孫元祥與觀點對話:金鵬逆勢上騰 | 博鳌20年

观点地产网

2020-08-01 23:40

  • “這兩年金鵬的主打方向是改善型住房,沉下心來把品質做好,才有資格做改善型住房。房子品質提升後,金鵬的規模還會繼續擴張。”

    編者按:二十年時光,無論是對人的一生還是一個行業的曆史,都是厚重而且無法割裂的。

    對于中國房地産而言,過去二十年是高速發展的黃金年代;對于博鳌房地産論壇而言,二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前,記錄着這二十年恢弘的曆史。

    曆史給我們的最好的東西,就是它所激起的熱情。值此“博鳌20年”之際,觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野,并推出“博鳌20年”系列采訪特稿。

    未來,我們還将繼續見證。

    觀點地産網 “環滁皆山也”,滁州這座城市,因歐陽修的《醉翁亭記》而千古留名。

    創立于1993年的金鵬,如今已發展為多元并舉的安徽前5強的上規模民營企業,孫氏四兄弟的創業故事在當地也是聞名遐迩。近期我們落地滁州拜訪了金鵬控股集團總裁孫元祥先生,并深入了解這家區域領先的皖系房企。

    孫元祥總裁出生在改革開放那一年,他看到了時代的變化潮流,到處充滿發展機遇,四兄弟一起帶領金鵬在改革的浪潮中創造了一個又一個的奇迹。

    從三四線城市滁州走出,金鵬的發展軌迹與其他房企略顯不同。

    從建築裝飾、地産開發到物業服務、文旅、生态環保等,這家全産業鍊綜合性公司擁有的業态包羅萬象,引人注目。

    金鵬在房地産上下遊做了很多努力,不僅将總部遷至合肥,近年還确立了一站式美好生活城市運營商的企業定位,并圍繞美好生活綜合服務實施多元驅動的戰略布局。

    “金鵬不追求規模多大,但是一定要做長久,一定要做個百年老店。”金鵬控股集團總裁孫元祥這樣表示。在對話中,我們能感受到孫元祥身上擁有企業家長遠的眼光和清晰的規劃。

    沉下心來把品質做好,地産暫無上市計劃

    對于疫情之後的發展趨勢,每家企業都有自己的判斷。在孫元祥看來,疫情對地産有一定影響,但購房需求沒有消失。

    “下半年的情況不好預測,如果按五一假期的銷售情況來看,今年銷售水平能維持去年的水平。”據了解,金鵬地産去年銷售過百億。

    事實上,金鵬地産闆塊發展12年,布局的城市主要還是聚焦在蘇皖區域,四省六個城市,分别是滁州、合肥、蚌埠、高郵、商丘及青島。

    目前,金鵬地産在建在售項目面積逾700萬平方米,新增土儲面積200萬平方米,總貨值300多億元。

    孫元祥也提及,規模對整個行業或房企非常關鍵。從投融資角度看,金融機構首先看規模,然後才考慮産品品質、市場占有率等各方面情況。但在金鵬的重要性排序上,品質和規模放在同等位置,而且這兩年對品質要更為關注。

    “這兩年金鵬的主打方向是改善型住房,沉下心來把品質做好,才有資格做改善型住房。房子品質提升後,金鵬的規模還會繼續擴張。”孫元祥這樣解釋道。

    但對于中小房企而言,規模也是發展的瓶頸,金鵬也不例外。

    孫元祥感歎:“現在做千億企業的機會一去不複返,以前機會太多了。”2008年,金鵬地産集團成立,經曆過一段靜默期,據孫元祥介紹,直到2013年以後地産版塊才逐步做強。

    錯失地産黃金十年,要通過接下來的努力追回來,首先是連接資本市場。

    今年涉房企業赴港上市和年中“牛市”話題被持續讨論,上半年已有21家涉房企業赴港遞交招股書,其中有9家為物管企業。

    “上市可以提升整個集團管理水平,也是目前發展的必要。”孫元祥透露稱,金鵬也有這個打算,地産闆塊暫時不考慮上市,先推動幾大地産支持版塊逐步上市。

    具體而言,綠色建築跟節能科技的築工集團,預計在明年或2022上半年有望在國内上市。金鵬物業公司計劃赴港上市,而中鵬環保集團也準備在國内上市。

    “未來,特别是地産要有裝配式建築,有裝配式工廠支持,競争力才會強。”孫元祥給出了自己的判斷,也看到這個行業的發展前景。

    “相關多元化”

    近幾年,金鵬對地産及相關産業的發展加緊提速。2017年至2019,金鵬先後成立了投資、文旅集團,金鵬地産集團總部遷至合肥,随後金鵬商業地産集團成立。圍繞客戶居住的地産開發為核心,布局投資、文旅、築工、環保、商業地産、建設、物業為一體的産業價值鍊。

    “産業鍊未來必定要打通的,所以是相關多元化,暫時不會探索其他新業務。”在孫元祥對“多元化”的戰略布局裡,金鵬是從下遊開始先做好建設,再做房地産,再往上遊做。他表示房地産轉型是必然的,但如果盲目多元化,會造成管理能力跟不上,或感覺這個行業沒有利潤。

    對于城市的選擇,孫元祥也有一個标準:金鵬建設業務發展到哪裡,才會到那裡去布局地産:“這是解決水土不服的問題,建設是排頭兵,通過建設把房地産帶出去,這是一個方向。”

    因此,在金鵬地産的規劃裡,重點發展方向還是集中在長三角經濟圈。至于拿地模式,孫元祥稱,集團拿地模式有三種,一是招拍挂,但不會太激進。

    此外,金鵬通過股權挂牌形式與政府平台公司合作共赢。孫元祥強調,這不是代建模式,是股權合作模式,要有好的運營和品質去帶動其他産業發展,特别是帶動地産行業發展,對推動金鵬地産規模也有利。

    最後一種模式是一級土地整理。金鵬通過商業綜合體的建設和運營跟政府合作,一方面是主動跟有需求的政府商洽,另一方面是政府選擇做産業鍊綜合能力比較強的企業合作。

    商業地産闆塊,金鵬擁有三條産品線,包括玖玖城市廣場、玖玖生活廣場以及玖玖街,分别在合肥、滁州和蚌埠均有建設運營的商業綜合體項目。目前來看,金鵬商業地産的規模仍有待拓展,尚屬“年輕”。

    “未來房地産會做大下遊産業道路,金鵬對發展有信心,過去已經做好準備。對民企來講,要在夾縫中生存,隻有把成本控制下來,提供高性價比的産品,以後才有競争優勢。”

    孫元祥的話萦繞在采訪最後,筆者思緒一直停留在滁州這座山城裡。

    以下為觀點地産新媒體對金鵬控股集團總裁孫元祥先生的采訪實錄:

    觀點地産新媒體:今年疫情對于地産影響大嗎?去年地産銷售過百億,今年能維持去年水平嗎?

    孫元祥:有一定影響,因為在疫情期間,售樓部是關閉的,雖然有一些宣傳說“網上看房選房”,但這個成交率太低了,因為老百姓買一套房非常不容易,還是希望在現場實地感受,停工停業對線下銷售影響很大。

    一旦疫情結束以後,購房需求尤其是剛需還是有的,特别是這幾個月銷售提升比較快。像五一、端午假期都比往年銷售量有所增加,今年下半年情況不好預測,目前看來,銷售情況比較樂觀,今年應當能維持去年水平略有突破。

    觀點地産新媒體:金鵬對銷售規模、排名的看法是怎樣的?有具體目标嗎?

    孫元祥:規模對整個行業或房企非常關鍵,從投融資角度看,金融機構首先可能看的是規模,才考慮産品品質、市場占有率等各方面情況。

    這兩年,房地産走勢是一邊在尋求規模化,一邊也在抗風險。金鵬在排序上,最起碼品質和規模是放在同等位置,這兩年對品質要更加關注和注重。金鵬的主打方向是改善型住房,要沉下心來把品質做好才有資格做改善型住房,才有資格取得更好的規模增長。

    因此,金鵬打造産業價值鍊,把品質做得更好,強化下遊産品和服務能力,從綠色建築、智慧建築、物業服務上綜合打造産品的競争力。提升整個房産品質後,金鵬的規模還會繼續增長和擴張。

    目前規模對金鵬來說是一個瓶頸,主要還是受大環境影響,受各方面政策影響,又考慮到企業安全、人才規模,所以這其實很矛盾。

    現在做千億企業的機會一去不複返,以前的機會太多了。(笑)

    觀點地産新媒體:金鵬目前的融資渠道主要有哪些,此前房企在内地融資是受到嚴格監管的,但最近似乎有放松的迹象,您認為今年房企的融資環境會是什麼情況?

    孫元祥:目前金鵬地産沒有上市,跟上市或國企比,金鵬融資成本應該比他們高。

    融資渠道方面,主要是銀行、信托,但現在信托管理緊。金鵬真正投入房地産是從2013年以後,一直保持較低且合理的融資杠杆。

    今年融資環境整體向好,包括項目貸款做得比較順利,但也受到房地産控制影響,一些信托還是有一定難度。但國家大力支持實體經濟,築工尤其是節能科技、裝配式建築等綠色産業,已成為國家裝配式建築産業基地之一,我們和部分銀行的合作正是通過綠色金融來獲得融資支持。

    觀點地産新媒體:會考慮上市嗎?

    孫元祥:上市可以促進整個集團管理水平,也是現階段發展的必要,因為這個非常關鍵。

    金鵬是把下遊集團,包括綠色建築跟節能結合起來成立一個築工集團,這個集團将在明年或者後年上半年在國内上市。

    除了築工集團,金鵬還計劃推動物業公司赴港上市,另外中鵬環保也準備在國内上市。

    目前這三個集團的上市都在推動中,最快完成的應該是築工集團,第二是中鵬環保,預計到2022年把物業集團推到香港上市。

    觀點地産新媒體:金鵬拿地模式是什麼?

    孫元祥:目前走差異化道路,集團拿地模式有三種,一種是招拍挂,我們不是太激進,以穩健經營為導向。

    第二,通過和政府平台公司合作,政府需要有開發、建設和運營經驗的企業去打造地塊,金鵬通過股權挂牌形式跟政府合作,這不是代建模式,是股權合作模式。要有好的運營和品質去帶動其他産業發展,特别是帶動地産行業發展。

    最後一種模式是一級土地整理的形式。

    金鵬也做商業綜合體,通過商業運營服務能力跟政府合作,一方面金鵬主動跟有需求的政府溝通,另一方面是政府會選擇做産業鍊綜合能力比較強的企業一起做,甚至會存在對賭的形式合作。作為一站式美好生活運營商,我們也是希望為政府和社會,提供解決複雜問題的系統方案。

    觀點地産新媒體:頭部房企也選擇在二三線布局,您會感到有競争壓力嗎?

    孫元祥:整個國家大環境有“兩難”,一是房企沒辦法像過去跨越式發展,二是不能過度利用杠杆去發展,有一定限制,利用金融手段,管理非常嚴。想快速做大規模,資金杠杆率要高,每個拿到的項目都要融資。

    所以現在有經營壓力,大環境的影響給金鵬最大的壓力是限價,對房地産企業來講,盲目擴張風險是非常大的,有的企業預測政府今年下半年會把房價放開,拿的面粉(拿地)價格跟面包價格(樓價)基本差不多,所以也是風險所在。

    金鵬走差異化道路,但在和企業合作方面,如果雙方都要規模,這兩個其實是有利益沖突的。

    觀點地産新媒體:金鵬地産業務主要集中在四個省,有布局其他省份的想法嗎?

    孫元祥:目前來講,又想做規模,又想節約成本,所以金鵬的建設業務發展到哪,才會想到那裡去布局地産。

    這是解決水土不服的問題,建設是排頭兵,通過建設把房地産帶出去,這是一個方向。

    第二,房地産重點發展方向目前還集中在長三角經濟圈。

    觀點地産新媒體:金鵬目前有八個子集團,涉及文旅、築工、商業地産、物業、地産等,怎麼看待多元化發展?地産轉型前景在哪裡?

    孫元祥:集團是相關多元化,是圍繞房地産的産業鍊在做多元化,包括規劃設計、開發、建設、運營這四個産業,是跟房地産密切關聯的,這種産業鍊未來必定要打通的,所以叫相關多元化。

    如果盲目多元化,比較麻煩,會造成管理能力跟不上,難以盈利。金鵬目前還是圍繞品質核心打造這四個産業,沒有探索其他新業務。

    房地産轉型是必然的,随着城市化建設發展,長期來看房地産總量會壓縮,企業一味追求規模,做大了反而市場需求在縮小的時候,轉型就很難。

    大部分房企都在轉型,比如碧桂園在做機器人、恒大造車等,這是考慮未來轉型去布局的,對目前房地産發展有促進作用,畢竟投工業了,肯定要有很多用地和城市配套。

    金鵬的打法是從“房地産開發商”走向“城市綜合服務運營商”,先從下遊開始把建設做好,再做房地産,做好以後往上遊做,一步步走,這樣管理能力強,逐步建立起确定的資源優勢。一站式生态産業鍊服務能力,大大提升與政府及行業合作的便利度。

    觀點地産新媒體:您怎麼看房企的高周轉模式?如何規避高周轉帶來的問題?

    孫元祥:我不贊成執迷于高周轉模式,這肯定有問題,不符合行業規則進行高周轉,肯定不好。

    首先,追求快周轉,可能是節約成本,總包企業要考慮自己利潤,每個企業都要靠利潤來發展,若目标不一緻,僅考慮到把工期縮短來節約成本、實現利潤,會導緻很多問題。

    觀點地産新媒體:未來想把金鵬打造成什麼企業?

    孫元祥:企業整體還是務實的,也有實幹精神。

    房企粗放的年代已經過去了,标準化也屢遭诟病,外來企業要了解當地需求才能發展,對投資的而客觀判斷和資源整合能力非常關鍵。

    現在頭部房地産企業到滁州或合肥,首先都有意與金鵬産生合作。金鵬最大的優勢是務實、接地氣,又有比較完善的産業鍊,解決問題能力強。因為優勢互補,合作能為雙方帶來很好的發展紅利。

    我們持續在做的是,希望通過“投資、開發、建設、運營”四位一體化經營,使我們的客戶、合作夥伴、政府乃至社會獲益,讓客戶資源随着産品和服務延伸發展起來,在住好房子的基礎上,滿足人們在居住的環境、舒适性、商業配套、客戶服務等方面,提供全生命周期的服務,滿足品質生活的更高需求,通過高品質、多元化的産品與服務,打造一站式美好生活城市運營商。

    金鵬的目标很明确,用工匠精神指引,做一個百年企業,這是所有金鵬人的目标;不一定追求規模多大,但是一定要做長久,一定要做個百年老店。

    撰文:鄭培茵 武瑾瑩    

    審校:勞蓉蓉



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