項目，建立産品線。

同樣，文旅、健康等業務也是如此。因為復星在文旅方面有非常強的IP資源，如地中海俱樂部、Thomas Cook、亞特蘭蒂斯，這些都作為蜂巢的旗艦産品，跟政府進行産業方案的落位，然後進行投資和後期長期的運營，這就是我們一個典型蜂巢打法的初衷。

從復星的角度來講，並不是追求業務上的快周轉，還是要支持蜂巢體繫，首先産業能夠真正落位，真正滿足城市訴求，然後再結合起來打造蜂巢産品，這是一個非常重要的前提。

事實上，城市政府也在發生這樣的變化，對待一些重點項目，也不是特别急迫，甯可留白，也不要留遺憾，現在政府越來越理性化了，這樣跟我們反而是契合的。

觀點地産新媒體：下半年的産業政策氛圍是怎樣的？

張來：城市政府首先對一些關鍵的資源和項目也有很深度的思考，要想明白才幹，所以從這個角度來講是利好的，尤其對重視産業運營和産業投資的復地産發說是好事。

因為復地産發不是依靠快周轉起家的産城開發商，更多的還是圍繞産業去做。

同樣的，畢竟産城業務也是涉地業務，在一些機會把握上有影響，因為資源都是不可再生的，所以要更加精準地去捕捉機會，不能跟着機會型的項目去走，而是要真正地挖掘什麼樣的資源更适合復星落位，什麼樣的區域更适合復星産業的落位，以及什麼樣的城市政府給出的政策更有利于我們的産業能夠長期持續地在這里發展，這才是我們在前期更應該看重的地方。

總的來說，在投研體繫建設上，更加重視前期的産業研究，産業研究里其中一個重要環節是不斷從内部的産業BD，來反推我們在哪些地方更适合項目落地，在找到這些資源要素的情況下，來跟城市、跟企業深入地談。

從長遠來講，因為我們不追求快周轉，所以還是希望在這上面求穩，求做好産品為主。

觀點地産新媒體：區域和城市選址上有什麼指標？未來重點布局在哪些區域？

張來：這其實跟定位有關，復星是定位于創新驅動的家庭消費産業集團，復地産發也非常看重創新能力和科創産業，因為這是能夠持續發展、能夠持續造血的産業。

其次，復地産發所有的産業布局也是圍繞家庭消費，五大蜂巢是圍繞復星的“健康、快樂、富足”這三大業務闆塊來布局。

從城市布局的空間角度來講，也能直觀感受到我們的項目選址以一二線城市為主，因為三四線城市的消費能力是不強的，或者說持續消費的能力是不強的。

一二線城市有兩個好處，第一，城市規模量級夠大，能承載足夠的年輕人和家庭消費；第二，人口增長每年是維持恒定的，導致圍繞家庭消費的剛需市場是不斷擴張的。

若從産業發展訴求的邏輯理解，消費類産品也有前中後端，對于前端可能是生産、制造型企業，這就不一定非要在一二線城市，可以在工業基礎比較好的城市周邊布局。但中端和後端偏重于服務業、消費類或科技創新的、甚至研發的，這類産業因需要高端技術人才支持，所以很難離開一二線城市布局。

總的來說，基本還是一二線為主，強三線城市作為一個有效的補充。

觀點地産新媒體：復地産發在大灣區有布局嗎？目前發展情況如何？

張來：復星多年前便開始在華南大展拳腳，如在佛山投資了知名的禅城醫院，圍繞禅城醫院還打造了一個健康蜂巢，因為醫療機構可以衍生出很多增值的服務。而復地産發在廣州琶洲有智慧蜂巢項目“復星國際中心”，還在珠海落地了一個“文化蜂巢”項目，是偏商業方面的。

未來，在深圳、廣州、中山、佛山順德等區域，甚至惠州、東莞，都會強化蜂巢概念。

但這一類區域里面，會從增量上面入手，因為復星有一個非常強的投資能力，目前有兩支全國投資名列前茅的基金團隊，可以圍繞家庭消費的産業鍊，進行上下遊的延伸，在大灣區做一些增量，包括生物醫藥等醫投。

有了基金的助力，未來産業增量每年都會有一定可觀的企業落戶。基本上，一個基金落地後帶來的增量還是很可觀的，以醫藥基金為例，每年落2-3個從國外孵化進來的創新藥的項目，還有醫療器械的項目，都是非常務實、能夠落地的。

觀點地産新媒體：和同行比，復地産發有什麼優勢或不同？會有對標的企業嗎？

張來：先回答第一個問題，我們的主業就是要圍繞家庭消費這個來布局産業，這是要堅守的方向，也是一個主賽道。

做任何産業，不會偏離這個主賽道，換成産品線來說目前就是健康、金融、旅遊、文化、智慧五大蜂巢。所有創新或叠代，也是在蜂巢這個跑道的基礎上去做。

其它做産城項目可能有很多産業集群，像有些企業做汽車又做醫療、還做文旅等，但我們不是要跨這麼多界，目前就專注于五大賽道，以及所對應的一線、二線及強三線城市，會細化到區的層面，分析這個區的産業基礎、産業環境及政府所需的産業發展要素，聚焦重點城市的重點區域，以及重點區域的産業機會，這是雙聚焦。

在雙聚焦基礎上實現産業方案，結合着什麼樣的産業能夠落地，能夠有效地獲取資源要素和政策支持，以及怎樣實現投資邏輯的閉環，這是我們的打法上和其他的企業不太一樣的地方。

在項目操盤邏輯上，不要求規模及快周轉，更追求復星産業實打實的落地，根據選址和投資邏輯，産業是優先的，所以重點看産業落地的可行性，這是我們跟其它開發企業有很大不同的地方。

關于對標企業，像國資的張江、民營的華夏幸福，還有臨港、做傳統産業園的聯東等，但實際上很難就整個商業或運營模式做一個完整的對標。但發展産業的邏輯是相通的，發展方向是一樣的，無非是大家專注的賽道不一樣，它可能有些地方是根據不同的情況去整合不同的資源，但我們是圍繞着五大産業賽道去整合不同的資源。所以，沒有完全對標哪一家企業作為我們的能力模型建設的標準。

觀點地産新媒體：在産城項目落地時，累積的重資産會怎麼處理？

張來：對于核心地段的優良資産，會考慮一個長期自持運營，但不排除一些證券化的操作，這種核心資産不會為了短期的現金流的利益進行快速的分割銷售。

但是對于一些量級不是那麼高城市的非核心物業資産，可能就不會做一個長期持有的處理，這也是保證現金流安全的考慮。重資産是否考慮變現也是要分具體情況而言，要分别看待不同城市、不同量級的資産。

觀點地産新媒體：復地産發如何利用復星強大的産業、生态及資源優勢？

張來：這就是内部的産業協同機制。雖然復地最早起家于房地産市場，但現已正式更名為“復地産業發展集團”，正式把打造蜂巢産品作為最主要方向，徹底從名字上就脫離了地産概念。

所以從這上面做了兩方面的深入工作，一是怎樣有效地協同復星内部産業資源。我們有一個大的投研體繫，貫穿整個蜂巢項目從始至終的一個服務體繫，從項目的選址、定位、落地方案、投資、運營以及退出整個周期，都通過投研體繫進行打通。

二是做了一個聯合的BD，可以理解為内部招商，利益共享、風險共擔，也就是在利益機制、考核機制以及運營機制全部打通的基礎上，現在做了1.0版本的産業蜂巢的内部整合。