解局 | 京城“地主”金隅69億押注上海

觀點地産網 京派房企金隅難得在上海土地招拍挂市場上高調了一把。

7月31日，上海楊浦區有一宗住宅用地競價入市，經93輪競價，來自北京的金隅以總價69.2億元擊退招商金融街、九龍倉和龍光等5家房企競得地塊，樓面價85764元/平米，溢價率38.32%。

這一價格創下周邊樓闆價新高，鄰近保利、仁恒等項目樓面價均為5-6萬元。

“這個價格拿地是比較冒險的，基本沒有利潤空間，但是金隅可能會有别的目的和想法。”

69億押注上海，金隅除了看好一線城市高端物業的打造，更多也是重點城市擴張和做大規模的考慮。

官網資料顯示，作為北京市國資委控股企業，金隅集團的核心業務包括水泥及預拌混凝土業務、房地産開發闆塊業務、物業投資與管理業務和新型建材及商貿物流業務等四大闆塊。

房地産業務方面，金隅擁有三十多年歷史，是北京三大國企之一，目前已進入北京、上海、天津、重慶等15城市，先後開發建設房地産項目130余個，總建築規模約3000萬平米。

一份研究報告中也指出，除商品房用地外，金隅在北京、天津等地還擁有超過1000萬平米的工業用地儲備，未來若逐步轉換成商住開發項目，該部分資産有望獲得重估。

換而言之，金隅多年來一直被認為是潛藏的京城“地主”。

區域新高

這宗楊浦宅地，競價房企共有5家，分别是金隅地産、仁恒+華發、招商+金融街、九龍倉與龍光。

現場較為激烈，前10輪各房企出價都非常謹慎，當主持人将調價幅度增加到1000萬元後，“氣溫”開始上升。

20輪後，金隅與九龍倉成為主角，此時地塊樓闆價已經升至6.8萬元/平米。

直至第29輪，龍光、招商+金融街、仁恒華發聯合體加入争奪，總價與樓面價被不斷推高。到了95輪，金隅終于以總價69.2億元拿下該地塊，樓面價85764元/平米。

這一樓面價創下區域新高，一位業内人士指出，該地塊屬于上海内環地塊，也是楊浦區城市更新重點出讓地塊。今年上半年高端住宅市場表現不錯，會客觀上使得此類土地成交活躍。

出讓文件顯示，該地塊東至眉州路，南至R-05地塊，西至楊樹浦港，北至周家嘴路，位于上海市的内環線。地塊出讓面積3.4萬平米，容積率2.37，起價為50.03億元，樓面起價62000元/平米，無需自持15%住宅建面用于租賃住房。

在上海中原分析師盧文曦看來，這塊地最大的赢家其實是仁恒和保利。

據觀點地産新媒體了解，近2年内，該地塊周邊有4宗住宅用地供應，分别由仁恒置地、保利、中華企業以及龍光摘得，最高樓面價65441元/平米，均比此次金隅拿地價低了不少。

其中，2017年，仁恒置地以105.2億元競得與該地塊一河之隔的楊浦81、83街坊地塊，以住宅面積計算，樓面價約6萬元/平米。

去年，保利發展以41.79億元競得距離該地塊約1.5千米的楊浦區江浦社區B2-03地塊，成交樓面價約為5.3萬元/平米；而中華企業則以38.1億元拍得位于新江灣社區N091104單元B2-01地塊，成交樓面價約5.25萬元/平米。

今年7月9日，龍光集團23.81億元競得距離該地塊約5公里的楊浦區定海社區D5-1地塊，樓面價65440元/平米。

由此看來，相同區位樓面價高出2萬元/平米，金隅這宗地的盈利空間着實不大。

“現在周邊項目價格10萬元/平方米左右，按照自然增值，兩年之後11萬/平米，再貴就有點壓力了，基本上沒什麼利潤空間。”

據觀點地産新媒體查閱年報獲悉，目前，金隅在上海土地儲備僅有“上海-大成名庭”與“上海-徐行”兩個位于嘉定區的項目。

“金隅比較多剛需項目，做一些標杆項目對品牌形象及後續産品拓展都有幫助。”盧文曦分析稱，金隅拿下高價地可能有别的考量，比如深耕上海，或是拓展更多的産品線。

官網顯示，金隅的開發産品結構中涵蓋了普通商品住宅、高檔别墅、商業地産、經濟适用房、兩限房、自住型商品房、廉租房、公租房等多類型組合。

金隅管窺

歷史告訴我們，很多拿高價地的企業最後都流下了“悔恨的淚水”。

2016年-2017年，金隅也曾拿下不少高價地塊，其中不乏“地王”項目。

這個京城“地主”高價拿地背後，除了看好一線城市高端物業的打造，可能更多還是重點城市擴張、做大規模的考慮。

于2019年，金隅斥資84.08億元獲取北京、杭州共4宗土地，新增土地儲備約33萬平米。截至年末，擁有土地儲備總面積799.25萬平米，主要分布在北京、杭州、重慶、海口、唐山等城市。

金隅執行董事兼董事會秘書鄭寶金曾在業績會上透露，2020年，金隅仍将堅持深耕已進入城市並主要布局一二線城市的原則，審慎拿地，並加大自有工業用地轉化力度。

觀點地産新媒體了解到，進入2020年，除了拿下上海楊浦宅地外，金隅還奪得了北京海澱及朝陽兩宗地塊，補充了土地儲備。

既有土地儲備之外，一份研究報告中也指出，除商品房用地，金隅在北京、天津等地還擁有超過1000萬平米的工業用地儲備，未來若逐步轉換成商住開發項目，該部分資産有望獲得重估。

2019年年報顯示，在房地産開發業務中，金隅集團年開復工規模達800萬平米，已進入北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、成都、合肥、海口等15個城市，先後開發建設房地産項目130余個，總建築規模約3000萬平米，形成了“立足北京、輻射京津冀、長三角、成渝經濟區三大經濟圈”的開發格局。

另外，作為北京市屬大型國企，金隅已累計規劃建設保障性住房超過700萬平米，提供保障性住房7萬多套。

于2019年，金隅房地産闆塊全年預售簽約額是260億元，合同簽約面積117.47萬平方米，同比增加5%。其中，商品房累計合同簽約面積101.35萬平方米，同比基本持平；保障性住房累計合同簽約面積16.11萬平方米，同比增加54%。

期内，金隅房地産闆塊實現主營業務收入222.08億元，同比增加0.28%；毛利75.39億元，同比增加7.12%；全年結轉面積101.26萬平方米，同比基本持平。

在2020年業績發布會上，金隅董秘鄭寶金給出了新目標：房地産闆塊預售簽約金額同比增長近20%，換算成金額大約為300億元，結轉收入，預計同比增速在兩位數。

總體來看，華北仍舊是金隅集團大本營，房地産開發之外，還在北京及天津持有高檔寫字樓、商業、産業園區等投資物業面積約178萬平米。

其中，北京核心區高檔投資性物業約97萬平米；物業管理面積（包括住宅小區和底商）近1350萬平方米，

不過，由于疫情的影響，金隅上半年業務受到一定沖擊。近期，金隅集團發布盈利預警，預計上半年公司實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為12億元-16.5億元之間，同比降低61%-46%。

金隅集團表示，上半年業績預減的主要原因是受新冠肺炎疫情影響，房地産結轉項目中，保障房占比增加較多，且本期商品房結轉項目毛利率較低，導致報告期内房地産闆塊營業收入及毛利水平同比降幅較大。

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