閻鏡予與觀點對話：産業地産要有定力 | 博鰲20年

編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。

對于中國房地産而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對于博鰲房地産論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴随着房地産一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地産新媒體遍尋二十年來中國地産商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”繫列采訪特稿。

未來，我們還将繼續見證。

觀點地産網“現在産業地産遠遠沒有到競争的階段，還是八仙過海，各顯神通。”

位于深圳市龍崗區星河WORLD A棟35樓的辦公室里，我們見到了星河産業集團常務副總裁閻鏡予，他剛趕過來，接下來馬上準備要去參加另一場會議。

短短半個多小時的會面時間里，閻鏡予向我們傳達了一種理念——産業地産依然大有可為。

“不存在哪一塊地，都在拼産業。”閻鏡予認為，現階段不存在要去跟别人競争，做産業地産更重要的目標客群還是政府，把産業做好，政府單獨供地是完全可能的。

事實也是如此，随着房地産行業不斷發展，政府在賣地過程中不再單獨售賣住宅用地，還需要将産業做好，甚至全國各地在城市更新過程中，都對配套産業有着相應的要求。

“只要有能力，市場足夠大。”閻鏡予稱：“産業地産不是拿不拿得到地的問題，而是有沒有能力拿到地的問題。”

簡而言之，是否具備真正的産業能力，才是産業地産未來真正需要考慮的問題。

戰略定力很重要

2020年春，一場突如其來的新冠疫情，影響了各行各業。疫情讓許多人們習以為常的生活方式發生改變，外賣、快遞作用更加重要，口罩成為日常必需品。

對于産業地産而言，疫情是否也帶來了根本邏輯上的轉變？

“從宏觀的角度來講，疫情是一個導火索。”在閻鏡予看來，真正的大背景並不是疫情，是中美關繫和逆全球化的過程，疫情更像是把這個過程引爆了，真正需要關心的是脫鈎問題。“中國即将準備迎來一個完整的經濟周期。”

閻鏡予認為，過去的經驗是在整體經濟上行大環境里談産業地産、談股權投資，這種時候到底是真的做得好，還是整體經濟向好才做得好？未必能真正反映能力。

“産業地産歸根到底是國運，國家強盛了，發展了，産業地産不會差到哪兒去。”

“從改革開放一直到現在都是往上走，走到現在會不會開始往下走，未來再往上走？這個周期是完整的周期。”他指出，現在開始要步入真正對中國産生極大影響的一個經濟周期。

現在面臨的挑戰前所未有，閻鏡予預判，企業未來一定是相對謹慎。星河産業的拿地要求要更高，特别是産業選址要求更高，需要看預期做的地方，短期内就堅決不要做。

“只做真正有産業需求的地方。”閻鏡予表示。

風險與機遇始終共存。閻鏡予表示，如果國内啟動經濟内循環，内循環需要突破的東西，就是資本聚集的方向。

“現在最火的兩個詞，第一個是自主可控，第二個是國産替代。兩個關鍵詞之下的産業，未來的潛力還是有的。”閻鏡予認為，對于産業地産而言，在這樣的背景下選賽道，要更多選擇硬科技行業，投資科技。而商業模式創新型的，未來一段時間日子會更難過。

不過，閻鏡予表示，産業園區的運營邏輯不會變，只是會更加保守。而且在運營的時候，需要更加明确方向，要有堅定的戰略定力，聚焦到行業的園區。

“戰略定力很重要。”在交談中，閻鏡予數次提及這七個字。

産業地産不是窪地

資本總是會在價值及利益的驅使下，流向更好的投資收益端，但在閻鏡予看來，産業地産不是價值窪地。

“産業用地本身利潤率很低，所謂的優勢是因為‘啃骨頭旁邊的肉’，大部分利潤是房地産來補的。”閻鏡予認為，産業地産根本價值是把企業的長短期現金流進行有效匹配，短期靠住宅，長期靠産業。

“現在單獨做都很難。”閻鏡予稱：“單獨做住宅，房價基本不會讓突破，利潤率被鎖定在合理的範圍，在合理範圍内賺點錢。因此房企也會進行大洗牌，未來拼的是資金能力，規模化的公司才有。”

他同時表示，純産業用地也不好做，最大的問題就是前期投入太大，可以拉長到10年、20年，結果是不錯，但是誰願意過前面5年的苦日子？

“所以産城融合就是把兩個都難啃的骨頭，有效地結合在一起，通過産業提升住宅利潤，通過住宅利潤彌補純産業前幾年的痛苦，最後還是賺未來長期産業的錢。”

近年來，随着房地産行業進入白銀時代，愈來愈多的企業正進入産業地産，通過産城融合的模式圈地發展。在閻鏡予看來，還是需要真正投入産業，才能将這一模式玩轉開來。

“有的房企為了做産業地産，把扶持産業當做是一定成本，要在綜合收益上賺回來，很多傳統的純房地産開發企業确實在做這種事。”閻鏡予指出，這種方法不長久，産業能力需要真正投入，不存在平衡收益率，也並不是為了配合産業地産。

這也造就了星河産業模式上的獨特性：“别人先做産業規劃，拿地，最後招商，星河是反過來的。”

閻鏡予介紹，星河産業從去年開始，就一直在針對被投企業做定期調研，每半年做一次，将調研企業近期發展需求進行統計，“重點企業我們還親自去訪談，聊一聊他們想去哪里發展。”

在閻鏡予看來，其他企業是先做産業地産，而星河的特點是先做股權投資，再做産業地産，“星河産業更多把這種模式叫做土地集采”，即将被投企業需求集中後，再找政府尋求相關土地資源，這是星河的獨特優勢。

據了解，星河産業目前已經布局20個城市，入駐企業超過1000家，聯盟會員超過2000家，“我們通過股權的紐帶能夠聯繫到的，被投資機構所認可的高成長企業幾乎已經超過了2000家。”

閻鏡予表示，未來産業地産成功需要有三個方向，一個是純輕資産，招商能力強；一個是有股權投資能力；還有一個是做重資産。星河做産業的時候，就是股權投資+重資産拿地+輕資産運營，這是星河産業未來要建立的最核心的能力。

以下為觀點地産新媒體對星河産業集團常務副總裁閻鏡予先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年疫情對于星河來講有哪些方面的影響？過程中有哪些應對的措施？疫情之後，星河戰略上會不會有什麼變化？

閻鏡予：從宏觀角度講，疫情是一個導火索，真正大的背景不是疫情，是中美關繫和逆全球化的過程，疫情更像是把這個過程引爆了，或者加速和放大。

疫情也不是短期行為，按照現在科學雜志或者科學家的研究，我們也相信疫情不會這麼快就消失，可能會持續兩到三年的時間，直到疫苗出來。

現在提出經濟内循環，就是中國經濟會進入一個新的時代。現在來看，尤其是做産業地産，我認為即将準備迎來一個完整的經濟周期。

現在開始，我覺得開始要走入真正對中國要産生極大影響的經濟周期，過去從改革開放一直到現在都是往上走，走到現在會不會開始往下走，未來再是往上走？這是完整的周期，中國大部分的企業家並沒有真正經歷過一個完整的周期。

所以我們對未來的判斷，第一是相對謹慎，包括拿地的要求更高，尤其是對産業選址的要求更高，一些比較差的地方，或者過去可做可不做的地方，或者過去要看預期做的地方，現在至少短期内應該堅決不要做，只做真正有産業需求的地方。

我們去拿地還是很容易的，但是現在要更謹慎，這是悲觀的一面。但是悲觀里面也有樂觀的東西，如果啟動經濟内循環，到底會有什麼利好？所以，現在最火的是兩個詞，一個是自主可控，一個是國産替代，這兩個關鍵詞之下的産業，未來的潛力還是有的。

從産業地産來講，現在選賽道也要更多選硬科技行業，這個也是今年星河資本集中投資的方向，一定是投進科技。

商業模式創新型的，我覺得在未來日子會更難過。

觀點地産新媒體：未來園區的運營邏輯也會有很大的轉變？

閻鏡予：園區總的運營邏輯不會變，只是在開疆拓土的時候更保守，本身星河在深圳的産業方向一直是以硬科技為主，在南京做的也是硬科技，只是說會讓我們在運營的時候，方向感要更明确，要堅定戰略的定力。

做産業，戰略定力很重要，不能說今年這個是風口就追這個，明年那個是風口就追那個。尤其對于到最後行業要聚焦的園區，像張江高科就做半導體+生物醫藥，所以人家做得很好。

戰略定力很重要。

觀點地産新媒體：擴張過程中，怎麼樣判定這個城市是适合做的？公司的判斷標準是怎麼樣的？

閻鏡予：星河和别人不一樣，别人先做産業規劃，拿地，最後招商，星河是反過來的。

因為股權投資是我們的優勢，通過股權的紐帶能夠聯繫到的、被投資機構所認可的高成長企業幾乎已經超過了2千家。

從去年開始，我們就一直在做一件事，每年要定期對被投企業做兩次近期發展需求的統計，重點企業親自去訪談，跟他們聊一聊自己想去哪里？

所以現在去一個地方，我會問他們，想不想去重慶，去做什麼？在當地落什麼産業？最後産生多少的産值和稅收？

星河把這個模式叫土地集采，把下面被投企業的需求集中起來之後，帶着大家一起去找政府用地，一起去做土地集采，這是我們獨特的優勢。

産業地産做到最後，成功有三個方向，第一是純輕資産的，第二是股權投資，股權投資和産業地産應該是天然形成一體的；第三是本身做重資産，拿得了地。

星河做在做産業地産的時候，就是股權投資+重資産拿地+輕資産運營，這三個是我們未來要建立的最核心的能力。

觀點地産新媒體：輕資産能力這塊公司具體有什麼規劃？如果是以後發展的話，跟重資産比之間希望達到什麼樣的比例？

閻鏡予：輕資産肯定有機會，光看深圳，每年1千萬方的新增供應量。

因為深圳大量的工改工，粵港澳大灣區周邊哪個舊村改造，城市更新都要講産業故事，一講産業故事都是新增供應量。

但是經濟如果真的進一步下行，需求量大減，福田中心區的空置率到了20%-30%，前海50%，去化不了，還進一步提高辦公空間的話，這些空出來的東西，也未必能比别人玩的好。

如果能比别人玩得好，這里面有大量存量資産的輕資産運營機會，所以機會肯定是有的。

第二，這樣的機會對于星河來講，要還是不要？這個是看利潤率的問題，因為現在做重資産，配上住宅之後，收益率還是可觀的。

我們會把有限的資源滿足好自己重資産能夠帶動房地産一起開發的更高收益率的事情上去，所以，我覺得要不要做輕資産是看能不能拿到地。除非到了拿地不好拿了，再去做輕資産。

還有一件事是要不要上市的問題，産業集團自身要不要上市？如果産業要上市，你把自己定位成一個股權投資商+重資産的投資商+産業運營服務的能力，把住宅全部過慮掉了。

如果要上市，肯定不能全是關連交易，肯定不能全是服務自己，肯定需要一些對外服務能力。

從星河的角度來講，更願意把輕資産當成是水到渠成，有好項目就去做，但是絕對不是為做輕資産而做輕資産的業務，包括上市也是一樣的。

為了上市，拿一堆不賺錢的輕資産，拿到手上到時候還虧損，或者花費大量的人力物力，看起來有兩千多家企業，但資源都是有限的。

輕資産有機會，但是不太适合重資産能力比較強的公司。

觀點地産新媒體：産業用地是否還是一個價值窪地？

閻鏡予：産業地産不是價值窪地，産業用地本身利潤率是很低的，不是價值窪地，所謂的優勢因為在啃骨頭旁邊的那塊肉，大部分的利潤還是房地産來補的。

産業地産的根本價值是把企業的長短期現金流進行了有效的匹配，短期現金靠住宅，長期收益靠産業。

現在單獨做都很難，單獨做住宅就去公開市場招拍挂，地價越來越高，房價基本上不會再突破多少，尤其限價政策，把利潤率鎖定在合理的範圍，這個合理範圍肯定能保證賺點錢，但是絕對不會像過去那樣賺更多錢。

房企會進行大的洗牌，因為利潤已經很薄了，這個時候拼的是資金能力，規模化的公司才有資金能力，小企業哪有資金能力。

上海一定排前多少才讓舉牌，否則連舉牌的能力都沒有，純房地産不太好做，或者做純房地産已經不是暴利的行業了。

純産業用地也不好做，純産業用地最大的問題就是前期投入太大，拉長到10年20年還是不錯的，但是誰願意過前面5年的苦日子？所以純産業也是比較難做的。

産城融合最大的好處就是把這兩個都難啃的骨頭，有效結合在一起，通過産業提升了一部分住宅利潤，通過提升住宅利潤彌補純産業前面幾年的痛苦，最後還是賺未來長期産業的錢。