蔣安綽與觀點對話：綠城小鎮的理想與現實 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網 國人喜歡喝茶，以茶待客是禮儀之道，在杭州西湖更甚。

見到綠城小鎮集團總經理蔣安綽時，二話不說便把我們招呼至茶桌前，展現娴熟的操作技法，從暖杯、取茶、醒茶到泡茶、倒茶、品嘗，茶入喉，口感甘醇，精神也為之振奮。

先是聞茶香，輕吹茶杯面，蔣安綽呷了一口茶，開始進入話題：“疫情對小鎮集團的影響並不大，反而有促進作用。”

他似乎比較滿意，2020上半年小鎮的銷售額遠超預期，半年度指標早已超額完成。

這是采訪的開端，在近2個多小時對話中能感受到，綠城小鎮集團的發展更像是綠城發展史的一部縮影，只是這當中跌宕起伏的故事，沒有比當事人更清楚的了。

若以2016年成立的時間算，綠城小鎮集團還很年輕，但事實上，綠城在小鎮業務上已經探索了十余年。

回憶過去時，蔣安綽道：“2014年後想明白，2015年重新發力，所以小鎮在2016之後過得還是幸福的。”

作為老綠城人，蔣安綽一直憧憬着綠城小鎮的未來。

起步與挑戰

“最痛苦的是發展初期，因為十幾年前只有大型社區、理想之城等概念，沒有小鎮的确切提法。”小鎮從無到有的發展過程，蔣安綽仍歷歷在目。

據觀點地産新媒體了解，2003年綠城打造的首個大型社區海甯百合新城，是綠城小鎮的雛形。

随着小鎮樣闆的推進，管理層開始對小鎮概念有了認知後，綠城小鎮集團遇上最困難的周期。蔣安綽認為，2011年至2014年，因為市場和企業發展遇到的一些變化，大家還是半房地産思維和半小鎮思維，小鎮的概念還是有點模糊和不明确的。

這時期，綠城小鎮處于“摸着石頭過河”階段，直到2014年，才更加明确了“小鎮”概念。

蔣安綽坦言，綠城小鎮一開始也是用房地産思維在做，小鎮思維沒想明白，生活配套還不夠完善，産業經營的理念也還不夠領先。

說到遺憾之處，蔣安綽皺了皺眉，十年前綠城對小鎮的設想還未成型，到底是該先做房産還是先做配套？蔣安綽很快給出了答案：“一開始先投配套，然後房産同時起步可能好一點。當時的理念轉變有限，是一個發展和認知的過程。”

“現在越來越多企業用‘短平快’思維去做小鎮項目，不會做生活服務，這真做不了小鎮。”蔣安綽希望後來者可以想清楚再出發。

他也認為，雖然越來越多“選手”加入小鎮，競争愈加激烈，換作三年前是有壓力的，但現在反而覺得沒壓力了。

“綠城小鎮的健康程度已經大于等于房地産了，每年拓展10個左右小鎮是可以實現的，五年後積累三五十個。”他臉上露出微微笑容。

小鎮的未來

2019年，綠城成立了小鎮事業部，負責規劃指導和開展綠城中國的小鎮業務，如今已經落地20多個小鎮項目，因規模大、貨地比高、股東投入峰值低、産投比高，産業小鎮發展格局基本顯現。

蔣安綽表示，目前綠城小鎮思維已進一步明晰，小鎮的直接土地紅利已經不明顯了，需要通過經營去進一步挖掘土地溢價。首先要靠運營大産業和小産業，圍繞美好生活提供服務，服務提升了，溢價也就有了。

小鎮發展的核心競争力，還是在于小鎮的策劃、規劃、和産業經營，因為綠城小鎮具備這樣的能力，所以很多合作方特别是政府會找上門。

開發周期較長是小鎮運營的特點之一，據蔣安綽介紹，小鎮項目前期和政府溝通的過程可能要花一年多時間，因為有認知和商量的過程，之後才能做一些技術性或者制度性的工作，建設周期可能需要五至八年時間、甚至十年以上，所以綠城小鎮經過十多年發展起步，現在基本可以滾動發展了。

“這兩年，綠城小鎮主要抓拓展。今年小鎮集團的投資目標是200億，目前已經完成一大半，今年投資肯定能超額完成。”同時，因地價相對較低，小鎮幾乎不占用集團資金，已經實現平衡。

據悉，綠城小鎮以生活服務和産業配套為主線，房地産只是一個平衡點，像小鎮中心和大量的配套類物業都是自持不銷售的，都需要進行長期經營。

“這種小鎮模式，房地産是弱化甚至是去化的，只是做了一些生活居住産品，最主要是建設基本生活配套，甚至引進一些産業，比如康養、科創還有農業等等。綠城做小鎮主要是配套和産業用地，居住用地比例並不大，多為康養、科技、農業、商業、文體、教育用地等。”蔣安綽進一步解釋道。

區域選擇上，近期綠城小鎮重點布局長三角區域，其他區域會選擇性且有質量的進入，沒有布局太廣，因為每一個小鎮我們都會先根據當地文脈、歷史、産業、人口等内容進行研究，然後再結合小鎮做研判，要保證每個小鎮的品質和綠城的品牌價值。

談及過去一年與藍城的合作，他認為，這能為小鎮突破人才資源方面的瓶頸。藍城的團隊，不僅有項目資源，還有優秀的管理團隊。

對于未來3-5年的規劃，蔣安綽提及了幾個關鍵詞，首先是完善管理體制和機制，建立完整且适合小鎮發展的發展體繫。五年後，小鎮肯定作為綠城中國一個增長極或互補極。

“這時候甚至可以考慮進一步走資本化路線，現在沒提出來，但也是有可能的。現在小鎮的銷售額占了綠城整體的十分之一左右，利潤占比更大，五年以後占比争取進一步的提升。只要經營得當，會保持一個比較好的狀态。”

以下為觀點地産新媒體對綠城理想小鎮集團總經理蔣安綽先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：疫情對綠城小鎮集團影響大嗎？主要體現在哪些方面？原因是什麼？

蔣安綽：本來覺得有壓力，但事實上影響並不大，反而對小鎮有促進作用，銷售額遠遠好于預期，半年度業績早就完成了。

這與疫情期間人們對美好生活的認知有關，因為小鎮相對獨立，是一個封閉繫統，相對自成體繫，可以自動隔離，且配套服務完整。特别是小鎮里面原來規劃的一些小房子，去化非常快，以前留下的庫存沒了。

不同于房地産短平快項目只提供居住功能，小鎮理念是滿足基本生活需求，且提供不同的生活服務功能，所以疫情期間小鎮表現得好。

觀點地産新媒體：近幾年小鎮的發展環境如何？政策環境怎麼樣？

蔣安綽：疫情是一個牽引點，疫情以後人們可能對這種生活認知會改變。小鎮其實是一個概念或模型，區位肯定不在市中心，可能離市中心偏一點的郊區或城鎮、鄉鎮。

綠城小鎮模式，其實是弱化房地産的，雖然做了一些居住産品，但最主要是建設基本生活配套，甚至引進政府需要的産業，這兩個結合對小鎮發展非常有利。

小鎮真的不是房地産，從策劃、規劃、定位等出發，考慮要引進什麼資源合适。

其實小鎮建設就是城鎮建設，作為企業，可以通過市場化引進比較優秀高端産業資源。在政府倡導下，把政府的想法和小鎮的建設相結合，提供一個完整的策劃方案。

綠城做小鎮，絕大多數都是配套用地，生活居住用地比例並不大，好多時候是康養、科創、農業用地，或者商業、文體、教育用地等，真正居住用地有，但比例不是非常大。

今年的政策環境對小鎮會是利好，倒不是因為疫情，這只是其中之一，非常微小，是人們對美好生活的願景和需求在逐步提升。

政策環境在轉變，政府非常認同綠城的小鎮項目。

觀點地産新媒體：很多房企進入到小鎮這個領域，有競争壓力嗎？

蔣安綽：原來覺得有壓力，特别是三年前，現在反而覺得壓力沒了。很多企業和同行還是用房地産思維去做小鎮，不會做服務，這是行不通的。

綠城能做起來，首先創始人宋董對小鎮非常重視，而張亞東總是從政府里面出來，管過鄉鎮、當過市長，他對小鎮美好生活和老百姓的需求也非常了解，所以非常支持小鎮事業。此外，小鎮的經營班子也非常理解小鎮的發展理念，因此推動起來方便。

綠城做小鎮除了根據歷史判斷，還有一個是根據國家政策判斷，中央提出來美好生活、鄉村振興戰略等，就是把城里的資金騰挪到農村城鎮化去，小鎮是一個打通城鄉的通道。

目前，綠城小鎮這兩年還處于起步階段，但已經發力了，健康程度已經大于等于房地産。

這三五年，小鎮集團有總裁支持且發力，現在已經有20多個項目積累，今後每年拓展10個左右小鎮項目是可以實現的，五年以後有三五十個。

觀點地産新媒體：綠城小鎮集團有目標嗎？

蔣安綽：綠城小鎮的年復合增長率不低于綠城中國的增長率，這是其一，各項指標都要增長，往質量上發展。

第二，小鎮要拓展。去年有270個小鎮找綠城對接，勘探的有100多個，真正落地的就十來個，今年也一樣。

小鎮的發展速度要大于等于綠城中國的發展速度，以後講小鎮的個數可能會弱化，更突出小鎮質量、銷售額和利潤額。一定要做有利潤的，且利潤大于等于平均數，有生存能力、政府支持引導和鼓勵的小鎮項目。

另外，區域布局近期集中在長三角，因為綠城的大本營在杭州，會側重長三角發展。其他區域和城市群，會有選擇性地且有質量的進入，因為每一個小鎮我們都會先根據當地文脈、歷史、産業、人口等内容進行研究，然後再結合小鎮做研判，要保證每個小鎮的品質和綠城的品牌價值。

觀點地産新媒體：一般完整開發小鎮項目需要多久？

蔣安綽：跟政府溝通可能都要花一年，因為有認知和商量的過程，之後才能做一些技術性或制度性工作，包括報批報建，規劃落位等，所以要一年多時間才能落位。

溝通、落地到開發完成可能要五至八年時間，甚至十年以上，綠城布局得早，2007或2008年就已經發展起步，現在已經在滾動發展了。

這兩年，綠城小鎮主要抓拓展，今年投資目標是200億，已經完成一大半。今年投資肯定能超額，銷售和現金流沒壓力，小鎮幾乎不占用集團資金，已經實現平衡。

小鎮項目開發周期較長，土地資源也越來越稀缺，原來的小鎮有兩三千畝，現在一千來畝已經很好了。

一開始因為經驗不足，沒想明白怎麼做，所以開發周期要十年以上。現在短的可能3年，一般是5到8年，長的可能會10年。

和一般的房産開發不同，因為小鎮的開發周期長、難度大，所以綠城小鎮的體制機制需要補充和完善，思想上已經全部認知了，制度要進一步跟進。

觀點地産新媒體：綠城小鎮經歷了哪些階段性轉變，理念有發生轉變嗎？

蔣安綽：最痛苦的是發展初期，因為沒有小鎮概念。十幾年前只有大型社區、理想之城、大盤社區的概念，沒有突出小鎮。直到2008、2009年以後，随着幾個小鎮樣闆的推進，開始有了認知和概念。

原來是理想之城，烏托邦式的理想社區，但真正确切提出“小鎮”概念是2014年。最困難的周期應該是2011-2014這兩三年時間，因為市場的變化、企業發展的一些變動等影響，大家還是半房地産思維和半小鎮思維，概念沒明确。2014年後想明白了，進一步明确了小鎮概念，2015年重新發力，2016之後過得還是幸福的。

觀點地産新媒體：大部分項目都是綠城小鎮獨立開發嗎？和藍城的合作項目好象也很多？

蔣安綽：現在有些小鎮項目有合作夥伴，他們掌握項目資源，並且有大概的開發思路，但細節琢磨不透，于是找上綠城小鎮，這是一種合作模式。

藍城合作方面，去年落地了幾個項目。綠城、藍城幾年前都是一家人，一家人跑出去拓展項目，是姐姐和弟弟的關繫，有時候心里面還是對綠城非常有情懷的。

藍城有項目、人力資源，因為綠城原來一批優秀的人，一部分留在綠城，還有一部分在藍城。其實，綠城這幾年發展确實遇到瓶頸——人力資源瓶頸。其他方面不擔心，最缺少的是優秀的管理團隊和人才。為了這些優秀的人力資源，跟藍城合作是一個好辦法。好多項目跟藍城合作後，這些人才就打通使用了，這就是團隊能力，或者說團隊加公司品牌的能力。

觀點地産新媒體：會通過哪些具體措施或渠道招攬更多這方面人才？人才戰略是怎樣的？

蔣安綽：人才戰略已經啟動了，其實發現這個問題是好幾年前。最主要的已經在完善機制，包括激勵機制，小鎮項目負責人也叫鎮長，他的綜合實力是不一樣的，因此需要進一步在待遇上進行明确激勵。

現在有一個不利的情況，如果一樣的條件，做小鎮鎮長和房地産總經理，大部分人甯可選擇房地産總經理，因為房産相對簡單一些。如果待遇上有區别後，可能會吸引他們轉型到小鎮。

一方面，綠城小鎮成立培訓班、鎮長訓練營、青訓營、藍圖計劃等，都是為小鎮的經營團隊做培訓。随着小鎮體制機制和培養機制完善，後面的梯隊也會成長。

而且選拔出來的人才學歷比較高，都是90後的碩士博士，趨年輕化，已經放到小鎮項目里鍛煉，要大膽交給他們，他們學習能力很強。

還有一方面，不排除外面的優秀人才引進。一是自己培養，二是綠城體繫里面把這部分人才吸引過來，三是外部引進。

觀點地産新媒體：這個行業三到五年的發展趨勢是怎樣？綠城小鎮會成為什麼樣的企業？

蔣安綽：現在綠城小鎮已經逐漸走到一個健康的發展軌道，随着這一兩年跟客戶、社會和政府的接觸，小鎮一定是發展的方向。這三年里應該會有比較好的表現，五年左右會有質的飛躍，因為小鎮既可以滿足剛需或者過渡性需求，也可以滿足城市高端人群的“逆城市化”需求。

未來兩年里，綠城小鎮會有更完善的管理體制、機制，這是我們一兩年的發展目標，現在也在梳理和總結。

希望通過一兩年努力，根據團隊、項目經營的發展，綠城小鎮能建立完整的适合小鎮發展的管理體繫。

這個體制機制将更有利于小鎮發展，可能到五年以後，成為綠城中國的一個增長極或互補極。這個時候可能甚至可以考慮進一步走資本化路線，這是根據幾年以後情況，現在也沒提出來，但也有可能的。

綠城小鎮的經營指標肯定要大于綠城中國的增長指標，利潤占比更大，現在小鎮的銷售額占了1/10左右，五年以後肯定占比要有進一步的提升。我相信只要經營得當，應該不會走下坡路的，能夠保持一個比較好的狀态。