2020年1-7月中國房地産企業銷售TOP100 ·觀點月度指數

碧恒萬均破3700億，TOP100累計銷售增速首回正

年中搶收大戲已經閉幕，房企的銷售熱情依舊。在疫情打亂前期經營節奏的前提下，房企們已然開始緊鑼密鼓地準備第三季度首月的樓盤供應和推售。

觀點指數發布的“2020年1-7月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示，前7月TOP100房企實現全口徑總銷售金額63363.9億元，同比增長1.7%，累計銷售同比增幅今年首次轉正。

單月來看，TOP100房企銷售7月錄得全口徑總銷售額為11518.7億元，同比增長26.7%，較6月增速擴大12.1個百分點。

數據來源：觀點指數

觀看觀察榜單頭部企業，TOP5的房企分别是碧桂園、恒大、萬科、保利和融創。TOP3房企1-7月累計全口徑繫銷售額均已突破3700億元，其中碧桂園銷售4482.9億元，繼續蟬聯榜單首位。

恒大和萬科分别銷售4108.4億元和3775.0億元。保利、融創排名與上個月一致，分别以2730.0億元、2473.0億元占據榜單的第四、五名。

數據來源：觀點指數

時至7月末，疫情對房企的整體銷售影響情況已經相對較小。體現在頭部房企的銷售金額上，1-7月，TOP20房企中已有13家房企全口徑銷售額同比增速為正，5家房企同比降幅少于5%。

值得注意的是，由于下半年的銷售壓力，年中房企銷售熱情繼續延續，7月單月TOP20房企中有18家房企全口徑同比增速為正，單月銷售增幅最大的是華潤置地，高達88.1%。

權益銷售方面，2020年1-7月TOP100房企實現總權益銷售46081.5億元，同比下降1.7%，幾乎回正；平均權益比例為72.7%，比去年同期下降2.1個百分點。

數據來源：觀點指數

權益銷售榜單顯示，1-7月TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售門檻值分别為2453.8億元、915.9億元、406.0億元、266.0億元、81.4億元。從權益銷售門檻值同比來看，TOP100門檻值降幅最大，說明尾部房企銷售修復時間更長。

銷售面積方面，TOP100房企1-7月實現總銷售面積46311.3萬平方米，與去年同期基本持平。7月單月，TOP100房企實現總銷售面積8289.6萬平方米，銷售均價1.39萬元/平方米，較6月稍有回落。

累計投資增速由負轉正，到位資金持續增長

國家統計局數據顯示，2020年1-6月全國商品房銷售金額為66894.6億元，同比下降5.4%，同比降幅較1-5月收窄5.2個百分點；1-6月全國商品房銷售面積為為69403.7萬平方米，同比下降8.4%，同比降幅較1-5月收窄3.9個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

6月單月，全國商品房銷售金額為20625.1億元，同比增長9.0%，較5月收窄5.1個百分點；全國商品房銷售面積為20700.7萬平方米，同比增長2.1%，較5月收窄7.5個百分點。

從單月數據來看，雖然6月全國商品房銷售金額及面積同比增速有所放緩，但依舊保持正增速，說明房地産行業銷售行情逐漸恢復至常态。

開發投資方面，2020年1-6月全國房地産開發投資累計完成額為62780.2億元，同比增長1.9%，前值為-0.3%，累計開發投資增速首次回正。其中住宅開發投資累計完成額為46350.4億元，累計同比增長2.6%，增幅較1-5月擴大2.6個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

6月單月，全國房地産開發投資完成額為16860.6億元，同比上升8.5%，同比增幅相對穩定，環比增長31.6%。

我們認為，6月房地産開發投資額環比錄得較大幅度增長主要受土地購置費和新開工面積增長拉動。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從4月份開始，由于房企補庫存意願強烈和寬松的融資環境，疊加政府加大優質地塊供給力度，土地市場持續火熱，第二季度單月土地購置費均保持正的同比增速。

國家統計局數據顯示，6月土地購置面積為3213.0萬平方米，同比增長12.1%，環比大幅增長100.6%；6月土地購置費為6117.6億元，同比增長8.1%，環比增長37.2%。

另一方面，房企加快二、三季度推盤節奏，新開工面積也在相應增加，單月同比降幅逐漸縮窄，5月開始回正。6月單月全國房屋新開工面積為28003.6萬平方米，同比增長8.9%，較5月擴大6.3個百分點；環比增長28.7%，較5月擴大17.4個百分點。

國家統計局數據顯示，1-6月，房地産開發企業到位資金83344.4億元，同比下降1.9%，降幅較1-5月收窄4.2個百分點。其中國内貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款、利用外資、其他到位資金累計值分别為13792.2億元、26943.2億元、13201.9億元、26474.0億元、46.1億元、2887.1億元，同比增速分别為3.5%、0.8%、3.1%、-7.0%、8.0%、-19.6%。

由于上半年總銷售額下降，1-6月房企定金及預付款由去年同期的28464.8億元下降至26474.0億元。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

整體來看，由于疫情爆發，3月份房企單月到位資金降至低點，之後在疫情好轉和房企加快推盤和嚴抓現金流的情況下，單月到位資金保持上升。6月房企到位資金20690.1億元，同比增長13.2%，環比增長32.2%。

6月房企到位資金來源中，國内貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款分别為3088.9億元、6837.5億元、3048.1億元、6995.4億元，均高于去年同期水平。

因城施策發揮效力，資金流動性繼續充裕

随着疫情的影響逐步減弱，多個城市集中賣地，土地成交金額持續上升。Wind數據顯示，1-7月，杭州、上海、北京、廣州與南京的土地成交金額都突破了千億，一二線城市的平均土地溢價率達到了12%。

在降準降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現高溢價率土地成交，多個城市出現百億地塊，土地市場熱度持續提升。

面對如此火熱的地市，7月中央召開的政治局會議重新作了定調和調整，在肯定房地産長效機制實施以來取得明顯成效的同時，明确調控總基調依然是堅持“房住不炒”，堅持不将房地産作為短期刺激經濟的手段。

因此，7月以來，杭州、東莞、甯波、内蒙古、鄭州、深圳等房價出現上漲的城市相繼出台房地産調控收緊政策。

從南京的情況來看，繼5月底出現“萬人搖号盤”後，7月份南京的土地市場依然火熱。據Wind數據顯示，南京7月單月成交金額477.86億元。從7月份具體的招拍挂市場情況來看，僅半個月，南京三場土拍合計攬金超450億元，占比超過南京全市上半年出讓金的六成。

7月23日，南京也下發了《關于促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》，以及就通知而做出的九條政策解讀。

其中第一條的措施就是“加強土地市場調控”，明确提出，依據土地市場狀況，加大住宅用地供應力度，合理有序安排上市，優先滿足剛需，穩定市場預期。

同時，為防止土地市場過度競争，提出要繼續嚴格執行“限房價、競地價”政策，尤其是熱點區域，要提高土地市場準入條件，對報名單位資格進行篩選，控制參與土地競買企業數量。

這明顯是為了緩解上半年以來，地市、樓市熱度雙雙上升的局面，通過調控收緊地市，從而緩解樓市問題。

随着調控政策的收緊，接下來的土地市場或許會“冷靜”不少。

另外，房企融資方面，在國内疫情好轉，以及流動性增強的環境下，房企境内融資成本進一步降低，預計下半年資金流動性繼續保持充裕，房企資金層面會進一步改善。

不過，房企還需面對大量即将到期的債券，下半年償債壓力将會創下新高。

可以看到，7月房企發債動作頻繁，表現出對流動性的渴求。Wind數據顯示，7月内地房企海外債券發行27只，較上月增加6只，規模78.125億美元，屬1月以來發行規模和數量上的第二波小高峰。而從發債用途看，主要為“借新還舊”。

分類别來看，一方面是海外債的逐月回暖，另一方面，國内債自7月份以來依然熱度不減，7月房地産信用債發行78只，發行規模683.71億元，創下5月份以來的新高。

在國内外發債熱度增長與償債高峰到來的下，不同規模的房企将出現經營上的兩極分化，未來行業整合趨勢明顯，集中度将進一步提高。